Lãng phí kép từ các dự án bất động sản

Tỉnh Quảng Ngãi hiện nay đang đối diện tình trạng “lãng phí kép” khi hàng chục dự án tồn đọng kéo dài chưa thể tháo gỡ. Theo rà soát, có tới 41 dự án khó khăn, vướng mắc được đề xuất áp dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 265/2025/QH15 của Quốc hội, cùng với 15 trường hợp phát sinh mới.

Nguồn lực đất đai và hạ tầng bị bỏ phí

Vấn đề giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá/đấu thầu được xem là vướng mắc phổ biến nhất tại địa bàn tỉnh Quảng Ngãi. Theo đó, nhiều dự án bất động sản, khu đô thị, khu dân cư đã được cấp chủ trương đầu tư và giao đất theo hình thức chỉ định, không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Sau khi thanh tra, kiểm toán, các dự án này bị chỉ ra sai phạm và đồng loạt rơi vào cảnh phải chờ cơ chế đặc thù để xử lý.

Điều này dẫn đến tình trạng đất đai bị bỏ hoang, quy hoạch dang dở, gây lãng phí lớn. Đặc biệt, các dự án quy mô lớn như VSIP Quảng Ngãi hay Khu đô thị Nam Lê Lợi (được kỳ vọng tạo động lực phát triển đô thị) nhưng lại bị "treo" vì thủ tục pháp lý. Khi đất đã giao nhưng chưa hợp lệ, hạ tầng đã xây nhưng chưa thể khai thác triệt để dẫn tới việc địa phương vừa mất nguồn lực, vừa mất cơ hội thu hút dân cư và dịch vụ đi kèm.

Tiếp theo là tình trạng một số dự án triển khai nhưng sau đó bị phát hiện không phù hợp với quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch ngành. Đây là hệ quả của việc quy hoạch thiếu đồng bộ, thay đổi liên tục hoặc chưa tính toán kỹ lưỡng nhu cầu phát triển. Tiêu biểu là dự án Khu phức hợp hành - tỏi và du lịch sinh thái Lý Sơn, trị giá hơn 1.100 tỷ đồng. Vị trí dự án chồng lấn với quy hoạch sân bay Lý Sơn. Khi quy hoạch sân bay được phê duyệt, toàn bộ dự án du lịch phải dừng lại.

Trong loạt 15 dự án phát sinh mới, lại phát sinh thực tế dự án đã bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) nhưng chưa được giao đất. Dự án Chợ xã Nghĩa Trung, khu dân cư phía đông đường Võ Thị Sáu, khu dân cư Bắc TP Quảng Ngãi (phường Nghĩa Lộ), khu dân cư suối nước khoáng nóng Nghĩa Thuận, khu dân cư Sa Huỳnh, Quảng trường trung tâm Mộ Đức đều đã thực hiện GPMB theo phương án phê duyệt nhưng chưa được giao đất. Đây là sự lãng phí kép khi đất chưa khai thác, vốn doanh nghiệp bị treo và người dân đã di dời nhưng hạ tầng mới chưa thể hình thành.

Hệ quả có thể thấy là đất đai bị bỏ hoang khi hàng trăm ha đất vàng nằm giữa trung tâm đô thị hoặc ven biển trở thành bãi đất trống thay vì trở thành khu dân cư, khu du lịch theo quy hoạch ban đầu. Tình trạng hạ tầng dang dở cũng là kết quả khó tránh khỏi do nhiều dự án đã xây dựng một phần đường sá, điện nước nhưng không thể hoàn thiện, gây mất mỹ quan và lãng phí vốn đầu tư công. Bên cạnh đó, dự án treo dẫn tới quy hoạch đô thị không thể triển khai đồng bộ và gián tiếp ảnh hưởng đến phát triển lâu dài của địa phương.

Doanh nghiệp mất vốn, mất niềm tin đầu tư

Trong bức tranh chung nêu trên, doanh nghiệp sẽ là đối tượng chịu trận rõ nhất. Không ít doanh nghiệp rơi vào tình trạng bị chôn vốn trong khi vẫn phải bảo đảm chi phí duy trì.

