Phía bắc khu vực nghiên cứu quy hoạch giáp phân khu đô thị XB-4 và XB-5; phía nam giáp đường Vành đai 3; phía đông giáp phân khu đô thị khu vực phía đông xã Thư Lâm; phía tây giáp phân khu đô thị XB-5.
Theo nhiệm vụ được phê duyệt, quy hoạch xây dựng mới gắn với xây dựng cải tạo, chỉnh trang các khu vực dân cư hiện hữu, các khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Khớp nối đồng bộ hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc, nâng cao điều kiện môi trường sống, cảnh quan chung. Hình thành đô thị hiện đại, thông minh, phát triển đô thị theo mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD), gắn với dịch vụ cấp vùng của Cảng hàng không quốc tế Nội Bài. Đồng thời, gắn với các khu vực chức năng đô thị, hạ tầng xã hội, nhà ở hỗ trợ, tương hỗ với các chức năng quan trọng như: công nghiệp, giáo dục, đào tạo, y tế, logistics...
Về tính chất, khu vực nghiên cứu quy hoạch là đô thị cải tạo và khu đô thị xây dựng mới, là đô thị dịch vụ kỹ thuật cao, ứng dụng khoa học công nghệ 4.0, ứng dụng kinh tế tuần hoàn, kinh tế xanh, bền vững, kết nối với các khu, cụm công nghiệp trong khu vực… Việc cải tạo các khu vực dân cư hiện hữu gắn với bảo tồn các công trình di tích, văn hóa lịch sử.
Cùng với việc xác lập quy hoạch, sẽ tiến hành rà soát, khớp nối các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư đã, đang được triển khai thực hiện theo chủ trương của các cấp thẩm quyền. Quy hoạch sẽ xác định khung kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đề xuất các hạng mục ưu tiên đầu tư và nguồn lực thực hiện.
