Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II của Bộ Xây dựng, giá bán căn hộ chung cư thứ cấp trên toàn quốc đã giảm sau thời gian tăng nhanh. Tại Hà Nội, giá căn hộ bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2, giảm gần 3,9%; tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá bình quân khoảng 108 triệu đồng/m2, giảm 3,6%. So với mặt bằng giá ghi nhận quý trước; giá bán đất nền trên thị trường thứ cấp cũng giảm khoảng 2-3%.
Giá giảm, vẫn khó giao dịch
Chị Hoàng Mai nhận bàn giao căn hộ tại một dự án chung cư ở phường Xuân Phương, Thành phố Hà Nội cho biết, trước đây một năm, căn hộ 81 m2 của chị có thể bán chênh khoảng 700 triệu đồng, nhưng nay rao bán cắt lỗ khoảng 300 triệu đồng so với giá của chủ đầu tư dự án nhưng vẫn không có giao dịch.
Sau nhiều tháng tìm mua căn hộ, gia đình anh Nguyễn Đình Quang, một nhân viên văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh chưa thể mua được căn ưng ý. Lý do là các dự án nhà ở xã hội anh tìm hiểu có giá phù hợp, đủ tiêu chuẩn để mua nhưng lại ở quá xa nơi anh đang ở (khu vực Quận 9 cũ), mức giá các dự án nhà ở thương mại lại quá cao so với khả năng tài chính của gia đình.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhận định, giá nhà ở có xu hướng giảm là tín hiệu đáng mừng, đúng hướng nhưng cũng kéo theo tình trạng “sức mua giảm, tổng cầu giảm”. Điều này ảnh hưởng đến tiêu dùng, trong đó có bất động sản, cho nên cần có các giải pháp kích cầu tiêu dùng bất động sản hướng đến nhu cầu thật. Hiện nay, giá bất động sản trên thị trường sơ cấp do một số chủ đầu tư dự án bán ra chỉ giảm khoảng 5%, nhưng giá bất động sản trên thị trường thứ cấp do nhà đầu tư bán lại để “cắt lỗ” giảm sâu hơn, thậm chí có trường hợp giá giảm đến 20-30% vẫn khó bán. Cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường tiếp tục tồn tại bất cập “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá phù hợp.
Báo cáo của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, trong 9 tháng năm 2026, nguồn cung vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và trung-cao cấp, trong đó, nhà chung cư chiếm 73,6% số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn, phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa có phân khúc nhà ở bình dân… Đồng thời, việc tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp, người mua nhà còn khó khăn khi lĩnh vực bất động sản vẫn thuộc nhóm được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đánh giá rủi ro cao và bị giám sát đặc biệt. Cùng với đó, chi phí vốn tăng, sức mua giảm dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu dòng tiền, giảm thanh khoản, thậm chí bị mất thanh khoản.
Nhiều doanh nghiệp đã điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm chuyển dần từ phân khúc cao cấp sang nhu cầu thực tế, phù hợp mức thu nhập và khả năng tiếp cận tín dụng của khách hàng. Ngoài việc bảo đảm tiến độ, chất lượng và pháp lý của dự án, nhiều chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng bằng các biện pháp tài chính linh hoạt với sự đồng hành của phía ngân hàng.
Thí dụ tại một dự án chung cư ở đường Võ Chí Công, phường Phước Long, Thành phố Hồ Chí Minh, chủ đầu tư cho phép khách hàng liên kết với ngân hàng mở sổ tiết kiệm đứng tên mình với số tiền tương đương 10% giá trị căn hộ (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì trong vòng 18 tháng). Khoản tiền gửi được hưởng lãi suất tối thiểu 7,5%/năm theo cam kết với ngân hàng đối tác…
Tập trung đẩy mạnh nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê
Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đỗ Viết Chiến cho rằng, nhu cầu lớn nhất của người dân là tìm được nhà ở với giá cả phải chăng, phù hợp năng lực tài chính. Do đó, nhà ở xã hội thuê mua, thuê cần được ưu tiên và cần có sự can thiệp của Nhà nước để đáp ứng nhu cầu thực rất lớn của các tầng lớp yếu thế, còn bất động sản thương mại sẽ tự điều tiết theo thị trường.
Quan trọng hơn, phát triển bất động sản cần gắn liền với quá trình đô thị hóa. Việc mở rộng những không gian mới cùng mô hình chính quyền địa phương 2 cấp cũng đặt ra bài toán đồng bộ các giải pháp, hoàn thiện khung pháp lý quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị, nguồn lực tài chính, con người, từ đó định hướng tốt hơn sự phát triển của thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trên cơ sở vào cuộc của cả hệ thống chính trị, lũy kế đến nay, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô 910.933 căn, tổng mức đầu tư khoảng 841.338 tỷ đồng. Tổng số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công và chấp thuận chủ trương đầu tư đạt 91% so với mục tiêu của Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.
Công tác phát triển nhà ở cho thuê bước đầu đã đạt những kết quả tích cực. Lũy kế đến nay, cả nước có 114 dự án nhà ở xã hội có nhà ở cho thuê đang được triển khai, với tổng số 63.970 căn để cho thuê, dự kiến đến hết năm 2026 hoàn thành 18.049 căn, đạt tỷ lệ 105% so với kế hoạch được giao. Phó Cục trưởng Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng cho biết, thời gian qua, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước và Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo phát triển nhà ở, nhất là nhà ở cho thuê với nhiều định hướng rõ ràng, đột phá.
Bộ Xây dựng đang thể chế hóa các quan điểm, định hướng nêu trên vào Luật Nhà ở. Trong đó, khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị và nông thôn phải bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở cho thuê tại các khu vực phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II; khu vực định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD).
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sử dụng ngân sách nhà nước để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tạo quỹ đất sạch; ban hành các chính sách hỗ trợ và ưu đãi như: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền hay xin miễn giảm; ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo pháp luật về thuế; được kinh doanh thương mại bổ trợ...
Các địa phương cần khẩn trương rà soát, đánh giá tổng thể nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, mô hình và loại hình nhà ở phù hợp với điều kiện của địa phương; rà soát lại quỹ đất để phát triển nhà ở cho thuê; chủ động đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê từ nguồn vốn ngân sách địa phương, bảo đảm chất lượng, áp dụng giá thuê dài hạn phù hợp khả năng chi trả của người dân; sử dụng có hiệu quả Quỹ nhà ở quốc gia tại địa phương để đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ nhà ở cho thuê...
