Thiết lập cơ chế tài chính đất đai linh hoạt, minh bạch hơn

Thể chế hóa cơ chế đặc thù, hoàn thiện chính sách tài chính đất đai

Ngày 11/12/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024. Nghị quyết được ban hành trong bối cảnh thực tiễn triển khai Luật Đất đai mới phát sinh một số nội dung cần điều chỉnh, bổ sung, đặc biệt liên quan đến hành chính đất đai và tài chính đất đai như giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất, cũng như cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các nhóm đối tượng khác nhau.

Để thể chế hóa Nghị quyết, ngày 31/1/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Cùng với Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn có liên quan, khuôn khổ pháp lý về tài chính đất đai tiếp tục được hoàn thiện theo hướng đồng bộ, minh bạch, bảo đảm tính khả thi trong tổ chức thực hiện.

Mục tiêu xuyên suốt của các chính sách mới là tháo gỡ kịp thời các vướng mắc phát sinh; khơi thông và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế-xã hội; nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp.

Mở rộng và thiết kế lại cơ chế ưu đãi tiền thuê đất

Một trong những nội dung trọng tâm của Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP là đổi mới căn bản chính sách tiền thuê đất đối với các dự án trong lĩnh vực xã hội hóa. Chính sách này nhằm thu hút nguồn lực xã hội đầu tư vào các lĩnh vực thiết yếu như giáo dục-đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường và giám định tư pháp.

Theo quy định mới, phạm vi áp dụng ưu đãi được mở rộng, bao gồm cả các dự án xã hội hóa thuộc và không thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư. Cơ chế phân cấp được đẩy mạnh khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định mức miễn tiền thuê đất đối với từng khu vực, lĩnh vực, áp dụng cho dự án thuộc danh mục loại hình và tiêu chí xã hội hóa do Thủ tướng Chính phủ ban hành, bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tiễn của từng địa phương.

Nguyên tắc xác định ưu đãi được thiết kế linh hoạt, với mức tối thiểu theo quy định chung và mức tối đa là miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê. Điều này giúp nhà đầu tư giảm đáng kể chi phí tiếp cận đất đai, tạo điều kiện tập trung nguồn lực nâng cao chất lượng dịch vụ công phục vụ nhân dân.

Song song với ưu đãi, chính sách cũng quy định rõ trách nhiệm của các cơ sở xã hội hóa. Sau khi dự án đi vào hoạt động, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra việc đáp ứng các tiêu chí xã hội hóa đã cam kết. Trường hợp không đáp ứng điều kiện hoặc sử dụng đất sai mục đích, đơn vị vi phạm sẽ bị thu hồi toàn bộ số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và phải nộp thêm khoản tiền chậm nộp theo quy định pháp luật về quản lý thuế.

Đối với lĩnh vực khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia, chính sách mới thể chế hóa tinh thần của Nghị quyết số 57-NQ/TW của Bộ Chính trị, dành các ưu đãi đặc biệt về tiền thuê đất. Theo đó, nhiều loại hình cơ sở khoa học và công nghệ được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê, bao gồm đất xây dựng phòng thí nghiệm, cơ sở ươm tạo công nghệ, ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ; cơ sở thực nghiệm, sản xuất thử nghiệm; viện, trung tâm nghiên cứu-phát triển công nghệ số; dự án sản xuất sản phẩm công nghệ số trọng điểm, phần mềm, chip bán dẫn, trí tuệ nhân tạo.

Đặc biệt, Trung tâm Đổi mới sáng tạo Quốc gia và các Khu công nghệ số tập trung được hưởng cơ chế miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê; chủ đầu tư hạ tầng Khu công nghệ số tập trung không được tính tiền thuê đất được miễn vào giá cho thuê hạ tầng, qua đó góp phần giảm chi phí đầu vào và tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư công nghệ cao.

Đối với dự án đầu tư trong Khu công nghệ cao, mức miễn tiền thuê đất từ 15 đến 19 năm sau thời gian xây dựng cơ bản được áp dụng; riêng dự án thuộc danh mục ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư có thể được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê. Cùng với ưu đãi, chính sách đặt ra yêu cầu sử dụng đất đúng mục đích, nếu vi phạm sẽ bị thu hồi toàn bộ số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và phải nộp tiền chậm nộp theo quy định.

Giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân, cải cách thủ tục và xử lý tồn tại

Một nội dung có tác động xã hội sâu rộng là quy định mới về tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở. Theo Luật Đất đai năm 2024 và các Nghị định quy định chi tiết thi hành, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải nộp theo mức bằng 100% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; nay, theo quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, mức thu tiền sử dụng đất được xác định theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cho phép chuyển mục đích, cụ thể: 30% chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; 50% chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức; 100% chênh lệch đối với diện tích vượt quá 1 lần hạn mức. Từ đó, giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người dân.

Chính sách chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất; người sử dụng đất được lựa chọn 1 thửa đất để hưởng ưu đãi và phải cam kết trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất. Để bảo đảm công bằng trong giai đoạn chuyển tiếp, các trường hợp đã có quyết định cho phép chuyển mục đích từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026 được đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới; nếu đã nộp tiền thì được hoàn trả phần chênh lệch hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính khác, với điều kiện nộp hồ sơ chậm nhất trước ngày 1/1/2027.

Nhằm giảm tối đa thủ tục và chi phí tuân thủ, pháp luật mới quy định người sử dụng đất thuộc diện được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất và không cần làm hồ sơ đề nghị miễn. Đối với trường hợp được giảm tiền thuê đất, hồ sơ được xử lý theo cơ chế một cửa liên thông, góp phần rút ngắn thời gian và tăng tính minh bạch.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được giao chủ động quy định thủ tục hành chính về đất đai trong đó có quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, dựa trên một số nguyên tắc quy định tại Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, Nghị định số 50/2026/NĐ-CP của Chính phủ.

Đồng thời, Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP cũng đưa ra giải pháp xử lý tồn tại về tiền thuê đất của đơn vị sự nghiệp công lập trong giai đoạn chuyển tiếp sang Luật Đất đai năm 2024.

Theo đó, đối với diện tích đất xây dựng công trình sự nghiệp chuyển từ thuê đất sang giao đất không thu tiền sử dụng đất, nếu đơn vị chưa nộp hoặc chưa nộp đủ tiền thuê đất thì không phải nộp tiền thuê đất và tiền chậm nộp đối với thời gian sử dụng trước ngày 1/1/2026. Đối với diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, liên doanh, liên kết, đơn vị cũng không phải nộp tiền thuê đất từ ngày 1/8/2024 cho đến khi hoàn thành thủ tục chuyển hình thức sử dụng đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan thuế rà soát, điều chỉnh các thông báo nộp tiền thuê đất đã ban hành, hoàn thành trước ngày 1/1/2027.

Tổng thể các quy định mới không chỉ tháo gỡ những điểm nghẽn trong giai đoạn đầu thi hành Luật Đất đai năm 2024 mà còn thiết lập cách tiếp cận linh hoạt, công bằng và minh bạch hơn về tài chính đất đai, góp phần huy động và phân bổ hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển bền vững trong giai đoạn mới.

Những điều chỉnh này không chỉ tháo gỡ điểm nghẽn trong giai đoạn đầu thi hành Luật Đất đai năm 2024 mà còn góp phần định hình chính sách tài chính đất đai theo hướng linh hoạt, công bằng và minh bạch hơn, đáp ứng yêu cầu phát triển trong giai đoạn mới.