Thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2026: Biến động vĩ mô và chu kỳ tái cấu trúc

Chiều 15/4, tại Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ đạo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam tổ chức hội nghị công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 với chủ đề: “Biến động vĩ mô và chu kỳ tái cấu trúc”.

Phát biểu khai mạc, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nền tảng vĩ mô tiếp tục đóng vai trò điểm tựa quan trọng cho thị trường.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng đang được đón nhận những tín hiệu tích cực khi hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, góp phần tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng và tạo điều kiện triển khai nguồn cung mới. Tuy nhiên, song hành với các yếu tố hỗ trợ, thị trường cũng đang chịu áp lực không nhỏ từ môi trường bên ngoài. Biến động địa chính trị, áp lực lạm phát, tỷ giá và nhất là mặt bằng lãi suất sẽ khiến doanh nghiệp và người mua nhà cần phải chọn lọc kỹ lưỡng hơn.

“Chính trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản đang vận hành trong trạng thái “kép”: vừa chịu tác động từ các biến số vĩ mô, vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình sàng lọc và tái cấu trúc nội tại”, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Cũng theo Tiến sĩ Đính, một trong những biểu hiện rõ nét của quá trình này là sự phân hóa mạnh mẽ giữa các chủ thể tham gia thị trường. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, năng lực quản trị và pháp lý tốt đang chủ động mở rộng quy mô, gia tăng thị phần thông qua phát triển dự án mới, mua bán-sáp nhập và tích lũy quỹ đất. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui khỏi thị trường.

Nguồn cung gia tăng, tạo thêm lựa chọn cho người mua

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2026, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, trong quý 1/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục có sự dịch chuyển từ trạng thái tập trung sang xu hướng đa cực và phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền. Khu vực miền trung nổi lên như một điểm sáng khi chiếm tới 26% nguồn cung nhà ở mới, nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị. Đồng thời, nguồn cung cũng có xu hướng mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn và mô hình phát triển theo định hướng giao thông (TOD), đáp ứng tiêu chuẩn xanh, bền vững, qua đó hình thành các cực tăng trưởng mới cho thị trường.

Tuy nhiên, bên cạnh sự phục hồi về nguồn cung, thị trường vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng giá neo ở mức cao, do áp lực chi phí đầu vào ngày càng gia tăng, nhất là chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu. Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo, lên tới 67% tổng nguồn cung mở bán mới.

Dù vậy, việc nguồn cung dự tính tăng mạnh đang từng bước gia tăng mức độ cạnh tranh trên thị trường, tạo thêm lựa chọn cho người mua. Trong cơ cấu căn hộ chung cư thương mại mở bán mới, phân khúc căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 20%, giảm 20 điểm phần trăm so với quý 4/2025.

Ngược lại, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển trở lại các phân khúc có mức giá dễ tiếp cận hơn. Cụ thể, căn hộ cao cấp chiếm 53%, tăng 29 điểm phần trăm so với quý trước, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị vệ tinh - nơi có lợi thế về quỹ đất và mặt bằng giá hợp lý. Phân khúc căn hộ trung cấp chiếm 27%, nguồn cung chủ yếu đến từ các tỉnh, thành vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh (trước sáp nhập).

Theo bà Miền, đáng chú ý, phân khúc căn hộ thương mại có giá khoảng 2-3 tỷ đồng tiếp tục vắng bóng. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội nổi lên như một điểm sáng khi ghi nhận hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần bù đắp khoảng trống mà phân khúc nhà ở thương mại chưa thể đáp ứng. Có thể thấy, nhà ở xã hội đang dần trở thành “trụ đỡ” quan trọng của thị trường, vừa giải quyết nhu cầu ở thực, vừa góp phần ổn định cấu trúc cung cầu.

