Tìm giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Bài 1: Nhớ phân khúc nhà bình dân

Dũng, người em đồng hương tôi lập nghiệp ở Thành phố Hồ Chí Minh 10 năm nay. Sau cả mấy chục lần thuê rồi chuyển, chuyển rồi thuê nhà vất vả, cậu đặt quyết tâm mua nhà để an cư. Tích góp, vay mượn được 1,5 tỷ đồng, Dũng tìm mua căn hộ vừa khả năng của mình. Tuy nhiên, Dũng không thể mua được vì 2 năm nay, phân khúc căn hộ bình dân gần như vắng bóng trên thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Lệch pha phân khúc nhà ở

Dũng là trường hợp điển hình trong việc mong muốn căn nhà an cư nơi thành thị. Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh ước tính giai đoạn 2021-2025 nhu cầu thuê, mua nhà ở xã hội của thành phố lên tới 245 nghìn căn, nhưng thành phố chỉ đáp ứng được khoảng 30.500 căn. Nhu cầu thuê nhà lưu trú cho công nhân vào khoảng 68.500 phòng, mà thành phố chỉ xây dựng được 4.500 phòng.

Cũng theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, trong năm 2022, trong tổng nguồn cung mới, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ 78,3% còn phân khúc bình dân dưới 20 triệu đồng/m² không có bất kỳ sản phẩm nào. Đây là năm thứ hai liên tiếp, phân khúc nhà ở bình dân mất dấu tại thành phố 13 triệu dân, trong đó có gần 2 triệu dân nhập cư này.

Thống kê của Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng cho thấy, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m² tại thành phố đã rơi vào cảnh "khan hiếm" từ năm 2020 khi chỉ chiếm 1%; năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 chỉ có nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp, thị trường không còn nhà ở bình dân (0%).

Khi phân khúc nhà ở bình dân vắng bóng, thì phân khúc nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo. Năm 2017 (chiếm 25,5%), năm 2018 (chiếm 30%); năm 2019 (chiếm 67,1%); năm 2020 (chiếm 42,1%); năm 2021 (chiếm 72%) và 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đến 80,13%.

Nghịch lý lệch pha các phân khúc nhà ở phi lý đến mức một chuyên gia kinh tế đã từng thốt lên, tiền ngân hàng chảy vào đất đai như nước chảy chỗ trũng nhưng người thu nhập trung bình cũng không thể có cơ hội tiếp cận nhà ở chứ chưa nói đến người nghèo, người thu nhập thấp. Ông phân tích, hiện nay có 21,2% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng được tài trợ cho bất động sản. Cứ 100 đồng cho vay ra, tín dụng cho bất động sản là 21,2 đồng. Không có lĩnh vực nào của nền kinh tế được đầu tư vốn khủng khiếp đến vậy. Vậy mà nhà ở thật sự cần cho người có nhu cầu thì thiếu, nhà cao cấp lại thừa mứa, bỏ hoang!

Một dự án nhà ở xây dựng dở dang nhiều năm tại trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh.

Vì đâu nên nỗi?

Không chỉ lệch pha trong nguồn cung mà giá nhà ở cũng đã tăng phi mã. Một căn hộ chất lượng bình dân nhưng hiện nay đã được bán với giá của căn hộ cao cấp khiến giấc mơ sở hữu nhà của những đối tượng thật sự có nhu cầu mua nhà để ở như Dũng lại càng xa vời.

Theo Dũng, hiện nay giá căn hộ ở vùng xa trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh giá bán thấp nhất cũng phải 45 triệu đồng/m². Như vậy, một căn hộ diện tích 50m² cũng có giá trên 2,2 tỷ chưa bao gồm thuế. Với thu nhập của hai vợ chồng khoảng 20 triệu/tháng, nuôi hai con ăn học, muốn có nhà Dũng chỉ có cách về quê sinh sống.

