Tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội những năm vừa qua rất chậm trễ. Nguyên nhân chính là quy định chiều cao công trình tại khu vực nội đô. Nếu không cho phép các chung cư được nâng tầng sau khi cải tạo thì chủ đầu tư các dự án cải tạo chung cư cũ không thể cân đối tài chính.
Kiến trúc sư Trần Huy Ánh, Ủy viên thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho rằng: “Việc thành phố Hà Nội mở hướng cho các quận lập quy hoạch cải tạo chung cư cũ với quy mô tầng cao như đang triển khai là tạo điều kiện tối đa cho các địa phương có chung cư thấp tầng. Có thể thấy thành phố đã và đang nỗ lực để thay đổi thực trạng gần như giậm chân tại chỗ trong 20 năm qua”.
Tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội những năm vừa qua rất chậm trễ. Nguyên nhân chính là quy định chiều cao công trình tại khu vực nội đô. Nếu không cho phép các chung cư được nâng tầng sau khi cải tạo thì chủ đầu tư các dự án cải tạo chung cư cũ không thể cân đối tài chính.
Sự đột phá của chính sách cải tạo chung cư cũ đang được dư luận chú ý.
Bên cạnh sự cởi gỡ nút thắt lớn nhất cho cải tạo chung cư cũ, cũng nảy sinh những băn khoăn, lo ngại sự quá tải về hạ tầng, nhất là hạ tầng giao thông, bao gồm cả giao thông động, giao thông tĩnh và sự thiếu hụt về hạ tầng xã hội, như trường học, chợ, trạm y tế, không gian công cộng, sân chơi cho trẻ em… khi những chung cư cao tầng mới mọc lên, thu hút thêm nhiều cư dân mới sinh sống.
Chị Nguyễn Thu Hà, sinh sống tại nhà B6, khu tập thể Trung Tự (quận Đống Đa) cho biết: Khi quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Trung Tự được đưa ra lấy ý kiến người dân, trong đó 30 tòa chung cư thấp tầng sẽ được tái thiết thành một tòa nhà cao 45 tầng và một tòa cao 25 tầng, hầu hết người dân đều ủng hộ.
Theo đại diện Ủy ban nhân dân quận Đống Đa, để đẩy nhanh tiến độ, thời gian qua quận đã rút ngắn tối đa thời gian giải quyết các thủ tục; đồng thời nghiên cứu chính sách thu hút các nhà đầu tư tham gia cải tạo xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.
Đồ án quy hoạch bốn khu chung cư cũ gồm Trung Tự, Kim Liên, Khương Thượng và Hào Nam đang được lấy ý kiến người dân. Trong đó ba khu chung cư Trung Tự, Kim Liên, Khương Thượng có nhiều tòa nhà, mật độ dân cư rất đông đúc và nằm liền kề nhau được quy hoạch các công trình chiều cao từ 40 đến 45 tầng có chức năng hỗn hợp, bao gồm tái định cư tại chỗ cho người dân và thương mại dịch vụ.
Theo quy hoạch phân khu và chỉ đạo của thành phố, toàn bộ số dân hiện nay đang sinh sống trong các khu tập thể sẽ được tái định cư tại chỗ và không gia tăng trong toàn bộ khu quy hoạch.
Ủy ban nhân dân quận Ba Đình đã đưa ra phương án quy hoạch khu tập thể Thành Công từ 68 tòa chung cư cũ thành 24 tòa nhà, tòa cao nhất là 40 tầng. Khu Giảng Võ gồm 22 nhà chung cư cũ quy hoạch còn 10 tòa, tòa cao nhất 34 tầng. Khu tập thể cũ Ngọc Khánh có 36 nhà chung cư quy hoạch còn 8 tòa, tòa cao nhất 30 tầng.
Mặc dù gia tăng chiều cao công trình, nhưng việc cải tạo, xây dựng lại chung cư được cho rằng sẽ khó thu hồi vốn. Có những gia đình sống chung trong căn hộ diện tích 30m2, nhưng nhân khẩu đã tách thành ba hộ. Theo quy định, đối với trường hợp này, việc đền bù, bố trí tái định cư vẫn phải bảo đảm căn hộ diện tích tối thiểu…
Đại diện Ủy ban nhân dân quận Ba Đình chia sẻ, nhà đầu tư nếu có lợi nhuận thì cũng ở mức rất thấp. Quận đã đề xuất thành phố có thêm phương án hỗ trợ chủ đầu tư về hạ tầng khung, hay các không gian hồ nước, cây xanh công cộng…
Gỡ vướng về vấn đề nâng tầng cao công trình, nhưng bài toán cải tạo chung cư cũ của Hà Nội vẫn phải đối diện với những yêu cầu khó. Đó là kiểm soát chặt chẽ dân số và bổ sung hạ tầng, đồng thời vẫn phải thu hút nhà đầu tư.
Mới đây, tại cuộc họp xem xét phương án quy hoạch chi tiết khu vực cải tạo, tái thiết, xây dựng lại ba khu tập thể cũ Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn đặc biệt nhấn mạnh đến yêu cầu đổi mới, đột phá. Yêu cầu này cũng đặt ra đối với việc quy hoạch các khu tập thể cũ tại quận Đống Đa.
Rõ ràng, kiểm soát tầng cao, dân số và mật độ xây dựng đặt ra thách thức lớn trong việc thu hút nhà đầu tư, bởi lợi nhuận là yếu tố quyết định sự tham gia của doanh nghiệp. Hà Nội sẽ triển khai một số cơ chế đặc thù để tăng sức hấp dẫn tài chính mà vẫn tuân thủ các giới hạn quy hoạch như tăng quỹ đất thương mại-dịch vụ, cho phép sử dụng quỹ đất dôi dư từ việc giảm diện tích chiếm đất để phát triển thương mại.
Bên cạnh đó, Luật Thủ đô 2024 và Nghị định số 98/2024/NĐ-CP cung cấp các ưu đãi như miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ vay vốn, hoặc cho phép doanh nghiệp khai thác dự án khác ngoài nội đô. Cơ chế PPP (hợp tác công-tư) cũng khuyến khích doanh nghiệp xây dựng hạ tầng công cộng (trường học, công viên) đổi lại quyền khai thác thương mại. Vấn đề đặt ra là, nếu như sự đồng thuận của người dân là mấu chốt để đồ án được phê duyệt, thì các yếu tố kinh tế, kỹ thuật lại quyết định tính khả thi của đồ án trên thực tế.
Điều khiến cho nhiều chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch đô thị lo ngại, đó là sự nhất quán trong thực thi chính sách. Bài học “xương máu” đối với Hà Nội là tuyến đường Lê Văn Lương-Tố Hữu. Việc điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, thay đổi mục đích sử dụng của nhiều ô đất, dự án đã tạo nên một tuyến đường “quá khổ” về giao thông, hạ tầng.
Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, một trong các nguyên nhân gây quá tải đối với tuyến đường Lê Văn Lương-Tố Hữu đó là hệ thống giao thông trong khu vực đã không được đầu tư theo quy hoạch.
Có thể thấy trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, cùng với hướng mở về nâng tầng cao công trình và phát triển hạ tầng, thành phố cần đặc biệt lưu ý đến những giải pháp quản lý, giám sát chặt chẽ trong thực thi quy hoạch, kiên quyết không để việc “điều chỉnh” phá vỡ quy hoạch. Cùng với đó là sự chuẩn bị về nguồn lực, chính sách thu hút nguồn lực cho các công trình hạ tầng với yêu cầu vốn rất lớn cho các mô hình giao thông phức hợp, thông minh.
