Bắc Hà Nội trong cấu trúc không gian phát triển mới của Thủ đô

Sáng 2/6, tại Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam giao Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức hội thảo “Bắc Hà Nội trong cấu trúc không gian phát triển mới của Thủ đô”, thu hút gần 300 đại biểu là chuyên gia kinh tế, quy hoạch, bất động sản, đại diện doanh nghiệp, nhà đầu tư và các cơ quan truyền thông, báo chí.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Hà Nội đang đứng trước yêu cầu phải tái cấu trúc không gian phát triển để giải quyết những áp lực ngày càng gia tăng tại khu vực trung tâm. Quá trình đô thị hóa nhanh trong nhiều năm qua đã mang lại những thành tựu đáng kể cho Thủ đô nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức như quá tải hạ tầng, áp lực dân số, thiếu hụt không gian sống chất lượng và mặt bằng giá nhà ở ngày càng cao.

Trong bối cảnh đó, Hà Nội không chỉ cần thêm nguồn cung nhà ở mà cần hình thành những cực phát triển đô thị mới đủ đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ, tiện ích và khả năng tạo lập môi trường sống thực chất cho người dân.

“Thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn mới. Giá trị bất động sản không còn được quyết định bởi những kỳ vọng ngắn hạn hay các cơn sốt theo tin đồn quy hoạch mà phải được xây dựng trên nền tảng của pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, nhu cầu thực và năng lực phát triển thực”, ông Đính nhấn mạnh.

Phía bắc Hà Nội đang chuyển từ “vùng mở rộng” thành cực tăng trưởng mới

Đưa ra góc nhìn “Tái cấu trúc không gian đô thị Hà Nội và vai trò của khu vực phía bắc”, Tiến sĩ Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng Hà Nội đang trải qua quá trình tái cấu trúc đô thị lớn nhất trong nhiều thập kỷ, chuyển từ mô hình phát triển đơn cực sang mô hình đa cực, đa trung tâm.

Theo ông Nguyễn Đức Kiên, quá trình tái cấu trúc không gian đô thị không chỉ nhằm giảm tải áp lực cho khu vực nội đô mà còn hướng tới hình thành các cực phát triển mới có khả năng dẫn dắt tăng trưởng kinh tế, dân cư và thị trường bất động sản trong dài hạn.

Dịp này, Tiến sĩ, Kiến trúc sư Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, phát triển đô thị mới không chỉ là xây dựng thêm nhà ở mà phải kiến tạo những không gian sống hoàn chỉnh, hài hòa giữa tăng trưởng, bản sắc văn hóa và chất lượng sống.

Nhận định thị trường bất động sản phía bắc Hà Nội với các dư địa phát triển, điều kiện thanh khoản và chu kỳ tăng trưởng mới, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE nêu ra, khu vực phía bắc Hà Nội đang hội tụ đồng thời nhiều động lực tăng trưởng mới từ quy hoạch, hạ tầng, logistics, công nghiệp, xu hướng giãn dân và sự tham gia của các nhà phát triển bất động sản lớn.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, nguồn cung mới tại khu vực phía bắc Hà Nội trong 5 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 1.400 sản phẩm. Mặc dù bối cảnh chung còn nhiều khó khăn nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt khoảng 56%, cho thấy nhu cầu của thị trường vẫn duy trì ở mức tích cực.

Theo bà Miền, Mê Linh vẫn đang là khu vực có dư địa tăng trưởng đáng kể trong tương lai khi xét trên tương quan vị trí, quỹ đất, khả năng kết nối và tiềm năng phát triển đô thị.

Trong khuôn khổ chương trình, tại phiên tọa đàm “Mê Linh - Tâm điểm đón đầu chu kỳ mới của bất động sản bắc Thủ đô” do chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Nguyễn Minh Phong, Phó Chủ tịch Hiệp hội Thông tin tư vấn kinh tế thương mại Việt Nam điều phối, các chuyên gia cho rằng điều kiện tiên quyết để phía bắc Hà Nội trở thành cực tăng trưởng mới không chỉ nằm ở quy hoạch mà còn ở khả năng hiện thực hóa quy hoạch bằng các dự án hạ tầng, các trung tâm dịch vụ, việc làm và hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh. Đối với Mê Linh, thách thức lớn nhất không phải là thiếu tiềm năng mà là làm thế nào để chuyển hóa những lợi thế về vị trí, quỹ đất và quy hoạch thành động lực phát triển thực chất, có khả năng thu hút dân cư và doanh nghiệp.

