Đánh giá về công tác cải tạo chung cư cũ luôn gắn với cụm từ “chậm tiến độ”. Trong đó ngay từ khâu đầu tiên là lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết đã rất chậm.
Nguyên nhân bởi đây là việc rất khó khi quyền lợi của các bên đều được tính toán bảo đảm cân đối, hài hòa từ quy hoạch, nhưng lại phải tuân thủ rất nhiều "chuẩn" chung từ các cấp quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn trong xây dựng, chính sách...
Trong khi đó, người dân và doanh nghiệp với mong muốn lợi ích được gia tăng đồng nghĩa với việc quy hoạch phải được “nới” với giải pháp chủ yếu là nâng tầng cao, tăng diện tích chiếm đất của công trình.
Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội cho rằng, cải tạo chung cư cũ là bài toán khó. Việc xây dựng phải tuân thủ quy hoạch chung đã được phê duyệt, không được phá vỡ cấu trúc đô thị bằng các công trình cao tầng vượt chuẩn. Việc cân đối, hài hòa lợi ích phải nằm trong "khuôn khổ" của yêu cầu không gia tăng dân số trong khu vực nội đô, thậm chí là phải giảm đối với khu vực lõi.
Trong những năm gần đây, giới chuyên gia cũng như các nhà quản lý đều thống nhất quan điểm, cải tạo chung cư cũ không chỉ là việc đập đi, xây lại một tòa nhà mới cao hơn mà phải quy hoạch, sắp xếp lại tổng thể cả khu vực với mục tiêu chung là tái thiết đô thị, gia tăng các tiện ích xã hội, cải thiện hạ tầng. Câu hỏi luôn là, làm sao để không tăng dân số và không tạo thêm áp lực cho khu vực nội đô - nơi vốn đã rất chật chội, quá tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Những năm gần đây, trong nhiều văn bản nêu ý kiến chỉ đạo về cải tạo chung cư cũ cho thấy sự thay đổi về quan điểm của thành phố Hà Nội trong vấn đề này. Các yêu cầu đặt ra đối với công tác quy hoạch không còn đơn thuần là các đơn nguyên phá đi xây lại theo quy mô tầng cao như thế nào, mật độ ra sao.
Câu chuyện quy hoạch giờ đây được nhìn nhận và chỉ đạo với góc nhìn bao quát, rộng hơn và mang tính dài hạn, gắn kết với sự phát triển của một đô thị văn minh, hiện đại, đặc biệt là giao thông của một số khu vực sẽ được gắn với mô hình TOD (Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng).
Cụ thể, theo chỉ đạo của Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn, đối với các đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, yêu cầu đặt ra đối với công tác quy hoạch là kết nối các tuyến đường giao thông, đường sắt đô thị; tạo lập không gian đô thị.
Yêu đặt ra đối với đơn vị tư vấn đó là nghiên cứu cơ cấu quy hoạch khu vực gồm cả ba khu chung cư cũ này, gắn với các ô quy hoạch theo Quy hoạch phân khu đô thị H1-3, từ đó tính toán, cân đối hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật chung cả khu vực; đưa ra mô hình, không gian đô thị bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, có tính kết nối, tương hỗ lẫn nhau.
Đặc biệt, lãnh đạo thành phố yêu cầu cần nghiên cứu cơ cấu khu vực nút giao phố Chùa Bộc-Phạm Ngọc Thạch-Tôn Thất Tùng, gắn kết cả 3 khu chung cư cũ nêu trên. Đối với khu vực chung quanh ga đường sắt đô thị số 2, nghiên cứu hình thành tổ hợp công trình theo mô hình TOD.
Với khu chung cư cũ Hào Nam, thành phố đề nghị chính quyền địa phương chỉ đạo, phối hợp với đơn vị tư vấn mở rộng phạm vi nghiên cứu cơ cấu khu vực quy hoạch đến tuyến phố Hào Nam, bao gồm ga đường sắt Cát Linh (tuyến đường sắt đô thị Cát Linh-Hà Đông), để kết nối đồng bộ các công trình, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xác định các công trình kiến trúc có giá trị, khai thác hiệu quả giá trị văn hóa-lịch sử, thương mại dịch vụ tại khu vực.
Về phương án quy hoạch chi tiết khu vực cải tạo, xây dựng lại ba khu chung cư cũ Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn đã chỉ đạo: đối với khu chung cư cũ Ngọc Khánh và phụ cận, chính quyền địa phương cùng đơn vị tư vấn cần nghiên cứu lại phương án không gian chức năng, hạ tầng, đưa ra giải pháp mạnh hơn, không để không gian rời rạc; nghiên cứu, tạo ra trục đường giao thông kết hợp không gian cảnh quan, kết nối hồ Ngọc Khánh-hồ Giảng Võ, trục nối phố Kim Mã và phố Nguyễn Công Hoan.
Đối với khu chung cư cũ Thành Công và phụ cận, lãnh đạo thành phố đã yêu cầu bổ sung thêm một số nghiên cứu sâu hơn như: trục đường kết nối không gian hồ Thành Công và không gian vườn hoa, cây xanh trong khu tái thiết; nghiên cứu mở rộng một số trục đường nội khu… Nghiên cứu phát triển cao tầng đối với không gian “lõi” bố trí chung cư, tái định cư lên tối đa 40 tầng, áp dụng công trình điểm nhấn cho khu vực TOD; tính toán để tạo ra quỹ đất “thương phẩm” lớn hơn.
Với động thái quyết liệt nhằm đẩy nhanh tiến độ quy hoạch, đặc biệt là sự thay đổi trong tư duy tái thiết đô thị, kỳ vọng công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội sẽ sớm có những chuyển động tích cực, góp phần quan trọng thay đổi diện mạo đô thị, gia tăng chất lượng sống của người dân.
Được biết, mục tiêu đặt ra tại kế hoạch lần này của Ban Chỉ đạo Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thành phố Hà Nội, sẽ hoàn thành quy hoạch cho các khu ưu tiên trong quý III/2025, các khu còn lại sẽ hoàn thành trong quý IV/2025.
