1/Thời gian qua, các cơ quan quản lý đã siết chặt tín dụng BĐS, từ việc cho vay BĐS, tới phát hành trái phiếu doanh nghiệp… Nguyên nhân là do trước năm 2020, thị trường BĐS có dấu hiệu đi xuống vì thiếu vốn và vướng cơ chế chính sách. Sau đó, chính sách trái phiếu được thay đổi, khiến tỷ lệ vốn huy động đổ vào BĐS tăng vọt với hàng chục doanh nghiệp, hàng trăm dự án quy mô nghìn tỷ xuất hiện chỉ trong thời gian ngắn. Thế nên trong hai năm qua, dù số căn hộ bán ra giảm, nhưng tín dụng và trái phiếu đổ vào BĐS tăng đột biến, cùng với đó là tình trạng “sốt đất” diễn ra ở khắp nơi. Điều này tạo nguy cơ khủng hoảng, méo mó trên thị trường BĐS. Từ đó, chủ đầu tư không bán được hàng, dù đang vay nợ rất lớn để thực hiện dự án. Lúc này, đơn vị hưởng lợi từ chênh lệch giá đất sẽ chuyển từ chủ dự án sang các tổ chức tín dụng đã cho vay đối với các dự án này.
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, Luật Đất đai và một số văn bản pháp luật liên quan còn chồng chéo, chưa thống nhất, đồng bộ. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có sử dụng đất chưa bảo đảm tính tổng thể, thống nhất và đồng bộ. Chất lượng quy hoạch chưa cao, thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển bền vững. Thị trường BĐS, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro; thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp chậm phát triển.
Cùng với đó, công tác cải cách hành chính trong quản lý đất đai còn chậm, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn. Việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp nhỏ và vừa còn khó khăn. Công tác đăng ký, thống kê đất đai, đặc biệt là đăng ký biến động đất đai chưa thực hiện nghiêm. Vẫn còn tình trạng nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp thực tế. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so giá đất trên thị trường, cũng như việc xử lý tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương còn thiếu triệt để…
2/Đất đai là vấn đề hệ trọng, hết sức phức tạp, liên quan đặc biệt tới sự ổn định và phát triển bền vững đất nước. Luật Đất đai năm 2013 sau khi ban hành đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác nguồn lực và sử dụng hợp lý, phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị… Tuy nhiên, đến nay công tác quản lý và sử dụng đất đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế về một số mặt như quy hoạch sử dụng đất chưa bảo đảm tính đồng bộ, tổng thể, hệ thống, chất lượng chưa cao, thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển bền vững.
Cùng với Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS 63/2006/QH11 được Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006, đã qua một lần sửa đổi toàn diện vào năm 2014, được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014, đến nay cũng cho thấy một số điều không theo kịp sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của thị trường BĐS. Quá trình triển khai thực hiện đang nảy sinh những tồn tại, bất cập như: Phạm vi điều chỉnh và quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014 chưa được rõ ràng hoặc có sự giao thoa với một số luật khác như Luật Đất đai (về chuyển nhượng quyền sử dụng đất), Luật Nhà ở (về mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở), Luật Đầu tư (về chuyển nhượng dự án BĐS), pháp luật dân sự (về hợp đồng kinh doanh…). Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định chung về kinh doanh nhà, công trình xây dựng mà chưa quy định cụ thể, riêng đối với một số loại BĐS như nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, du lịch… (trong khi việc kinh doanh nhà ở lại được điều chỉnh cả trong Luật Nhà ở)…
Theo các chuyên gia BĐS, hoạt động kinh doanh nhà ở hiện được quy định tại Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 sẽ được nghiên cứu để thống nhất quy định trong Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) lần này. Đồng thời làm rõ các nội dung liên quan hoạt động kinh doanh BĐS dưới dạng quyền sử dụng đất trong các dự án, tránh chồng chéo với pháp luật về đất đai; Hợp nhất các quy định yêu cầu về công khai thông tin BĐS của Luật hiện hành và các quy định về thông tin nhà ở của Luật Nhà ở để thống nhất quy định trong Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi); Bổ sung một số nội dung quy định cụ thể về giao dịch, kinh doanh các loại BĐS là công trình căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel), nhà phố thương mại (shophouse); bổ sung quy định về việc điều tiết để bình ổn và bảo đảm sự ổn định, lành mạnh của thị trường BĐS.
