Áp lực khi nâng tầng cao cải tạo chung cư cũ

Thành phố Hà Nội đang đối mặt với bài toán đầy thách thức trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đó là nâng tầng cao công trình để đáp ứng nhu cầu tái định cư của người dân và lợi ích kinh tế của chủ đầu tư, nhưng không gia tăng áp lực lên hạ tầng đô thị vốn đã quá tải. Quy hoạch các khu chung cư cũ như Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh (quận Ba Đình) và Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Hào Nam (quận Đống Đa) đang có bước đột phá khi thành phố Hà Nội cho phép nâng tầng cao công trình với những điều kiện kèm theo.
Khu chung cư cũ Trung Tự. (Ảnh NGỌC THANH)
Khu chung cư cũ Trung Tự. (Ảnh NGỌC THANH)

Tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội những năm vừa qua rất chậm trễ. Nguyên nhân chính là quy định chiều cao công trình tại khu vực nội đô. Nếu không cho phép các chung cư được nâng tầng sau khi cải tạo thì chủ đầu tư các dự án cải tạo chung cư cũ không thể cân đối tài chính.

Kiến trúc sư Trần Huy Ánh, Ủy viên thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho rằng: “Việc thành phố Hà Nội mở hướng cho các quận lập quy hoạch cải tạo chung cư cũ với quy mô tầng cao như đang triển khai là tạo điều kiện tối đa cho các địa phương có chung cư thấp tầng. Có thể thấy thành phố đã và đang nỗ lực để thay đổi thực trạng gần như giậm chân tại chỗ trong 20 năm qua”.

Tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội những năm vừa qua rất chậm trễ. Nguyên nhân chính là quy định chiều cao công trình tại khu vực nội đô. Nếu không cho phép các chung cư được nâng tầng sau khi cải tạo thì chủ đầu tư các dự án cải tạo chung cư cũ không thể cân đối tài chính.

Sự đột phá của chính sách cải tạo chung cư cũ đang được dư luận chú ý.

Bên cạnh sự cởi gỡ nút thắt lớn nhất cho cải tạo chung cư cũ, cũng nảy sinh những băn khoăn, lo ngại sự quá tải về hạ tầng, nhất là hạ tầng giao thông, bao gồm cả giao thông động, giao thông tĩnh và sự thiếu hụt về hạ tầng xã hội, như trường học, chợ, trạm y tế, không gian công cộng, sân chơi cho trẻ em… khi những chung cư cao tầng mới mọc lên, thu hút thêm nhiều cư dân mới sinh sống.

Chị Nguyễn Thu Hà, sinh sống tại nhà B6, khu tập thể Trung Tự (quận Đống Đa) cho biết: Khi quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Trung Tự được đưa ra lấy ý kiến người dân, trong đó 30 tòa chung cư thấp tầng sẽ được tái thiết thành một tòa nhà cao 45 tầng và một tòa cao 25 tầng, hầu hết người dân đều ủng hộ.

Theo đại diện Ủy ban nhân dân quận Đống Đa, để đẩy nhanh tiến độ, thời gian qua quận đã rút ngắn tối đa thời gian giải quyết các thủ tục; đồng thời nghiên cứu chính sách thu hút các nhà đầu tư tham gia cải tạo xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.

Đồ án quy hoạch bốn khu chung cư cũ gồm Trung Tự, Kim Liên, Khương Thượng và Hào Nam đang được lấy ý kiến người dân. Trong đó ba khu chung cư Trung Tự, Kim Liên, Khương Thượng có nhiều tòa nhà, mật độ dân cư rất đông đúc và nằm liền kề nhau được quy hoạch các công trình chiều cao từ 40 đến 45 tầng có chức năng hỗn hợp, bao gồm tái định cư tại chỗ cho người dân và thương mại dịch vụ.

Theo quy hoạch phân khu và chỉ đạo của thành phố, toàn bộ số dân hiện nay đang sinh sống trong các khu tập thể sẽ được tái định cư tại chỗ và không gia tăng trong toàn bộ khu quy hoạch.

Ủy ban nhân dân quận Ba Đình đã đưa ra phương án quy hoạch khu tập thể Thành Công từ 68 tòa chung cư cũ thành 24 tòa nhà, tòa cao nhất là 40 tầng. Khu Giảng Võ gồm 22 nhà chung cư cũ quy hoạch còn 10 tòa, tòa cao nhất 34 tầng. Khu tập thể cũ Ngọc Khánh có 36 nhà chung cư quy hoạch còn 8 tòa, tòa cao nhất 30 tầng.

