Tin xấu dồn dập
Một loạt công ty liên quan lĩnh vực bất động sản đã công bố không thể trả lãi và gốc trái phiếu như Hưng Thịnh Icon, Lâu Đài Trắng, công ty con của Đất Xanh Group, Nova Group, Đức Long Gia Lai, Trung Nam… Nhiều doanh nghiệp bất động sản, tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện những biện pháp giảm sâu giá bán cũng như tăng chiết khấu đến 45-50%, nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua. Do đó, doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng, và có thể lâm vào tình trạng "chết trên đống vàng".
Bên cạnh thách thức lớn nhất là "vướng mắc pháp lý" (chiếm 70% khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản phải đối diện), những cạm bẫy tiếp nối là vấn đề "trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn", hay các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành "nợ xấu" hoặc "nhảy nhóm nợ xấu hơn".
Ngay đầu tuần này, thị trường bất động sản và chứng khoán tiếp tục rúng động trước việc NovaReal, thành viên của Nova Group, gửi thư thông báo tới khách hàng về việc tạm hoãn thanh toán các khoản hỗ trợ lãi suất vay mua bất động sản theo thỏa thuận ban đầu. Điều này có nghĩa khách hàng phải gánh lãi suất toàn bộ thay vì một phần lãi suất, hoặc phải tất toán khoản vay mua bất động sản trước hạn với ngân hàng, nếu không muốn trả lãi cao.
Thực tế này khiến hàng nghìn khách hàng mua sản phẩm của Nova Group lo lắng, vì phương án tài chính bị phá vỡ hoàn toàn. Ngay những khách hàng có khả năng tài chính cũng lưỡng lự, không biết có nên tiếp tục đóng tiền theo tiến độ dự án hay "mặc cho doanh nghiệp đưa đẩy".
"Căn bệnh ác tính" trên có thể lan ra nhiều doanh nghiệp bất động sản khác và tạo ra phản ứng dây chuyền trên thị trường. Khách hàng không có khả năng trả lãi, gốc khoản vay với ngân hàng, đồng thời mất niềm tin vào doanh nghiệp, vào thị trường. Hệ quả là nợ xấu của ngân hàng tăng vọt, dự án bị đình hoãn dang dở.
Dẫn bài học của Trung Quốc về việc siết thị trường trái phiếu, tín dụng bất động sản khiến khu vực kinh tế chiếm tới 30% GDP đến nay ốm yếu và không thể vực dậy dù nhiều chính sách hỗ trợ được ban hành, giáo sư Hồ Quốc Tuấn, giảng viên Đại học Bristol (Anh quốc) cho rằng: Nhận thức đúng mức tầm quan trọng của việc hỗ trợ thị trường bất động sản là cần thiết. Ở đây không phải chuyện cứu người giàu hay giữ cho giá bất động sản vẫn "ở trên trời", mà là yêu cầu tránh đổ vỡ dây chuyền các ngành kinh tế.
Quan điểm trên được Kinh tế trưởng Nguyễn Minh Cường của Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) Việt Nam chia sẻ khi nhìn nhận: Vấn đề trái phiếu đang gây tắc nghẽn thị trường. Nếu nhìn lại khủng hoảng tài chính 2008, ban đầu Chính phủ Mỹ cũng để cho thị trường tự điều tiết, kết quả Lehman Brothers phá sản, làm rung chuyển toàn hộ hệ thống tài chính và kinh tế nước này. Mỹ sau đó phải lập tức can thiệp, thậm chí là quốc hữu hóa cả các công ty sản xuất chứ không chỉ các ngân hàng thương mại.
"Tại Việt Nam, trong năm 2023, vốn trái phiếu đáo hạn có thể lên đến 150.000-200.000 tỷ đồng, nếu để thị trường tự xử lý thì không chỉ tắc nghẽn dòng vốn mà có thể dẫn đến những rủi ro hệ thống, lan sang cả hệ thống ngân hàng, và toàn bộ thị trường tài chính", ông Cường nêu quan điểm.
Vậy nên, ông Nguyễn Văn Thân, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam khẩn thiết đề nghị: Cần quan tâm giải quyết vấn đề của thị trường trái phiếu ngay từ đầu năm.
Gỡ nút thắt từ đâu?
Giải pháp cho những khó khăn này được Giáo sư Hồ Quốc Tuấn lưu ý, đó là cần thống nhất quan điểm từ các cơ quan quản lý nhà nước về việc gỡ khó cho doanh nghiệp, và phải bắt tay vào hành động. Việc gỡ ách tắc pháp lý để các doanh nghiệp xoay xở dòng tiền là yêu cầu cấp thiết hiện nay, theo kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh.
Dẫn trường hợp của Dự án Shinzen Home do Công ty TNHH Gotec Việt Nam làm chủ đầu tư tại quận 7, TP Hồ Chí Minh, Hiệp hội cho biết: "Công trình thuộc dự án đã thi công hoàn thành xong phần móng, hầm, tầng 1, đang tiếp tục thi công các tầng tiếp theo và đã đủ điều kiện để được cấp thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với nhà ở thương mại. Tuy nhiên, hơn sáu tháng trôi qua, cơ quan quản lý vẫn viện lý do rà soát dự án là đất có nguồn gốc nhà nước được chuyển đổi để trì hoãn việc cấp giấy phép đủ điều kiện bán nhà. Thiệt hại theo ước tính của doanh nghiệp lên đến hơn 1.000 tỷ đồng, hệ lụy là doanh nghiệp không có khả năng trả lãi cho các trái chủ. Cực chẳng đã, doanh nghiệp phải làm đơn kêu cứu lên Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành, UBND Thành phố Hồ Chí Minh nhưng chưa có kết quả".
Ông Nguyễn Văn Thân cũng cho rằng: "Nhà nước và doanh nghiệp cần ngồi lại với nhau để nói hết những vấn đề nội tại của doanh nghiệp xem có hướng nào tháo gỡ không và tháo gỡ như thế nào. Tháo gỡ về thủ tục hành chính, có thể giải quyết được phần nào những vấn đề của thị trường trái phiếu hiện nay".
Gỡ tắc pháp lý cũng là giải pháp để tăng cung hàng phù hợp với nhu cầu ra thị trường. Ông Lưu Trung Thái, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) phân tích: Nguồn cung bất động sản TP Hồ Chí Minh sụt giảm nghiêm trọng từ 40.000 xuống còn 10.000 căn hộ năm 2022, trong khi đó 80% là sản phẩm cao cấp, còn phần lớn người dân có nhu cầu thực tế khó tiếp cận nguồn.
Rõ ràng, cấu trúc ngành bất động sản không phù hợp, giải quyết vấn đề này khó nhưng chúng ta cần nhìn thẳng vào vấn đề.