Tại dự án VSIP Quảng Ngãi, đã đầu tư hạ tầng nhưng còn diện tích chưa được giao đất, khiến doanh nghiệp không thể khai thác toàn bộ dự án. Hay như tại Khu đô thị Nam Lê Lợi, do vướng mắc trong bố trí quỹ đất nhà ở xã hội, nên doanh nghiệp và cơ quan chức năng liên quan phải chờ ý kiến Thủ tướng Chính phủ.

Điểm thiệt hại tiếp theo cho doanh nghiệp là mất uy tín trên thị trường khi không thể bàn giao sản phẩm cho khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp. Tại địa phương, người dân đã di dời theo phương án giải phóng mặt bằng nhưng không thấy dự án triển khai cũng sẽ dẫn đến mất niềm tin vào chủ đầu tư.

Tình trạng trên cũng gián tiếp ảnh hưởng tới sức hút đầu tư của tỉnh khi nguồn cung nhà ở, khu đô thị, dịch vụ bị hạn chế, giá đất tăng bất hợp lý. Ngành du lịch bị tác động tiêu cực do nhiều dự án nghỉ dưỡng, khu du lịch bị treo, khiến tiềm năng du lịch không được khai thác.

Bên cạnh đó, cơ hội phát triển kinh tế của địa phương cũng suy giảm do các dự án trung tâm thương mại, chợ xã, khu dịch vụ chưa thể triển khai.

Điểm đáng chú ý là nhiều dự án mắc kẹt không chỉ do sai phạm trong quá trình giao đất, mà còn vì sự thay đổi liên tục của hệ thống pháp luật. Trước năm 2020, các dự án thương mại - dịch vụ không bắt buộc phải đấu giá đất. Tuy nhiên, sau khi Nghị định 25/2020/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực, quy định bắt buộc phải đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mới được áp dụng. Sự thay đổi này khiến hàng loạt dự án vốn đã được cấp chủ trương đầu tư rơi vào tình trạng “nửa vời”: Không thể tiếp tục triển khai, cũng không thể hủy bỏ ngay. Điều này cho thấy sự thiếu đồng bộ trong chính sách đất đai và đầu tư: Khi một quyết định hành chính hợp pháp tại thời điểm ban hành lại trở thành sai phạm sau khi chính sách thay đổi.

Một hệ quả khác ít được nhắc tới là rủi ro thất thoát tiềm năng ngân sách nhà nước. Khi dự án bị treo, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được thu đầy đủ trong khi chi phí quản lý, duy tu hạ tầng đã xây dựng vẫn phát sinh. Ngân sách vừa mất nguồn thu và vừa phải gánh thêm chi phí.

Tại VSIP Quảng Ngãi, phần diện tích chưa được giao đất đồng nghĩa với việc ngân sách chưa thể thu tiền sử dụng đất. Tại Khu đô thị Nam Lê Lợi, việc chưa thống nhất quỹ đất nhà ở xã hội khiến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp chưa được xác định rõ ràng. Đây là những khoản thu tiềm năng bị bỏ lỡ, làm giảm nguồn lực của địa phương.

Ngoài ra, khi dự án kéo dài, chi phí cơ hội của ngân sách cũng tăng. Đất đai không được khai thác đúng thời điểm, giá trị sử dụng giảm, trong khi nhu cầu phát triển đô thị, dịch vụ, du lịch ngày càng cao. Điều này tạo ra khoảng trống phát triển, khiến Quảng Ngãi khó cạnh tranh với các địa phương khác trong khu vực.

Quảng Ngãi đang đứng trước một bài toán khó: Vừa phải xử lý hậu quả của những quyết định sai phạm trong quá khứ, vừa phải khôi phục niềm tin cho tương lai. Tình trạng lãng phí kép (địa phương mất nguồn lực, doanh nghiệp mất vốn và cơ hội) là lời cảnh tỉnh cho công tác quản lý đầu tư và đất đai.

Nếu không có hành động quyết liệt, Quảng Ngãi sẽ tiếp tục bỏ lỡ cơ hội phát triển, trong khi nguồn lực đất đai và vốn đầu tư bị lãng phí kéo dài. Ngược lại, nếu tháo gỡ kịp thời, tỉnh không chỉ khôi phục được hàng chục dự án treo mà còn tạo ra cú huých lớn cho phát triển kinh tế - xã hội để trở thành điểm sáng trong thu hút đầu tư ở khu vực miền trung.