Theo số liệu thống kê mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021 và là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua.
Gỡ vướng về pháp lý
Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong ba năm gần đây, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đều tăng, chưa có dấu hiệu giảm. Cụ thể, năm 2020 là 653 nghìn tỷ đồng, năm 2021 là 728 nghìn tỷ đồng và năm 2022 là 800 nghìn tỷ đồng. Những tháng cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đề xuất với Chính phủ có chính sách nới hạn mức tín dụng trong khi “room” vẫn còn.
Mặc dù vậy, trong quý IV/2022, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản vẫn gặp rất nhiều khó khăn. “Có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân liên quan đến thể chế, pháp lý trong lĩnh vực bất động sản. Hiện Bộ Xây dựng đang chủ trì sửa hai dự án luật nhà ở và kinh doanh bất động sản, sẽ có nhiều chính sách để khắc phục những vướng mắc, có nhiều vướng mắc hiện đang đề xuất trình Quốc hội Nghị quyết tháo gỡ khó khăn kịp thời, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trong thời gian tới”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nêu rõ.
Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc cho Tập đoàn Novaland Đỗ Thị Phương Nam cũng chia sẻ, hiện nay, rất nhiều dự án bất động sản, nhất là ở phía nam bị ách tắc về pháp lý. Đây chính là một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến chi phí sản phẩm bất động sản đến tay người dân còn cao. Từ đó, bà Nam cũng kiến nghị Chính phủ và các bộ, ngành vào cuộc quyết liệt giải quyết những khó khăn trên cho doanh nghiệp. Đồng thời, cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng để doanh nghiệp có khả năng hồi phục và phát triển.
Chia sẻ thêm về những khó khăn, vướng mắc liên quan đến cho vay bất động sản, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinhomes Phạm Thiếu Hoa cũng cho biết, việc các bất động sản đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường, khiến lãi suất cho vay phải chịu cao hơn các ngành nghề khác, sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng.
Do vậy, ông Hoa đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nên xem xét điều chỉnh lại hệ số rủi ro này với các doanh nghiệp tốt, dự án tốt, có hiệu quả. Trong khi đó, theo Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land Lê Trọng Khương, kênh huy động vốn qua thị trường trái phiếu đang gặp bế tắc. Do vậy, ông Khương cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các bộ, ngành xem xét có phương án hỗ trợ các doanh nghiệp, đồng thời, bày tỏ mong muốn được các ngân hàng giãn nợ, cơ cấu nhóm nợ và giảm lãi suất cho vay bởi mặt bằng lãi vay đối với lĩnh vực bất động sản đang ở mức cao, ảnh hưởng tới giá thành sản phẩm của doanh nghiệp.
Đại diện cho các doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng chia sẻ, khó khăn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là tiếp cận với khoản tín dụng mới và việc nhảy nhóm nợ. “Chúng tôi không sợ lãi suất vay của các ngân hàng dù đang có xu hướng tăng (trên dưới 13%).
Lãi suất vay đó chúng tôi chịu được nhưng vấn đề phải tiếp cận được khoản vay mới”, ông Lê Hoàng Châu cho hay. Vì vậy, để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, cần có sự phân biệt dự án bất động sản khi áp hệ số rủi ro 200%. Theo đó, đối với các dự án bất động sản tốt, có hiệu quả, các doanh nhiệp uy tín nên áp dụng hệ số thấp hơn. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nên xem xét kéo dài thời hạn áp dụng tỷ lệ sử dụng tối đa nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn cũng như tiếp tục kéo dài Thông tư 14 về cơ cấu lại thời hạn trả nợ,…
Kiểm soát rủi ro, “nắn” tín dụng vào dự án khả thi
Theo Vụ trưởng Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước Việt Nam) Hà Thu Giang, những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản có tác động trực tiếp đến chất lượng tín dụng, ổn định kinh tế vĩ mô. Do đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam luôn theo dõi chặt chẽ diễn biến tín dụng bất động sản và điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng với mục tiêu vừa bảo đảm an toàn của hệ thống ngân hàng vừa góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bảo đảm sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường.
Trong những năm qua, tín dụng dành cho bất động sản luôn ở mức cao so với tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế. Đơn cử, từ năm 2017-2019, tín dụng cho bất động sản tăng hơn 20%, trong khi tín dụng cho nền kinh tế tăng từ 13-14%; năm 2020 và 2021 do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 nhưng tín dụng cho bất động sản cũng tăng lần lượt là 12,06% và 15,37%; đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với năm 2021 là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua), tỷ lệ nợ xấu là 1,81%.
Tổng Giám đốc Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng cũng cho biết, tính đến ngày 31/12/2022, dư nợ bất động sản của ngân hàng này chiếm hơn 20%, bao gồm cả cho vay doanh nghiệp bất động sản và khách hàng cá nhân mua bất động sản, tăng trưởng tín dụng bất động sản khoảng 17%. Điều này cho thấy Vietcombank vẫn luôn đáp ứng đủ room tín dụng cho bất động sản và đây là lĩnh vực không bị hạn chế.
Còn tại Techcombank, Phó Tổng Giám đốc Phạm Quang Thắng chia sẻ, cho vay cá nhân mua nhà tại Techcombank trong năm 2022 là 190 nghìn tỷ đồng, hỗ trợ cho 46.000 khách hàng mua nhà, dư nợ bình quân mỗi khách hàng là hơn 4 tỷ đồng. Đến nay, gần 70% khách hàng cá nhân đã nhận bàn giao nhà để sửa chữa hoặc đi vào sử dụng. Đối với cho vay doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án, trong năm 2022, Techcombank cũng chủ trương giữ ổn định, tập trung hỗ trợ dự án có sản phẩm tốt, có pháp lý hoàn chỉnh, vì thế dư nợ của nhóm này giảm 10% so với năm 2021.
Như vậy có thể nói, việc tín dụng cho bất động sản tăng trưởng cao qua từng năm cho thấy những cố gắng rất lớn của ngành ngân hàng, trong bối cảnh cả hệ thống còn cung ứng vốn cho các lĩnh vực khác. Bước sang năm 2023, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng chia sẻ, ngành ngân hàng tiếp tục hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp bất động sản phục hồi và phát triển.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc, trong đó khó khăn, vướng mắc về pháp lý là chủ yếu, vướng mắc về tín dụng chỉ là một trong các vướng mắc của thị trường bất động sản. Bởi vậy, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cần nhiều giải pháp chính sách từ nhiều bộ, ngành, địa phương.
Để góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng yêu cầu các tổ chức tín dụng tiết giảm đến mức thấp nhất chi phí hoạt động để có dư địa cho vay, giúp các doanh nghiệp trả nợ; tập trung tín dụng vào các dự án có tính pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, bảo đảm khả năng trả nợ, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Đồng thời, yêu cầu các tổ chức tín dụng chủ động kiểm soát chặt chẽ dòng tiền, đẩy mạnh cho vay người mua nhà, tăng cường kiểm tra việc cấp tín dụng đối với các doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau…
“Đặc biệt, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ rất quan tâm đến nhà ở cho công nhân, nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, mong các doanh nghiệp tích cực tham gia phân khúc này. Bản thân Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng sẽ ưu tiên tín dụng cho phân khúc này”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh.