Thị trường phân hóa và tái định vị giá trị

Diễn biến giá trên thị trường cũng phản ánh rõ nét quá trình phân hóa và tái định vị giá trị. Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu gia tăng kết chuyển vào giá thành. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá bắt đầu điều chỉnh cục bộ. Đáng chú ý, thanh khoản không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm. Điều này cho thấy thị trường đang từng bước “định nghĩa lại” khái niệm giá trị bất động sản theo hướng thực chất hơn.

Dữ liệu chỉ số giá của VARS (chỉ số phản ánh mức biến động giá bán bình quân tại thời điểm hiện tại so với kỳ gốc (quý I/2019), dựa trên tập mẫu các dự án được VARS lựa chọn và theo dõi) cho thấy, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài, cùng với những biến động của kinh tế vĩ mô và áp lực từ mặt bằng lãi vay duy trì ở mức cao, tâm lý người mua nhà trở nên thận trọng hơn trong 3 tháng đầu năm 2026.

Tại Hà Nội, chỉ số giá ghi nhận mức điều chỉnh giảm nhẹ ở thị trường thứ cấp. Trong bối cảnh giá chào bán vẫn duy trì ở mức cao do các chi phí đầu vào tăng hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ, mức giá giao dịch thực tế có xu hướng linh hoạt hơn, đồng thời thời gian chốt giao dịch cũng kéo dài hơn. Diễn biến này phản ánh việc một bộ phận nhà đầu tư cá nhân đang điều chỉnh kỳ vọng giá để cải thiện dòng tiền, trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa thật sự mạnh và chi phí vốn không còn ở mức thấp như trước.

Trong khi đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, giá các dự án trong tập mẫu vẫn duy trì xu hướng tăng, với mức tăng lần lượt khoảng 2% và 4% theo quý. Đà tăng này chủ yếu đến từ việc kỳ vọng thị trường vẫn được duy trì trong trung và dài hạn, nhờ các thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng và dư địa tăng giá vẫn còn, đặc biệt tại những khu vực mà mặt bằng giá chưa bị đẩy lên quá cao.

Về thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý 1/2026, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ một phần do quý I dính vào thời điểm Tết Nguyên đán.

Tỷ lệ hấp thụ giảm, tuy nhiên kết quả vẫn duy trì ở mức khả quan nhờ “bệ đỡ” là nhu cầu ở thực lớn, kết hợp với các chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt từ phía chủ đầu tư. Dưới tác động của mặt bằng lãi suất và tâm lý thận trọng gia tăng là nguyên nhân cơ bản dẫn đến thanh khoản thị trường ghi nhận tín hiệu thận trọng hơn nhưng không rơi vào trạng thái “đóng băng”, mà chuyển sang giai đoạn giải ngân có chọn lọc. Đo lường từ VARS IRE cho thấy lực cầu của thị trường vẫn rất mạnh.

Nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, hành vi người mua đã có sự thay đổi rõ rệt: không còn chạy theo tâm lý đám đông mà ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực. Thanh khoản vì vậy không còn phụ thuộc đơn thuần vào mức giá, mà ngày càng gắn với giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác thực tế của sản phẩm.

Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu” dẫn dắt thanh khoản thị trường, chiếm tới 69% tổng lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới của phân khúc này đạt khoảng 60% (tương đương gần 15.000 giao dịch), dù giảm 13 điểm phần trăm so với quý trước, nhưng vẫn phản ánh sức cầu ổn định từ nhu cầu ở thực - động lực cốt lõi của thị trường trong giai đoạn hiện nay.

Lượng giao dịch tập trung chủ yếu vào giai đoạn trước Tết Nguyên đán, với nguồn cung chủ đạo là các dự án pháp lý hoàn chỉnh đã triển khai từ năm 2025. Đặc biệt, các dự án có mức giá cạnh tranh hơn mặt bằng chung ghi nhận tỷ lệ hấp thụ gần như 100%.

Đáng chú ý, các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ bảo đảm và phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì thanh khoản tốt, trong khi các sản phẩm thiếu hạ tầng, tiện ích - nhất là đất nền tại nhiều khu vực - tiếp tục trầm lắng.