Công ty trách nhiệm hữu hạn sản xuất thương mại Lê Thành là doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội. Tổng Giám đốc Lê Hữu Nghĩa cho biết: Thủ tục làm nhà ở xã hội còn khó hơn làm nhà ở thương mại. Đơn cử, theo quy định hiện hành, dự án nhà ở xã hội được ưu đãi tăng 1,5 lần về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy mô dân số so với nhà ở thương mại đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trong quy hoạch tỷ lệ 1/2.000. Tuy nhiên, hầu hết quỹ đất làm nhà ở xã hội hiện nay đều có nguồn gốc là quỹ đất làm nhà ở thương mại nên khi triển khai không phù hợp với quy hoạch 1/2.000. Muốn phù hợp để hưởng ưu đãi thì phải điều chỉnh lại quy hoạch 1/2.000 và quy hoạch 1/500. Song, việc điều chỉnh quy hoạch là vô cùng gian nan.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cũng khẳng định: Quy trình thủ tục làm nhà ở xã hội lâu nay vẫn nhiêu khê, khó thực hiện. Doanh nghiệp làm nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất. Nhưng theo Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 đang có hiệu lực, để miễn tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, trước hết, Nhà nước phải tính tiền sử dụng đất, ra được thông báo số tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải đóng. Khi đó doanh nghiệp mới được miễn tiền sử dụng đất, chứ không phải miễn ngay từ đầu. Việc tính tiền sử dụng đất thời gian qua tắc ở hầu hết các địa phương, ngay cả đối với dự án nhà ở thương mại.
Không chỉ khó về thủ tục hành chính mà các dự án nhà ở xã hội cũng khó tiếp cận với nguồn tín dụng lãi suất thấp. Theo ông Lê Hoàng Châu, từ năm 2015 đến nay rất ít chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng. Hầu hết các chủ đầu tư phải vay gói thương mại để làm, cho nên giá nhà ở xã hội phải cao.
Như Ngân hàng Vietcombank cho Tập đoàn Nam Long vay 9%/năm để làm dự án nhà ở xã hội và toàn bộ khách hàng cũng phải vay với lãi suất 9%/năm. Lãi suất này dù đã rất ưu đãi so với vay để xây nhà ở thương mại nhưng quá cao so với thu nhập của khách hàng. Để giảm lãi, chủ đầu tư hỗ trợ 2%/năm cho khách hàng, nhưng cũng chỉ được hỗ trợ trong hai năm đầu tiên.
Dẫn ra câu chuyện của chính mình, ông Lê Hữu Nghĩa cho biết: Hầu hết các dự án mà Lê Thành đang vay đều phải chịu lãi suất 13% mỗi năm. Giả sử, nếu vốn mỗi căn hộ cho thuê là 500 triệu đồng, dự án 1.000 căn thì tổng chi phí bỏ ra là 500 tỷ đồng. Khi hoàn thành xây dựng, giá thuê tốt nhất doanh nghiệp có thể đưa ra là 3,5 triệu đồng mỗi tháng và lấp đầy 100%, doanh thu mỗi năm của dự án 1.000 căn là 35-40 tỷ đồng, trong khi lãi suất phải trả 50 tỷ đồng, tức doanh nghiệp âm 10 tỷ đồng.
Theo ông Mai Thanh Tùng, Phó Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, chính vì những khó khăn về pháp lý, nguồn vốn nên trong giai đoạn 2016-2020, dù quyết tâm rất cao, Thành phố Hồ Chí Minh chỉ xây dựng được khoảng 15.000-16.000 căn nhà ở xã hội, đạt 41% chỉ tiêu cả nước, chưa đáp ứng đủ nhu cầu.
Để đạt được chỉ tiêu xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội mà Chính phủ đề ra, thành phố đang tập trung hoàn tất thủ tục pháp lý cho 37 dự án nhà ở xã hội (bao gồm các dự án đang thi công), với quy mô khoảng 35.000 căn, bảo đảm các điều kiện để triển khai thi công xây dựng. Theo ông Mai Thanh Tùng, các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố gặp khó khăn, vướng mắc liên quan đến năm nhóm vấn đề lớn: Công tác chấp thuận chủ trương đầu tư, công tác quy hoạch, tài chính, công tác đấu thầu và các dự án đầu tư công. Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã chủ trì mười cuộc họp trong năm 2023 và năm cuộc họp từ đầu năm 2024 đến nay về chuyên đề nhà ở xã hội; qua đó, đã có các thông báo kết luận chỉ đạo và giao trách nhiệm cho các sở, ban, ngành tổ chức thực hiện.
Từ các cuộc họp này, thành phố đã xem xét từng vướng mắc trong các dự án cụ thể và chỉ đạo hướng dẫn tháo gỡ trong thực hiện các thủ tục đầu tư với 45 lượt giải quyết cho 21 dự án. Thành phố cũng đã ban hành trình tự thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn, ban hành quy định nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan trong thực hiện các dự án có sử dụng đất trên địa bàn. Thành phố Hồ Chí Minh kỳ vọng, giai đoạn 2021-2030 sẽ xây dựng khoảng 69.700-93.000 căn nhà ở xã hội; trong đó, giai đoạn 2021-2025 là khoảng 26.200-35.000 căn, giai đoạn 2026-2030 khoảng 43.500-58.000 căn.
Theo các chuyên gia kinh tế, mặc dù Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới đã được Quốc hội khóa XV thông qua với nhiều chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn giản thủ tục và các điều kiện để được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội... nhưng phải đến ngày 1/1/2025, các luật này mới có hiệu lực thi hành. Do vậy, từ đây đến đầu năm 2025, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn tiếp tục đối mặt nhiều khó khăn, vướng mắc.
