Khi cải tạo tập thể cũ, diện tích cơi nới và “chuồng cọp” có được đền bù?

Tòa soạn nhận được câu hỏi của một số bạn đọc về vấn đề phần diện tích cơi nới, "chuồng cọp" tồn tại nhiều năm có được bồi thường khi dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư được triển khai hay không?

Những "chuồng cọp" được người dân dựng thêm nhằm nâng diện tích sinh hoạt.
Những "chuồng cọp" được người dân dựng thêm nhằm nâng diện tích sinh hoạt.

Trả lời:

Liên quan vấn đề bạn đọc hỏi, Luật sư Nguyễn An Bình (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) trả lời như sau:

"Chuồng cọp" là cách gọi phổ biến đối với phần diện tích được người dân tự ý hàn khung sắt, quây kín ban công hoặc cơi nới mở rộng ra khoảng không bên ngoài căn hộ nhằm tăng diện tích sử dụng. Phần lớn diện tích này được hình thành sau khi công trình đưa vào sử dụng, không có giấy phép xây dựng và cũng không được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất.

Luật sư cho biết, việc xác định phần diện tích cơi nới có được bồi thường khi cải tạo, xây dựng lại chung cư không phụ thuộc vào việc người dân đã sử dụng trong bao lâu mà phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của phần diện tích đó. Căn cứ xác định được quy định tại Luật Nhà ở năm 2023, Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.

Cụ thể, điểm c khoản 1 Điều 28 Nghị định số 98/2024/NĐ-CP quy định, trường hợp căn hộ có diện tích sử dụng ngoài diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì phần diện tích này được bồi thường theo hệ số K như đối với diện tích hợp pháp.

Ngược lại, đối với phần diện tích không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì không được bồi thường theo hệ số K diện tích sử dụng căn hộ, nhưng chủ đầu tư có thể xem xét hỗ trợ chi phí đầu tư xây dựng trên phần diện tích này theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Theo luật sư, trên thực tế có không ít trường hợp người dân cho rằng chỉ cần phần cơi nới đã tồn tại hàng chục năm thì sẽ đương nhiên được công nhận khi cải tạo chung cư. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không quy định theo thời gian sử dụng mà căn cứ vào hồ sơ pháp lý của diện tích đó. Chỉ những phần diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai mới được xem xét tính bồi thường.

Đối với các phần "chuồng cọp", ban công cơi nới lấn chiếm khoảng không, hành lang, phần sở hữu chung của nhà chung cư hoặc được xây dựng trái phép, không đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng thì sẽ không được tính vào diện tích bồi thường. Tuy nhiên, tùy từng dự án, chủ đầu tư vẫn có thể hỗ trợ một phần chi phí đối với tài sản đã đầu tư xây dựng trên phần diện tích này. Mức hỗ trợ sẽ được xác định căn cứ vào nguồn gốc hình thành công trình, thời điểm xây dựng, hiện trạng tài sản, mức khấu hao và phương án bồi thường cụ thể của từng dự án.

Luật sư cũng lưu ý, vẫn có những trường hợp phần diện tích cơi nới được xem xét bồi thường nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai, chẳng hạn được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và có căn cứ chứng minh nguồn gốc hình thành hợp pháp. Vì vậy, không thể khẳng định mọi phần diện tích cơi nới hay "chuồng cọp" đều không được đền bù.

Để bảo đảm quyền lợi khi các dự án cải tạo, xây dựng lại tập thể cũ được triển khai, người dân nên chủ động rà soát Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, các giấy tờ liên quan đến căn hộ và phối hợp với cơ quan chức năng trong quá trình kiểm đếm, xác định hiện trạng. Trường hợp có ý kiến khác về diện tích được ghi nhận hoặc phương án bồi thường, người dân có quyền kiến nghị hoặc khiếu nại theo quy định của pháp luật.

Có thể bạn quan tâm

Biển cảnh báo nhắc nhở các tài xế giữ khoảng cách an toàn trên cao tốc Pháp Vân-Nghi Sơn.

Giữ khoảng cách an toàn trên cao tốc: Nghiêm minh, không máy móc

Từ ngày 27/8, lực lượng Cảnh sát giao thông tăng cường xử lý vi phạm khoảng cách an toàn trên tuyến Pháp Vân-Nghi Sơn. Việc xử lý nghiêm là cần thiết để phòng ngừa tai nạn, song cần xác định tiêu chí vi phạm, xử lý phù hợp các tình huống phát sinh, hoàn thiện hệ thống cảnh báo để quy định đi vào thực tiễn, tạo đồng thuận.

Trung tướng Lê Văn Hướng, Phó Tổng Tham mưu trưởng Quân đội nhân dân Việt Nam tặng quà gia đình chính sách tại Thái Nguyên. (Ảnh minh họa: DUY ĐỨC)

Bổ sung chính sách với người đã hưởng chế độ một lần sẽ tạo bất cập

Trả lời kiến nghị của cử tri tỉnh An Giang về việc xem xét ban hành chính sách hỗ trợ các đối tượng được hưởng chính sách một lần theo Quyết định số 290/2005/QĐ-TTg, Quyết định số 62/2011/QĐ-TTg, Quyết định số 49/2015/QĐ-TTg, Bộ Quốc phòng cho biết, việc này sẽ tạo bất cập và không bảo đảm công bằng giữa các đối tượng.