Phân tích của Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, nếu lấy giá nhà ở chia cho thu nhập bình quân của một người độc thân hoặc của hộ gia đình ở Thành phố Hồ Chí Minh trong một năm, thì chỉ số này đã lên đến 20-24 lần. Điều này có nghĩa là nếu một người độc thân đi làm tích lũy toàn bộ thu nhập, không chi tiêu gì thì cũng phải mất 20-24 năm sau mới đủ tiền mua được căn nhà đầu tiên.

Đây là sự bất hợp lý, khi so các quốc gia phát triển khác, con số này chỉ cao từ 8-10 lần, thấp hơn nhiều so ở Việt Nam.

Vì sao giá nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh cứ ngày một tăng cao là câu hỏi không chỉ riêng Dũng mà còn của hàng nghìn người dân khác.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh lý giải, sự biến mất của căn hộ vừa túi tiền không chỉ bởi các nhà đầu tư tập trung phát triển căn hộ cao cấp mà còn nguyên nhân từ việc đẩy giá những căn hộ cùng hạng.

Cách đây vài năm, một dự án ban đầu chỉ bán 30-33 triệu đồng/m², tăng lên 50-55 triệu đồng/m², nay đã đến 70 triệu/m². Cùng một dự án nhưng giá trung bình bị đẩy lên phân khúc cao hơn khiến người có nhu cầu thực không còn cơ hội.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty bất động sản Việt An Hòa lý giải, giá nhà tăng do các chi phí đầu vào tăng. Đó là các chi phí giá đất cao, chi phí vật liệu, nhân công tăng cao dẫn đến giá xây dựng tăng theo. Đó là chưa kể tiền thuế và những ách tắc do thủ tục pháp lý đã gián tiếp làm tăng giá nhà ở. Với những ách tắc về pháp lý như hiện nay sẽ dẫn đến khan hiếm nguồn cung, từ đó dẫn đến giá bất động sản khó mà giảm xuống.

Theo Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Khoa Kinh doanh và Quan hệ quốc tế, Trường đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, không thể “ép” doanh nghiệp phải xây dựng nhà giá cao hay giá thấp mà chỉ có thể khuyến khích bằng các chính sách. Tuy nhiên, với các thủ tục hành chính như hiện nay, doanh nghiệp muốn xây dựng nhà giá rẻ cũng không dễ.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Lê Thành, một đơn vị chuyên xây dựng nhà giá rẻ nêu thực tế, với thời gian triển khai và nguồn vốn như nhau, các doanh nghiệp đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại nhiều thuận lợi hơn và nhanh thu hồi vốn hơn so dự án nhà ở xã hội hay nhà ở giá rẻ dành cho công nhân. Ông Nghĩa là minh chứng sống cho trường hợp 3 năm không làm xong thủ tục để xây dựng nhà ở giá rẻ.

Dư nguồn cung căn hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Bài 2: Cơn “bạo bệnh” của thị trường bất động sản

Nguyễn Hữu Châu, một doanh nhân trẻ thế hệ 8X. Tốt nghiệp đại học, từ một nhân viên, Châu thăng tiến lên Phó phòng, Trưởng phòng rồi làm Phó Tổng Giám đốc thường trực của một công ty bất động sản. Muốn tự mình khởi nghiệp, Châu thành lập công ty phân phối sản phẩm bất động sản. Lúc ăn nên làm ra, chi nhánh công ty của Châu trải đều ở các quận huyện trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận. Chưa thỏa chí, Châu gom, vay vốn, mua đất, làm chủ đầu tư dự án. Thị trường bất động sản đóng băng, Châu lâm vào cảnh nợ nần chồng chất, nhân viên tứ tán khắp nơi…

Khởi nghiệp rồi phá sản..

Cùng cảnh, ông H trước là Thành viên Hội đồng quản trị, Phó Tổng Giám đốc của một tập đoàn bất động sản. Chán cảnh làm thuê, ông H thành lập công ty. Với vị thế và kinh nghiệm hơn 10 năm làm ở tập đoàn cũ, ông H không khó khăn để có các hợp đồng lớn. Mở văn phòng, hoàn thiện bộ máy nhân sự… Ông H đã chuẩn bị mọi điều kiện cần thiết để khởi nghiệp. Thế nhưng thị trường mất thanh khoản, các chủ đầu tư thiếu vốn, các giao dịch ngưng lại…

Hiện nay, mỗi tháng ông H đang cắn răng bù lỗ hàng tỷ đồng cho hàng loạt các chi phí. Nếu tình trạng kéo dài, ông đành giải thể công ty. Công sức và tiền bạc bao nhiêu năm gom góp sẽ ra đi theo cơn “bạo bệnh” của thị trường bất động sản.

