Mục tiêu cao, triển khai gặp nhiều rào cản
Ngày 3/4/2023, Chính phủ ban hành Quyết định số 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” với mục tiêu đến năm 2030 sẽ hoàn thành khoảng 1.062.200 căn nhà ở xã hội; trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.
Đây là một chính sách quan trọng nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay (thiếu nguồn cung, thiếu dòng tiền, thừa nhà ở trung và cao cấp nhưng thiếu phân khúc bình dân, giá nhà đất cao…), với định hướng rõ ràng là hướng tới sản phẩm nhà ở xã hội để tạo thêm nguồn cung, định hình lại mặt bằng giá bất động sản mới phù hợp hơn với nhu cầu của người dân.
Đối chiếu với thực tế thì thấy rằng, đây là một mục tiêu rất cao. Tại buổi họp báo thường kỳ quý I/2023 của Bộ Xây dựng ngày 24/4, bộ này cho biết, đến thời điểm đó cả nước đã hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 157.100 căn, với tổng diện tích hơn 7,9 triệu m2.
Như vậy, trong khoảng bảy năm tới phải hoàn thành thêm 905.100 căn, tương đương trung bình mỗi năm có 129.300 căn nhà ở xã hội mới. Điều này có nghĩa là từ nay đến 2030, mỗi năm phải cho ra đời số lượng nhà ở xã hội bằng khoảng 80% tổng số nhà ở xã hội hiện có.
Tuy nhiên, tốc độ phát triển nhà ở xã hội hiện nay đang rất chậm chạp. Báo cáo tại Hội nghị trực tuyến “Đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản” do Văn phòng Chính phủ tổ chức ngày 3/8, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, giai đoạn 2021-2025, đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở công nhân với quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.
Như vậy là đã quá nửa thời gian của giai đoạn 2021-2025 nhưng số căn hộ hoàn thành thực tế chỉ đạt 4,5% so với kế hoạch.
Riêng chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng (áp dụng từ nay đến năm 2030) cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư theo Nghị quyết 33 (chương trình này là một cấu phần của Đề án phát triển 1 triệu nhà ở xã hội), báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, hiện có khoảng 108 dự án thuộc đối tượng thụ hưởng chương trình đã được cấp phép xây dựng và đang triển khai.
Trong đó, mới có 11 tỉnh công bố danh mục 24 dự án đủ điều kiện vay gói tín dụng này, với tổng vốn đầu tư là 31.673,1 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 12.442,78 tỷ đồng (chiếm khoảng 10,4% giá trị gói vay).
Tình trạng ách tắc nguồn cung nhà ở xã hội nói trên, theo các chuyên gia, là do nhiều vướng mắc liên quan đến pháp lý, quy trình thủ tục, vấn đề lãi suất…; trong khi những chính sách hiện có được cho là vẫn còn thiếu động lực để thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở này.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa thật sự hấp dẫn các đối tượng thụ hưởng do mức lãi suất sau ưu đãi hiện vẫn còn cao (8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm đối với người mua nhà). Ngoài ra, sau 5 năm, lãi suất sẽ thả nổi theo giá thị trường, khiến đối tượng thụ hưởng cảm thấy rủi ro nên không dám vay.
Trao đổi ý kiến với phóng viên, một số chủ đầu tư nhà ở xã hội cho biết, quá trình triển khai vướng nhiều rào cản thủ tục. Đơn cử, nhiều người dân muốn mua nhà ở xã hội phải xuống các UBND phường, xã để xác nhận điều kiện mua nhà (chưa có nhà ở) nhưng hiện nay có tình trạng nhiều cán bộ xã, phường không dám xác nhận vì sợ trách nhiệm khi bị thanh tra, kiểm tra.
Trong một cuộc họp bàn vấn đề này giữa Chính phủ và Bộ Xây dựng, Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Trần Văn Sơn cho rằng, quá trình triển khai nhà ở xã hội vẫn còn không ít vướng mắc về bố trí quỹ đất; thiếu quy hoạch phát triển nhà ở xã hội ở địa phương; quy trình miễn tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội phức tạp, thời gian kéo dài; thủ tục điều kiện để được mua nhà ở xã hội khó khăn…
Vì vậy, một số doanh nghiệp đang chờ đợi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực (dự kiến được Quốc hội thông qua vào cuối năm nay) với quy trình, thủ tục thông thoáng hơn.
 |
Thủ tục điều kiện để được mua nhà ở xã hội còn nhiều khó khăn. Ảnh: BẮC SƠN |
Cần chính sách đột phá
Tuy nhiên, theo Ths Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, phiên bản mới nhất của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) - vừa được thảo luận tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội sáng 25/8 cho thấy, chưa có những quy định thật sự đột phá nhằm đạt được tốc độ phát triển như trên.