Đề cập tới sự phát triển đô thị bền vững, các chuyên gia nhấn mạnh rằng, các khu đô thị mới phía bắc Hà Nội cần được phát triển theo hướng hiện đại nhưng vẫn giữ được bản sắc văn hóa, ưu tiên không gian xanh, dịch vụ công cộng và chất lượng sống thay vì chỉ tập trung vào phát triển nhà ở.

Chỉ ra các hành vi thị trường, ông Lê Đình Chung, Phó Tổng Giám đốc SGO Land thông tin, nhu cầu của nhà đầu tư đang thay đổi rõ nét. Nếu trước đây dòng tiền chủ yếu tìm kiếm cơ hội tăng giá ngắn hạn thì hiện nay nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng hình thành cộng đồng cư dân, chất lượng vận hành, hệ sinh thái tiện ích và giá trị khai thác thực tế của bất động sản.

Theo ông Chung, xu hướng này đang tạo lợi thế cho các khu vực có định hướng phát triển đô thị bài bản, hạ tầng đồng bộ và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Trong đó, sự hiện diện của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cùng các dự án quy mô lớn tại Mê Linh trong giai đoạn 2026-2028 được kỳ vọng sẽ góp phần thay đổi diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng nguồn cung và tạo động lực thu hút dòng vốn đầu tư cũng như dân cư về khu vực.

Các chuyên gia cũng nhận định dòng tiền trong thời gian tới sẽ ưu tiên những khu đô thị được phát triển đồng bộ về hạ tầng và tiện ích theo hướng xanh, tích hợp không gian trải nghiệm, nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe. Bên cạnh chất lượng sản phẩm, năng lực vận hành ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định đầu tư. Các dự án được quản lý bởi những đơn vị vận hành chuyên nghiệp, nhất là các thương hiệu quốc tế, được đánh giá có lợi thế trong việc duy trì chất lượng dịch vụ, gia tăng giá trị tài sản và nâng cao sức hấp dẫn đối với cư dân.

Cơ hội thuộc về những dự án có giá trị thực

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định, bắc Hà Nội đang mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới trong tiến trình phát triển của Thủ đô. Tuy nhiên, cơ hội không tự động chuyển hóa thành giá trị.

Theo ông, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, trong đó những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, hạ tầng kết nối thuận lợi, tiện ích đầy đủ và khả năng hình thành nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế vượt trội.

“Bắc Hà Nội đang chuyển mình từ vùng mở rộng thành cực tăng trưởng mới của Thủ đô. Tuy nhiên, giá trị bất động sản trong tương lai sẽ không được đo bằng kỳ vọng tăng giá mà bằng chất lượng đô thị, chất lượng sống và khả năng tạo lập cộng đồng cư dân thực sự”, ông Đính nhấn mạnh.

Đồng quan điểm trên, các chuyên gia thống nhất rằng, bắc Hà Nội đang sở hữu những điều kiện thuận lợi để bước vào chu kỳ phát triển mới. Trong đó, Mê Linh được đánh giá là một trong những địa bàn có nhiều dư địa tăng trưởng nhất nhờ sự cộng hưởng của quy hoạch, hạ tầng, quỹ đất và mặt bằng giá.

Có thể thấy, chu kỳ mới của bất động sản không còn chạy theo tin quy hoạch, mà được quyết định bởi pháp lý, hạ tầng và nhu cầu thật. Đây là điểm khác biệt căn bản so với các giai đoạn trước. Thị trường đang thận trọng hơn, dòng tiền chọn lọc hơn, nhà đầu tư thực tế hơn và người mua ở thực cũng yêu cầu cao hơn. “Đã đến lúc chuyển từ tư duy “kỳ vọng tăng giá” sang tư duy “kiểm chứng giá trị”.

Trên cơ sở đó, cơ quan quản lý cần tiếp tục thúc đẩy hạ tầng, minh bạch thông tin quy hoạch, tháo gỡ pháp lý. Doanh nghiệp cần phát triển dự án theo tư duy dài hạn, chú trọng chất lượng sản phẩm, tiện ích, vận hành và cộng đồng cư dân. Đơn vị môi giới, phân phối cần tư vấn trung thực, cung cấp thông tin đầy đủ, giúp thị trường vận hành minh bạch hơn. Nhà đầu tư cần tỉnh táo, đánh giá cơ hội trên cơ sở dữ liệu, pháp lý, hạ tầng và nhu cầu thật, thay vì chạy theo tâm lý đám đông.