Khó khăn không chỉ đến với những người mới khởi nghiệp như Châu, ông H. Ông L, một doanh nhân từng lọt top 10 người giàu nhất trên sàn chứng khoán sụt giảm gần 7kg vì lo lắng, vì mất ngủ triền miên. Ông chia sẻ, “Thời gian qua là chuỗi ngày ám ảnh nhất với tôi. Làm doanh nhân mấy chục năm, tôi chưa thấy khủng khiếp như vậy khi thị trường chứng khoán lao dốc, giao dịch bất động sản “đóng băng”, trái phiếu doanh nghiệp đè nặng lên đôi vai những người lãnh đạo doanh nghiệp ngành bất động sản”.

Để có tiền bù đắp vào các khoản cổ phiếu xuống giá, trả trái phiếu kỳ hạn, trả lãi ngân hàng, lương cán bộ công nhân viên… ông đã đi vay mượn, bán tháo tài sản... công sức gây dựng cả đời người có nguy cơ sụp đổ.

Nói như lời ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt nhất và năm 2023 là năm “quyết định sống, còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Có không ít tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí bị mất thanh khoản và phải thực hiện các biện pháp 'đau đớn' để tồn tại.

Báo cáo của Tổng Cục Thống kê cho thấy, số doanh nghiệp bất động sản giải thể trong năm 2022 gần 1.200 doanh nghiệp tăng 38,7% so năm 2021. Nhiều doanh nghiệp đã quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư; phải cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50% số lao động, giảm lương từ 30-50%; nhiều người người dân có nhu cầu nhưng cũng khó tạo lập được nhà ở.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

70% khó khăn là vướng mắc pháp lý

Nguyên nhân dẫn đến ngành bất động sản lâm vào cơn bạo bệnh nêu trên được Bộ Xây dựng kết luận là do vướng mắc về pháp lý và tắc nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, nghẽn cả nguồn vốn huy động từ khách hàng nên một số doanh nghiệp bất động sản hiện đói vốn.

Khởi đầu cơn bạo bệnh của thị trường bất động sản là việc Bộ Công an khởi tố vụ án tại tập đoàn Tân Hoàng Minh, tiếp đó là Vạn Thịnh Phát. Lúc này, thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp, kênh huy động vốn trung và dài hạn của các doanh nghiệp đã rơi vào trạng thái “chết lâm sàng”.

Tháng 10/2022, ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng. Theo đó, các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn từ ngày 1/10/2022 giảm từ 37% xuống còn 34%; từ 1/10/2023 còn 30%... Từ đây các doanh nghiệp bất động sản lâm vào cảnh đói vốn, phải tìm cách xoay sở.

Trong thời điểm này, các vướng mắc về pháp lý tại các dự án vẫn chưa được tháo gỡ. Theo ông Lê Hoàng Châu, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản và các dự án bất động sản. Chỉ riêng Thành phố Hồ Chí Minh, trong số khoảng 700 dự án đang triển khai thì có tới hơn 140 dự án bị vướng mắc pháp lý. Có những dự án, chủ đầu tư phải mất 5-7 năm nhưng vẫn chưa làm xong thủ tục. Có nhiều doanh nghiệp 5 năm chưa làm xong thủ tục đóng tiền sử dụng đất.

Cùng thời điểm, các ngân hàng thương mại yêu cầu doanh nghiệp bất động sản vay tín dụng ngoài các thủ tục như: chủ trương chấp thuận đầu tư, tài sản bảo đảm cho khoản vay thì phải có thêm giấy phép xây dựng. Doanh nghiệp than, thủ tục pháp lý dự án chưa được tháo gỡ thì lấy đâu ra giấy phép xây dựng.