Nhiều khách hàng chia sẻ sẵn sàng bỏ qua trải nghiệm các hàng quán vì trông thấy quán sử dụng các thiết kế do AI tạo ra.

Cảnh giác với ảnh món ăn AI: Đẹp mắt nhưng có thể khác xa thực tế

Những bát phở đầy ắp topping, miếng thịt nướng vàng óng hay ly đồ uống bắt mắt ngày càng xuất hiện nhiều trên các ứng dụng giao đồ ăn và mạng xã hội. Tuy nhiên, không ít hình ảnh được tạo hoặc chỉnh sửa bằng AI, khiến món ăn hấp dẫn hơn thực tế, dễ khiến khách hàng hụt hẫng khi nhận hàng.

Tại Hà Nội, từ năm học 2026-2027, việc tổ chức bữa ăn bán trú được thực hiện theo quy trình mới, tăng công khai, phân định trách nhiệm và ứng dụng hệ thống cơ sở dữ liệu về dinh dưỡng và an toàn thực phẩm học đường (HanoiCheck) trong quản lý. (Ảnh: Báo Nhân Dân)

Bữa ăn học đường: Phụ huynh cần được biết gì để cùng giám sát?

An toàn thực phẩm và chất lượng bữa ăn học đường không dừng lại ở việc chọn đơn vị cung cấp đủ điều kiện mà điều phụ huynh quan tâm nhất là, sau khi ký kết hợp đồng, các đơn vị cam kết về năng lực, nguồn thực phẩm, định lượng và chất lượng suất ăn được hậu kiểm ra sao? 

Theo thông tin từ ePass, chính sách mới là chính sách phí áp dụng cho hoạt động xử lý giao dịch ETC kể từ thời điểm có hiệu lực, độc lập với các dịch vụ, tiện ích bổ sung khác. (Ảnh: Báo Nhân Dân)

ePass làm rõ phí xử lý giao dịch ETC

Trước những băn khoăn của người sử dụng về phí xử lý giao dịch ETC, ePass cho biết, khoản phí chỉ áp dụng với tài khoản có phát sinh giao dịch xe qua trạm trong tháng trước đó và được tính theo tài khoản, không tính theo số lượng phương tiện đăng ký.

Ảnh minh họa, có sử dụng AI.

Cảnh báo hệ lụy từ việc bị mạo danh đứng tên doanh nghiệp

Chỉ vì thông tin căn cước cá nhân bị kẻ xấu lợi dụng, có người bỗng trở thành người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp “ma” mà mình chưa từng thành lập. Đến khi phát hiện, doanh nghiệp đã phát sinh nợ thuế, cá nhân đứng trước nguy cơ bị tạm hoãn xuất cảnh.

Khi mua hàng online chưa chắc đã rẻ hơn ngoài chợ

Khi mua hàng online chưa chắc đã rẻ hơn ngoài chợ

Sự phát triển của thương mại điện tử từng khiến nhiều người tin rằng mua hàng trực tuyến luôn rẻ hơn. Tuy nhiên, thời gian gần đây, không ít mặt hàng trên sàn lại có giá cao hơn chợ truyền thống hoặc cửa hàng bán lẻ, dù vẫn được gắn mác "ưu đãi", "giảm giá". Thực tế này đang dần thay đổi thói quen mua sắm của người tiêu dùng.

Kết quả thư bạn đọc

Kết quả thư bạn đọc

Báo Nhân Dân nhận được Văn bản trả lời số 115/TB-CAX (PCTP) ngày 19/5/2026 của Công an xã Tu Vũ, tỉnh Phú Thọ, nội dung chính như sau: Công an xã Tu Vũ nhận được công văn của Báo Nhân Dân có nội dung chuyển đơn tố giác của bà Nguyễn Thị Sáu, trú tại Khu 8 (Hoàng Xá), xã Tu Vũ, tỉnh Phú Thọ.

Từ ngày 1/7/2026, Nghị định số 174/2026/NĐ-CP của Chính phủ chính thức có hiệu lực. (Ảnh có sử dụng AI)

Chia sẻ bài báo thế nào để không vi phạm?

Từ ngày 1/7/2026, Nghị định số 174/2026/NĐ-CP của Chính phủ chính thức có hiệu lực, trong đó điểm d khoản 1 Điều 95 quy định phạt tiền từ 20 đến 30 triệu đồng đối với hành vi lợi dụng mạng xã hội để cung cấp, chia sẻ các tác phẩm báo chí, văn học, nghệ thuật, xuất bản phẩm.

Hộp thư bạn đọc, cộng tác viên

Hộp thư bạn đọc, cộng tác viên

Thời gian qua, Báo Nhân Dân nhận được đơn, thư của các bạn đọc: Nguyễn Ngọc Anh, Ngô Ngọc Lâm, Hoàng Thị Thảo, Phạm Công Hoàn, Nguyễn Cẩm Sinh, Nguyễn Thị Đào, Lê Văn Bát, Nguyễn Đức Hạnh, Hoàng Thị Hoa, Nguyễn Hoa Anh, Trần Thị Long, Hoàng Thị Ngọ, Chu Thị Du (Hà Nội)...