Các chuyên gia nhận định, đây không phải giai đoạn chững lại của thị trường văn phòng mà thị trường đang bước vào thời kỳ trưởng thành hơn, ghi nhận các doanh nghiệp ngày càng chú trọng ưu tiên diện tích, chi phí, chất lượng phù hợp. Họ tìm kiếm không gian làm việc có thể nâng cao năng suất, thu hút và giữ chân nhân tài, đồng thời vẫn bảo đảm hiệu quả tài chính. Song song đó, chủ tòa nhà cũng chủ động hơn trong chính sách giá và các gói ưu đãi để chốt giao dịch.
Diễn biến này là tín hiệu tích cực thúc đẩy tính minh bạch và định hướng thị trường tới các sản phẩm chất lượng cao, vận hành hiệu quả hơn. Theo đó, những dự án hội tụ nền tảng vững chắc, quản lý chuyên nghiệp và yếu tố bền vững sẽ định hình chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường văn phòng thành phố.
Hướng tới minh bạch, chất lượng, vận hành hiệu quả
Số liệu ghi nhận nguồn cung mới chậm lại, quy mô thị trường tiếp tục mở rộng, cụ thể, quý IV/2025 ghi nhận khoảng 25.554m2 nguồn cung mới, giảm 41,2% so với quý III/2025, tổng nguồn cung đạt xấp xỉ 1.713.680m2. Trong khi đó, nguồn cầu phân hóa dựa trên giá trị với lượng hấp thụ thuần toàn thị trường đạt 16.658m2 trong quý IV/2025, phản ánh nhịp chậm mang tính mùa vụ cuối năm và tâm lý thận trọng của khách thuê khi phần lớn các quyết định thuê mới hoặc mở rộng quy mô lớn đã được thực hiện phần lớn vào giai đoạn giữa năm.
Theo các chuyên gia, diễn biến trên vẫn là tín hiệu tích cực trong bối cảnh nguồn cung mới không tăng, việc hấp thụ khoảng 16.658m2 giúp tỷ lệ trống toàn thị trường tiếp tục cải thiện nhẹ.
Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy ổn định, duy trì khoảng 86%, cho thấy các doanh nghiệp lớn đang tận dụng cơ hội các ưu đãi tốt của chủ tòa nhà để duy trì hoặc gia hạn hợp đồng thuê tại các vị trí đắc địa, nơi hình ảnh thương hiệu và tiêu chuẩn vận hành xanh (ESG) là ưu tiên hàng đầu. Thêm nữa, nhu cầu tại các khu vực vùng ven, ngoại thành tiếp tục là động lực cầu chính, hưởng lợi từ xu hướng tối ưu chi phí và dịch chuyển ra ngoài trung tâm, đồng thời phản ánh tính bền vững hơn của phân khúc này trong giai đoạn thị trường điều chỉnh.
Bên cạnh đó, diễn biến giá cho thuê giảm ở phân khúc văn phòng chủ yếu đến từ các tòa nhà mới đi vào vận hành với mức chào thuê thực tế thấp hơn kỳ vọng, dẫn đến mặt bằng giá hạng A điều chỉnh sau nhịp tăng của quý III/2025 và phản ánh chiến lược ưu tiên lấp đầy nhanh tại các dự án mới. Còn ở phân khúc hạng B, giá thuê duy trì mức tăng nhẹ và tiếp tục giữ định vị cạnh tranh để hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy, đồng thời hưởng lợi từ dòng dịch chuyển của khách thuê tối ưu chi phí từ hạng A và khu trung tâm (CBD).
Định hướng tập trung văn phòng chất lượng cao
Nhìn chung, thị trường văn phòng thành phố có sự phân hóa rõ rệt, khi hạng A điều chỉnh để hấp thụ nguồn cung mới và hạng B duy trì ổn định, giữ nhịp cho toàn thị trường trong giai đoạn tái cân bằng.
Thị trường văn phòng thành phố dự tính bổ sung khoảng 291.891m2 diện tích cho thuê thực tế (NLA), tập trung tại khu lõi trung tâm (CBD). Thị trường vào chu kỳ cạnh tranh mới, trong đó chất lượng vận hành, tiện ích và tiêu chuẩn bền vững trở thành yếu tố quyết định khả năng giữ khách thuê.
Về động lực cầu trung hạn, tiếp tục mang tính chọn lọc khi nhu cầu vẫn được dẫn dắt bởi công nghệ thông tin, dược phẩm, tư vấn chiến lược và công nghệ cao, với trọng tâm dịch chuyển từ vị trí sang hiệu quả sử dụng, tiêu chuẩn ESG và khả năng thích ứng mô hình hybrid (nhân sự kết hợp làm việc tại văn phòng và làm việc từ xa), qua đó hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy bền vững cho hạng A và B.