Thị trường bất động sản tự thân nó đã như con bệnh trầm cảm lại bị ngay “hội chứng cắt thuốc đột ngột”, không chỉ có vật vã đau đớn, một số con bệnh đã ở trạng thái “chết lâm sàng”.

Một nguy cơ khác đang hiển hiện trước mắt, năm 2023-2024, ước tính có khoảng 790 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn trong các trường hợp như: doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu không được gia hạn thì bị xếp vào nhóm nợ xấu; doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị nhảy nhóm sang nhóm nợ xấu hơn. Doanh nghiệp có nợ xấu dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn không tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới. Vòng luẩn quẩn này nếu không được tháo gỡ sẽ phá sản doanh nghiệp.

Một góc đô thị Thành phố Hồ Chí Minh nhìn từ trên cao.

Bài 3: Cần giải pháp đồng bộ gỡ khó cho thị trường bất động sản

Trước những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản, đã có những tranh luận xảy ra. Có ý kiến cho rằng, bất động sản là một thành phần của nền kinh tế, lại ảnh hưởng rất nhiều nhóm ngành nghề khác nên Chính phủ cần phải gỡ khó. Ý kiến khác lại cho rằng, tại sao lại bắt nền kinh tế làm con tin để kêu gọi các giải pháp cứu trợ khi bất động sản khó khăn. Nếu bây giờ chúng ta e sợ những "đe dọa" đó, đi giải cứu bất động sản thì biết bao giờ mới thoát ra được sự lệ thuộc vào bất động sản?

Những hạn chế cần khắc phục

Bất động sản đã phát triển nóng, điều này đã được các cơ quan chuyên môn kết luận. Thay vì đầu tư xây dựng các dự án có giá bán phù hợp thu nhập của người dân, các doanh nghiệp bất động sản đã thi nhau xây dựng căn hộ cấp cao, biệt thự liền kề, nhà phố mặt tiền.

Khi ở các đô thị mới đã không còn quỹ đất, doanh nghiệp lại đổ xô về các tỉnh vùng ven xây những siêu đô thị hàng trăm, hàng nghìn ha, bán với giá cao ngất ngưởng. Chỉ một tỷ lệ rất thấp người mua nhà tại các dự án này là để ở, còn lại là đầu tư, đầu cơ chờ giá lên.

Khó có thể chấp nhận được có những thời điểm 1m² đất tại khu vực Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức lên đến 2 tỷ. Ngay thời điểm hiện tại nhiều chung cư trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh có giá dao động từ 300-500 triệu/m².

Báo cáo thị trường quý 4/2022 của công ty Savills Việt Nam cho thấy, giá bán trung bình đạt 107 triệu đồng/m², tăng 43% so năm 2021. Tính riêng trong quý 4/2022 giá bán trung bình đạt 125 triệu đồng/m². Điều đáng nói, đến quý 4/2022, căn hộ dưới 2 tỷ đã không còn xuất hiện trên thị trường.

Đã có những thời điểm ở khắp các làng quê, ngõ xóm đâu đâu cũng sốt đất. 1m² đất ruộng, đất trồng cà-phê tăng phi mã từng ngày. Có những nơi, 1m² đất nông nghiệp có giá hàng triệu đồng. Nông dân bỏ ruộng, bỏ rẫy buôn đất, kéo theo hàng loạt hệ lụy mà các cơ quan chức năng cảnh báo.

Trả lời báo chí, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Phó Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh thẳng thắn, giá bất động sản thời gian qua tăng mạnh là do đầu cơ. Bây giờ, khi không đầu cơ được nữa, giá giảm, thanh khoản giảm là điều tốt cho thị trường, không cần phải giải cứu.

Theo ông Bảo, không nên chỉ dựa vào nhận định của các nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản vốn quen với một chu kỳ làm ăn quá nhanh, quá thuận lợi, bây giờ không thuận lợi, lợi nhuận không như mong muốn cho là đóng băng.