Cụ thể, dự thảo luật quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại để kinh doanh (diện tích đất không quá 20% tổng diện tích đất ở của dự án), được hạch toán riêng và hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh này (không tính vào lợi nhuận định mức 10% của phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội).
Ông Đỉnh cho rằng, ưu đãi này kém hấp dẫn hơn ưu đãi tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP: cho phép chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích đất để xây công trình kinh doanh thương mại, kể cả nhà ở thương mại; hoặc được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh theo giá thương mại.
Lý do là, nếu 20% diện tích đất đó chủ đầu tư xây nhà ở thương mại thì thanh khoản dự án sẽ cao (do cùng lúc có thể thu hút cả đối tượng có thu nhập cao mua nhà ở thương mại lẫn thu nhập thấp mua nhà ở xã hội) và chủ đầu tư sẽ nhanh thu hồi được vốn.
Trong khi đó, nếu 100% diện tích đất phải xây nhà ở xã hội thì giá bán sẽ cao hơn, khó bán hơn. Giải pháp thay thế là cho phép chủ đầu tư dành 20% diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại để kinh doanh trong phạm vi dự án nhà ở xã hội là không thực chất bởi việc cung cấp dịch vụ, tiện ích cho nhóm người có thu nhập thấp (100% ở nhà ở xã hội) sẽ không tạo ra lợi nhuận đủ hấp dẫn với nhà đầu tư.
“Do vậy, tôi đề nghị dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần giữ nguyên hoặc quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tương tự Nghị định 100”, ông Đỉnh nói.
Ở một góc tiếp cận khác, khi góp ý cho phiên bản mới nhất của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, quy định giới hạn lợi nhuận định mức cao nhất của chủ đầu tư nhà ở xã hội ở mức 10% là khá thấp.
Theo ông Tuấn, khi thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư phải vay thương mại khoảng 70% chi phí đầu tư với lãi suất trung bình 10%/năm (gói 120.000 tỷ đồng sau khi hỗ trợ lãi suất vẫn còn 8,7%/năm).
“Với tình trạng này, chủ đầu tư rất khó tìm kiếm lợi nhuận, nhất là khi không bán được hàng và có tỷ lệ tồn kho lớn. Đề nghị xem xét cân nhắc nâng giới hạn định mức này lên”, ông Tuấn đề nghị và nhấn mạnh, nhiều doanh nghiệp phản ánh đây chính là một trong những lý do họ “không mặn mà” với dự án nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, VCCI cũng đề nghị mở rộng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Dự thảo luật quy định đối tượng thụ hưởng chính sách này không bao gồm người phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trong khi thuế thu nhập cá nhân của nước ta không hẳn là thuế đánh vào những người có thu nhập cao, vì lương hơn 11 triệu đồng đã phải chịu thuế này.
Cùng quan điểm cần tăng ưu đãi cho người dân mua nhà ở xã hội, đại biểu Quốc hội Phạm Trọng Nghĩa (đoàn Lạng Sơn) nhận định, dự thảo luật đang thúc đẩy sự phát triển của nhà ở xã hội theo cách làm giảm chi phí đầu vào, đưa ra các ưu đãi với nhà đầu tư mà chưa tập trung vào việc tăng cầu, tức là hỗ trợ trực tiếp cho khách hàng, như hỗ trợ tiền mua, tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp,...
“Khi số người có nhu cầu được hỗ trợ tăng, lực cầu sẽ tăng và thị trường sẽ thu hút chủ đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội”, ông Nghĩa phân tích.
Từ đó, vị đại biểu đề nghị dự thảo luật bổ sung thêm một điều riêng quy định chính sách hỗ trợ người dân thuộc đối tượng mua/thuê mua nhà xã hội. Ngược lại, ông đề xuất bỏ quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án thương mại hoặc đóng tiền, để giảm bớt gánh nặng cho chủ đầu tư nhà ở thương mại.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, mức lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đang cao, nên hạ xuống mức dưới 6% đối với chủ đầu tư và mức dưới 4,5% đối với người mua nhà.