Mặc dù gia tăng chiều cao công trình, nhưng việc cải tạo, xây dựng lại chung cư được cho rằng sẽ khó thu hồi vốn. Có những gia đình sống chung trong căn hộ diện tích 30m2, nhưng nhân khẩu đã tách thành ba hộ. Theo quy định, đối với trường hợp này, việc đền bù, bố trí tái định cư vẫn phải bảo đảm căn hộ diện tích tối thiểu…

Đại diện Ủy ban nhân dân quận Ba Đình chia sẻ, nhà đầu tư nếu có lợi nhuận thì cũng ở mức rất thấp. Quận đã đề xuất thành phố có thêm phương án hỗ trợ chủ đầu tư về hạ tầng khung, hay các không gian hồ nước, cây xanh công cộng…

Gỡ vướng về vấn đề nâng tầng cao công trình, nhưng bài toán cải tạo chung cư cũ của Hà Nội vẫn phải đối diện với những yêu cầu khó. Đó là kiểm soát chặt chẽ dân số và bổ sung hạ tầng, đồng thời vẫn phải thu hút nhà đầu tư.

Mới đây, tại cuộc họp xem xét phương án quy hoạch chi tiết khu vực cải tạo, tái thiết, xây dựng lại ba khu tập thể cũ Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn đặc biệt nhấn mạnh đến yêu cầu đổi mới, đột phá. Yêu cầu này cũng đặt ra đối với việc quy hoạch các khu tập thể cũ tại quận Đống Đa.

Rõ ràng, kiểm soát tầng cao, dân số và mật độ xây dựng đặt ra thách thức lớn trong việc thu hút nhà đầu tư, bởi lợi nhuận là yếu tố quyết định sự tham gia của doanh nghiệp. Hà Nội sẽ triển khai một số cơ chế đặc thù để tăng sức hấp dẫn tài chính mà vẫn tuân thủ các giới hạn quy hoạch như tăng quỹ đất thương mại-dịch vụ, cho phép sử dụng quỹ đất dôi dư từ việc giảm diện tích chiếm đất để phát triển thương mại.

Bên cạnh đó, Luật Thủ đô 2024 và Nghị định số 98/2024/NĐ-CP cung cấp các ưu đãi như miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ vay vốn, hoặc cho phép doanh nghiệp khai thác dự án khác ngoài nội đô. Cơ chế PPP (hợp tác công-tư) cũng khuyến khích doanh nghiệp xây dựng hạ tầng công cộng (trường học, công viên) đổi lại quyền khai thác thương mại. Vấn đề đặt ra là, nếu như sự đồng thuận của người dân là mấu chốt để đồ án được phê duyệt, thì các yếu tố kinh tế, kỹ thuật lại quyết định tính khả thi của đồ án trên thực tế.

Điều khiến cho nhiều chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch đô thị lo ngại, đó là sự nhất quán trong thực thi chính sách. Bài học “xương máu” đối với Hà Nội là tuyến đường Lê Văn Lương-Tố Hữu. Việc điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, thay đổi mục đích sử dụng của nhiều ô đất, dự án đã tạo nên một tuyến đường “quá khổ” về giao thông, hạ tầng.

Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, một trong các nguyên nhân gây quá tải đối với tuyến đường Lê Văn Lương-Tố Hữu đó là hệ thống giao thông trong khu vực đã không được đầu tư theo quy hoạch.

Có thể thấy trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, cùng với hướng mở về nâng tầng cao công trình và phát triển hạ tầng, thành phố cần đặc biệt lưu ý đến những giải pháp quản lý, giám sát chặt chẽ trong thực thi quy hoạch, kiên quyết không để việc “điều chỉnh” phá vỡ quy hoạch. Cùng với đó là sự chuẩn bị về nguồn lực, chính sách thu hút nguồn lực cho các công trình hạ tầng với yêu cầu vốn rất lớn cho các mô hình giao thông phức hợp, thông minh.

Có thể bạn quan tâm

Sở Công Thương Hà Nội, Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội và TikTok Shop ký kết hợp tác triển khai chương trình “Gian hàng số - nâng tầm thương nhân Thủ đô”. (Ảnh: DUY KHÁNH)

Hà Nội kích hoạt Gian hàng số - nâng tầm thương nhân Thủ đô

Sáng 6/10, Sở Công thương Hà Nội phối hợp Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội tổ chức kích hoạt Chương trình “Gian hàng số - nâng tầm thương nhân Thủ đô” và ra mắt Kênh TikTok “OCOP Hà Nội”. Đây là hoạt động nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, hợp tác xã và chủ thể OCOP nâng cao năng lực kinh doanh trên môi trường số.

Màn trình diễn hát trống quân của các nghệ nhân thôn Phúc Lâm gây ngạc nhiên khi thu hút lượng lớn khán giả.

