Để giải quyết vấn đề này, Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 xác định, khu vực nội đô lịch sử và khu vực nội đô lịch sử mở rộng sẽ phát triển theo mô hình TOD.
Tái thiết là bài toán cho các đô thị trong quá trình phát triển, để đô thị phát triển một cách hài hòa, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân. Trên thế giới có nhiều mô hình, định hướng cho các vấn đề của đô thị, trong đó, nhiều đô thị trung tâm, khu vực lõi của thành phố đã áp dụng thành công mô hình TOD - định hướng phát triển hệ thống giao thông công cộng làm cơ sở quy hoạch phát triển đô thị. Vậy mô hình này có phù hợp với Hà Nội hay không, để áp dụng cần có những điều kiện gì?
Transit Oriented Development gọi tắt là TOD nghĩa là lấy định hướng phát triển hệ thống giao thông công cộng làm cơ sở quy hoạch phát triển đô thị, lấy đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư để từ đó hình thành tiếp hệ thống giao thông phân tán.
Đô thị phát triển theo mô hình TOD là đô thị được thiết kế để tận dụng một cách tối đa các phương tiện giao thông công cộng, thúc đẩy sự phát triển của thành phố, đồng thời cân bằng được lợi ích của cộng đồng.
Trung tâm của những khu vực này thường có ga tàu điện, trạm xe buýt... và hệ thống các dịch vụ thương mại, công nghiệp, văn phòng, được thiết lập chung quanh. Đây là một hệ thống hạ tầng hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân. Khu vực này thường có bán kính từ 400m đến 1.000m, tương đương từ 10 đến 15 phút đi bộ để người dân có thể đi bộ đến nhà ga tàu điện, trạm xe buýt.
Tái thiết đô thị kết hợp với việc xây dựng các dự án lớn về giao thông đã thành công tại các quốc gia châu Âu, châu Mỹ và đem lại những thành công lớn ở các nước châu Á như: Nhật Bản, Đài Bắc (Trung Quốc), Singapore. Không chỉ có giao thông, mà đô thị và kinh tế-xã hội của các quốc gia này cũng có những bước tiến ngoạn mục. Tuy nhiên không phải đô thị nào cũng thành công với TOD, điển hình như các thành phố Băng Cốc (Thái Lan), hay Manila (Phi-líp-pin). Ở đây mặc dù giao thông phát triển, nhưng đô thị không phát triển đồng bộ, cho nên phát sinh nhiều vấn đề xã hội.
Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 đã xác định, khu vực nội đô lịch sử và khu vực nội đô lịch sử mở rộng sẽ bảo tồn-tôn tạo, cải tạo-tái thiết bổ sung hạ tầng xã hội, phát triển đô thị mới, nén theo mô hình TOD. Việc tổ chức mô hình TOD tại khu vực nội đô đang nhận được nhiều ý kiến đóng góp.
Mật độ đô thị đóng vai trò quan trọng trong phát triển TOD, trong khi khu vực nội đô lại là khu vực cần giảm mật độ dân cư, đồng thời cần phải bảo tồn và phát huy giá trị lịch sử, văn hóa vốn có. Theo Tiến sĩ, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội, nhiều nước trên thế giới đã phát triển đô thị theo mô hình TOD, nhưng thành phố Hà Nội cần phải tìm hiểu, nghiên cứu thấu đáo vấn đề này. Cần có đánh giá về vùng TOD, tuyến TOD, đơn vị TOD. Thành phố cần cân nhắc khu vực đã có mật độ dân số cao như nội đô lịch sử có nên áp dụng mô hình TOD và áp dụng như thế nào.
Thành phố Hà Nội đã từng triển khai lập đồ án quy hoạch phân khu đô thị khu vực ga Hà Nội và vùng phụ cận với tổng diện tích nghiên cứu hơn 98 ha, dân số dự kiến 44.000 người. Năm 2017, đồ án áp dụng mô hình TOD do đơn vị tư vấn Nikken Seikkei của Nhật Bản đưa ra đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều, do đồ án đề xuất sẽ khai thác các công trình chung quanh với mật độ cao làm gia tăng áp lực về dân số tại khu vực vốn đã được quy hoạch xác định là phải giảm tải.
Cùng với câu hỏi làm TOD trong nội đô như thế nào, vấn đề lớn đặt ra đối với mô hình TOD cũng như bài toán hạ tầng của Hà Nội là nguồn lực. Tiến sĩ, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm băn khoăn: Hà Nội đã quy hoạch xây dựng 10 tuyến đường sắt đô thị, nhưng hơn 10 năm mới hoàn thành một tuyến (Cát Linh-Hà Đông) với chiều dài 13 km. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc chậm trễ nhưng hạn chế về nguồn lực là vấn đề đầu tiên.
Đòi hỏi nguồn lực rất lớn, do vậy, tính khả thi của các hợp phần trong một dự án TOD, cũng như lộ trình, phân kỳ đầu tư cần được tính toán kỹ lưỡng. Lợi ích từ dự án tái thiết đô thị cần phải được minh bạch và bảo đảm sự công bằng cho các bên. Thể chế, chính sách đất đai, sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan, trong đó có cộng đồng dân cư nơi triển khai dự án là những điều kiện quan trọng khi thực hiện các dự án TOD.
Theo ông Nguyễn Phi Thường, Giám đốc Sở Giao thông vận tải Hà Nội, để mô hình TOD thành công cần có bốn yếu tố cơ bản: Một là, tầm nhìn và quyết tâm chính trị; Hai là, cơ chế, chính sách để tích hợp giao thông và sử dụng đất cho phát triển đô thị; Ba là, cơ chế phối hợp của các chủ thể tham gia phát triển TOD và Bốn là, cơ chế huy động vốn và chia sẻ rủi ro, lợi ích khi làm TOD. Với khu vực nội đô của Hà Nội cần thêm nhân tố thứ năm đó là bảo tồn và phát triển.