Ông đề xuất, nếu Nhà nước có đủ nguồn lực, ngành nghề nào cũng cần được giải cứu. Người nông dân không xuất khẩu được nông sản, doanh nghiệp sản xuất đang thiếu nguyên liệu, đơn hàng… đều xứng đáng giải cứu. Nếu xếp theo thứ tự ưu tiên, chính những doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh sử dụng nhiều lao động và cung cấp hàng hóa, dịch vụ đáp ứng nhu cầu thực của nền kinh tế phải được hỗ trợ trước hết.

Đem quan điểm của ông Bảo trao đổi với chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Duy Minh, ông cho rằng, quan điểm của Phó Giáo sư Bảo không sai nhưng bất động sản hay một ngành nghề nào khác cũng là một thành phần của nền kinh tế. Sự phát triển nóng, chưa bền vững của bất động sản trong thời gian qua cũng có lỗi xuất phát từ những hạn chế của chính sách, của cách vận hành chính sách của các bộ, ngành và địa phương.

Thêm nữa, hiện nay, bất động sản đóng góp tới 13,67% GDP, ngành này lan tỏa trực tiếp đến 40 ngành nghề kinh tế quan trọng như tài chính, ngân hàng, xây dựng, công nghiệp, du lịch, lưu trú,… do vậy, có chính sách kịp thời để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cũng là giải pháp phát triển nền kinh tế.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia cũng cho rằng, thị trường bất động sản và thị trường tài chính có mối tương quan rất mật thiết. Trong bối cảnh thị trường tài chính biến động, khi cả bốn nguồn cung ứng vốn cho thị trường bất động sản gồm: vay vốn tín dụng, huy động vốn trái phiếu, nguồn tiền tạm ứng của khách hàng và một phần vốn tự có của của doanh nghiệp gặp khó thì việc doanh nghiệp tắc vốn là tất yếu. Chưa kể, một loạt dự án của đang bị nghẽn về thủ tục, pháp lý dẫn đến doanh nghiệp không thể bán hàng, từ đó phát sinh một vòng luẩn quẩn: Dự án đang phát triển thì không có dòng vốn để tiếp tục triển khai, dự án mới thì vướng mắc về pháp lý.

Ông Lịch cho rằng, cái Chính phủ làm hiện nay không phải là cứu hay không cứu mà là giải pháp để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, đồng thời cũng lành mạnh thị trường tài chính.

Trước mắt là gỡ vướng toàn diện các chồng chéo, bất cập của các pháp luật liên quan như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng...; tiếp đó là sử dụng công cụ tài chính để kiểm soát, hạn chế đầu cơ bất động sản. Ưu tiên hỗ trợ vốn cả cho chủ đầu tư lẫn người mua nhà tại những dự án nhà ở có nhu cầu thật từ thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Khuyến khích những doanh nghiệp có nền tảng tốt, còn tiềm lực tài chính chuyển hướng sang phát triển nhà ở xã hội, nhà cho công nhân thuê, tạo doanh thu, có dòng tiền nhằm trả cho người mua trái phiếu và trả nợ ngân hàng.

Tiến sĩ Nguyễn Duy Minh đề xuất, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh thì chúng ta phải mạnh dạn cải cách về chính sách từ vi mô đến vĩ mô. Nhanh chóng rà soát và hoàn thiện khung pháp lý liên quan bất động sản để có sự đồng bộ và phù hợp với các quy định khác là việc Chính phủ cần làm ngay.

Bên cạnh đó, là hoàn thiện chính sách tiền tệ, tài chính để hướng đến một thị trường chuẩn theo quy luật thị trường. Ngân hàng Nhà nước có thể điều hành hệ thống ngân hàng theo định hướng chung với tăng trưởng tín dụng cho cả ngành mà không phải quy định room tín dụng như hiện nay. Bởi như ở nhiều nước, Nhà nước chỉ quản lý hệ thống ngân hàng thông qua các quy định đã ban hành như tỷ lệ bảo đảm an toàn, hệ số rủi ro, các ngân hàng sẽ linh hoạt, cân đối danh mục cho vay, chịu trách nhiệm với việc cho vay của mình.