Dấu ấn Hà Nội trong Lễ hội Văn hóa thế giới

Thành phố Hà Nội tham dự Lễ hội Văn hóa thế giới nhiều “đặc sản”, từ di sản văn hóa phi vật thể như hát trống quân, nghề cốm Mễ Trì, đến sản phẩm làng nghề như: Gốm Bát Tràng, đồng Ngũ Xã... Điều đó khiến không gian văn hóa Hà Nội thu hút lượng lớn công chúng đến tham gia các hoạt động trải nghiệm.

Thành viên các đoàn dự thi IOAA 2026 trải nghiệm tạo hình sản phẩm gốm tại Làng gốm Bát Tràng (Ảnh BAN TỔ CHỨC)

IOAA 2026 để lại dấu ấn tốt đẹp trong lòng bạn bè quốc tế

Đến Hà Nội dự kỳ thi Olympic Thiên văn học và Vật lý thiên văn quốc tế lần thứ XIX (IOAA 2026), các bạn trẻ từ nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới không chỉ được gặp gỡ, giao lưu học thuật, mà còn có cơ hội khám phá lịch sử, văn hóa và con người Việt Nam.

Các doanh nghiệp tìm hiểu các sản phẩm linh kiện, thiết bị phục vụ sản xuất trong ngành hàng không-vũ trụ.

Chính sách cho công nghiệp hỗ trợ phát triển

Các doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ có nhiều tiềm năng, cơ hội phát triển nhưng cũng đối diện nhiều khó khăn, thách thức. Từ thực tiễn hoạt động, cộng đồng doanh nghiệp đã kiến nghị, đề xuất nhiều giải pháp để có cơ chế, chính sách đủ mạnh, đủ sâu cho lĩnh vực này.

Đại diện 15 quốc gia tham dự diễn đàn Kinh tế Thủ đô 2026

Diễn đàn Kinh tế Thủ đô lần thứ III - Capital Economic Forum (CEF III 2026) do Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Thành phố Hà Nội (HANOISME) tổ chức sẽ diễn ra ngày 8/10 tại Hà Nội với chủ đề “Động lực tăng trưởng từ nguồn nhân lực chất lượng cao”.

Xử lý dứt điểm các nhà xưởng vi phạm

Với quyết tâm khắc phục vi phạm kéo dài về đất đai, trật tự xây dựng, các địa phương tại Hà Nội đang tổng kiểm tra, rà soát các công trình nhà xưởng, kho bãi, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tập kết, lưu giữ hàng hóa vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng, phòng cháy, chữa cháy.

Ông Trần Văn Thắng (bên trái) tại Hội thi sản phẩm làng nghề và tôn vinh nghệ nhân Thành phố Hà Nội lần thứ nhất năm 2026 do Sở Nông nghiệp và Môi trường tổ chức.

Giữ nghề truyền thống bằng sự sáng tạo

Hơn 50 năm gắn bó với nghề mây tre giang đan truyền thống của gia đình, ông Trần Văn Thắng, ở thôn Đồi 2, xã Phú Nghĩa, vẫn miệt mài tìm tòi mẫu mã, thử nghiệm cách làm mới để những sản phẩm từ tre, giang, nứa, guột vẫn giữ được nét nghề truyền thống và đáp ứng nhu cầu thị trường.

Đường vành đai 2,5 đoạn qua phường Xuân Đỉnh đang được gấp rút hoàn thiện (Ảnh LÊ KHÁNH)

Đẩy nhanh tiến độ các dự án giao thông trọng điểm

Nhờ làm tốt công tác giải phóng mặt bằng, hàng loạt dự án giao thông của Hà Nội đang được khẩn trương thi công. Những tuyến đường, cây cầu sau khi hoàn thành không chỉ giúp giảm ùn tắc cho khu vực, mà còn tạo diện mạo hiện đại hơn cho thành phố.

Quyết tâm đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số

Bức tranh kinh tế của Hà Nội trong quý III/2026 cho thấy nhiều tín hiệu tích cực. Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) tăng 10,02%, cao hơn đáng kể mức tăng 8,2% của cùng kỳ năm 2025 và là mức tăng cao nhất trong các quý năm 2026.

Mở rộng không gian phát triển từ những cây cầu

Mở rộng không gian phát triển từ những cây cầu

Sông Hồng vừa là trục cảnh quan trung tâm, vừa là rào cản tự nhiên trong quá trình mở rộng không gian đô thị của thành phố Hà Nội. Nhiều năm qua, áp lực giao thông dồn lên các cây cầu hiện hữu khiến nhu cầu bổ sung các tuyến kết nối mới trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.

Lãnh đạo thành phố Hà Nội trao quyết định Di tích cách mạng kháng chiến đình Kim, chúc mừng Đảng bộ, chính quyền và nhân dân xã Tam Hưng. (Ảnh: VĂN TUYẾN)

Hà Nội gắn biển di tích cách mạng kháng chiến tại đình Kim

Ngày 5/10, xã Tam Hưng (Hà Nội) tổ chức Lễ gắn biển địa điểm lưu niệm sự kiện cách mạng, kháng chiến tại đình Kim, thôn Song Khê - công trình chào mừng kỷ niệm 72 năm Ngày Giải phóng thủ đô (10/10/1954-10/10/2026). Tới dự có đồng chí Phùng Thị Hồng Hà, Chủ tịch Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội.

Chương trình nghệ thuật khai mạc Lễ hội"Sắc màu năm châu".

[Ảnh] 18 quốc gia hội tụ tại Lễ hội "Sắc màu năm châu"

Tối 3/10, tại khu vực phố đi bộ hồ Hoàn Kiếm, Lễ hội đường phố “Sắc màu năm châu”, trong khuôn khổ Lễ hội Văn hóa Thế giới tại Hà Nội lần thứ hai, đã mang đến một không gian giao lưu rực rỡ giữa các đoàn nghệ thuật quốc tế và người dân Thủ đô.

Bảo hiểm xã hội cơ sở Gia Lâm (Hà Nội) truyền thông chính sách bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế tại Phiên giao dịch việc làm cụm xã Gia Lâm-Phù Đổng-Thuận An-Bát Tràng năm 2026. (Ảnh: HSS)

Hà Nội xây dựng đơn vị học tập và điểm hỗ trợ kỹ năng số tại bảo hiểm xã hội cơ sở

Một trong những nội dung trọng tâm trong Tuần lễ hưởng ứng học tập suốt đời năm 2026 của Bảo hiểm xã hội Hà Nội là xây dựng mô hình “Đơn vị học tập” và “Điểm hỗ trợ kỹ năng số” tại bảo hiểm xã hội cơ sở. Theo đó, viên chức, người lao động trực tiếp hỗ trợ người dân thực hiện các giao dịch bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế điện tử.

Trung tâm đổi mới sáng tạo quốc gia (NIC) tại Khu công nghệ cao Hòa Lạc, Thành phố Hà Nội (Ảnh NIC)

Biến cơ chế đặc thù thành động lực tăng trưởng mới

Luật Thủ đô số 02/2026/QH16 có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Sau 3 tháng triển khai, Hà Nội đã nhanh chóng chuyển từ khung thể chế mới sang hành động cụ thể, xác định mục tiêu và từng bước biến các cơ chế, chính sách đặc thù thành nguồn lực thực chất tạo dư địa tăng trưởng, nâng cao chất lượng phục vụ người dân và doanh nghiệp.

Cán bộ Trung tâm Phục vụ hành chính công Thành phố Hà Nội hỗ trợ doanh nghiệp, hộ kinh doanh làm thủ tục.

Kết nối chính quyền, doanh nghiệp trên môi trường điện tử

Nhằm đổi mới phương thức trao đổi giữa chính quyền và doanh nghiệp, Hà Nội vận hành hệ thống chuyển nhận văn bản điện tử dùng chung, giúp “rõ người, rõ việc”, tiết kiệm thời gian, công sức cho doanh nghiệp. Đây là một giải pháp cụ thể trong cải cách hành chính, góp phần tạo thuận lợi cho hoạt động của doanh nghiệp.

Người dân xã Hát Môn đang khẩn trương thu hoạch lúa mùa để gieo trồng vụ đông.

Tăng tốc sản xuất vụ đông

Sau vụ mùa, thời gian dành cho sản xuất vụ đông không còn nhiều, nhất là tại những địa phương vừa trải qua ngập úng kéo dài, ảnh hưởng đến năng suất, chất lượng nông sản. Nông dân Hà Nội đang khẩn trương thu hoạch vụ mùa, vệ sinh đồng ruộng, làm đất để kịp thời gieo trồng vụ đông.

Nguyễn Thị Thanh Nhàn (ngoài cùng bên phải) là một trong những người đồng sáng lập Công ty cổ phần Phát triển xã hội hạnh phúc.

Gieo yêu thương bằng sự đồng cảm

Từng chịu tổn thương vì khiếm khuyết trên gương mặt, Nguyễn Thị Thanh Nhàn (sinh năm 2002, xã Liên Minh, Hà Nội) vẫn bền bỉ làm thiện nguyện, lan tỏa những giá trị tốt đẹp đến cộng đồng.

Khảo sát sự hài lòng về chất lượng phục vụ dịch vụ công

Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội vừa ban hành Kế hoạch số 372/KH-UBND về triển khai khảo sát đo lường sự hài lòng của người dân, tổ chức về chất lượng phục vụ của các sở, cơ quan tương đương sở và ủy ban nhân dân các xã, phường trên địa bàn trong cung cấp dịch vụ công. Thời gian thu thập thông tin đến hết ngày 31/12/2026.