Khi giá nhà cao, cao mãi
Nhìn vài con số cơ bản, chúng ta hiểu vì sao câu hỏi ấy xuất hiện vào lúc này.
Ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, các khảo sát thị trường gần đây cho thấy giá căn hộ trung bình đã lên khoảng 80-90 triệu đồng một mét vuông. Một căn hộ 70 mét vuông có giá 5-6 tỷ đồng giờ không còn là ngoại lệ, mà là mặt bằng phổ biến ở nhiều khu vực. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người mới quanh 7.500 USD một năm, còn thu nhập trung vị của một hộ gia đình trẻ thấp hơn thế khá nhiều. Với bức tranh đó, một gia đình thu nhập trung bình nếu chỉ dựa vào tiền lương phải dành dụm rất lâu mới chạm tới một căn hộ “chuẩn”.
Đây không chỉ là câu chuyện “đắt hay rẻ”. Khi chi phí nhà ở chiếm hơn 30% thu nhập, phần còn lại dành cho giáo dục, y tế, tích lũy kỹ năng và đổi nghề bị co lại. Nhà ở thay vì là bệ phóng, dễ trở thành một gánh nặng kéo người trẻ chậm lại. Nhiều nghiên cứu quốc tế chỉ ra: khi giấc mơ sở hữu nhà rời xa, người trẻ có xu hướng giảm niềm tin vào con đường tích lũy truyền thống, tìm kiếm những kênh “đổi đời nhanh” rủi ro cao. Việt Nam chưa có dữ liệu hệ thống về mối liên hệ này, nhưng làn sóng đầu tư vào tài sản rủi ro, từ chứng khoán đến tài sản số, vài năm qua cho thấy đây không phải là nguy cơ xa lạ.
Đằng sau mặt bằng giá là một bức tranh tài chính tương đối căng. Tín dụng toàn nền kinh tế đã lên quanh 130-140% GDP, thuộc nhóm cao đối với một nền kinh tế thu nhập trung bình. Dư nợ liên quan đến bất động sản chiếm gần một phần tư tổng dư nợ và là một trong những mảng tăng nhanh nhất. Nghĩa là giá nhà hiện nay không chỉ được nâng lên bằng tiền tiết kiệm, mà bằng đòn bẩy vay nợ ngày càng lớn.
Điều đó đặt ra hai lớp rủi ro. Với hộ gia đình, rủi ro nằm ở lãi suất và thu nhập: nếu lãi suất quay đầu tăng, ưu đãi tạm thời kết thúc, hoặc công việc, thu nhập có biến động, khoản trả nợ hàng tháng trở thành gánh nặng. Với hệ thống tài chính, rủi ro nằm ở chất lượng tài sản: nếu giá nhà đảo chiều trong bối cảnh dư nợ bất động sản đã ở quy mô lớn, dòng tiền cho thuê không như kỳ vọng, ngân hàng và nhà đầu tư đều chịu sức ép. Về phía nền kinh tế, chi phí nhà ở quá cao làm giảm năng suất đô thị: người lao động bị đẩy ra xa nơi có việc làm, tốn thêm thời gian, chi phí di chuyển; doanh nghiệp ở khu vực trung tâm khó thu hút và giữ chân nhân sự.
Nhưng giá và nợ mới là bề mặt. Cái gốc của câu chuyện nằm ở cấu trúc nguồn cung.
Các báo cáo thị trường cho thấy nguồn cung căn hộ mới ở phân khúc bình dân gần như biến mất trong nhiều năm, trong khi phân khúc trung-cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng áp đảo trong giỏ sản phẩm mở bán. Quỹ đất tốt, hạ tầng thuận lợi, nguồn vốn ngân hàng và ưu đãi ngầm có xu hướng tìm đến những dự án biên lợi nhuận cao, khả năng bán trước mạnh, phục vụ nhóm khách hàng có sẵn tài sản bảo đảm. Ngược lại, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê dài hạn chuẩn mực liên tục vướng đất, vướng thủ tục, vướng mô hình tài chính: giá đất không đủ “mềm”, chi phí pháp lý lớn, thời gian thực hiện dự án kéo dài, trong khi trần giá bán và đối tượng mua vừa chặt, vừa khó dự báo.
Trong bối cảnh đó, kỳ vọng rằng “thị trường sẽ tự cân chỉnh” là thiếu thực tế. Khi các ống dẫn - đất đai, hạ tầng, tín dụng, ưu đãi - cùng nghiêng về một phía, mặt bằng giá khó có lý do để đi xuống, còn những người đi làm trẻ rất khó tìm được chỗ đứng. Những người đã có sẵn tài sản dễ tích lũy thêm nhà ở, trong khi những người mới bước vào thị trường phải chấp nhận đi xa hơn, nhỏ hơn, hoặc từ bỏ mục tiêu sở hữu trong tầm nhìn gần.
Giá nhà vì thế không chỉ dừng ở chuyện mua-bán. Nó là phép thử cách đô thị phân phối cơ hội: ai bám trụ được gần việc làm, dịch vụ, ai phải sống ngoài rìa với chi phí thời gian và chất lượng sống cao hơn. Ở những nơi coi nhà ở là hạ tầng thiết yếu, đó là câu hỏi trung tâm của chính sách đô thị.
Giảm giá nhà: bắt đầu từ đâu?
Nếu coi chuyện giá nhà là một biến số vĩ mô quan trọng, ta nên bắt đầu từ đâu?
Một là, phải thiết kế bộ chỉ số một cách nghiêm túc. Lạm phát, nợ công, thâm hụt ngân sách đều có chỉ số chính thức và ngưỡng cảnh báo. Nhà ở cũng cần được đối xử như vậy. Những thước đo như giá nhà trên thu nhập trung vị, giá nhà trên tiền thuê, tỷ lệ chi phí nhà ở trên thu nhập khả dụng, số năm làm việc điển hình để mua một căn hộ chuẩn… nên được tính toán và công bố định kỳ cho các đô thị lớn. Ở nhiều nước, các chỉ số này được theo dõi giống như lạm phát hay tỷ lệ thất nghiệp; khi chúng vượt qua một ngưỡng nhất định, báo động chính sách sẽ được kích hoạt.
Hai là, phải xem lại thứ tự ưu tiên trong chính sách đất đai, quy hoạch, tín dụng và thuế. Quỹ đất sạch ở đâu đang được dùng cho loại nhà ở nào? Hạ tầng công cộng và giao thông đô thị đang phục vụ những khu ở ra sao? Các điều kiện, tiêu chuẩn kỹ thuật, chi phí thủ tục đang đẩy nhà đầu tư về phân khúc nào? Nhìn vào cơ cấu nguồn cung vài năm qua, cũng đã thấy ưu tiên trên thực tế đang nghiêng về đâu: dự án phục vụ phân khúc thu nhập trung bình-thấp rất ít, trong khi các khu đô thị lớn, căn hộ cao cấp, biệt thự, shophouse vẫn đều đặn xuất hiện.
Nếu phần lớn nguồn lực đang tập trung vào phân khúc trung-cao cấp và hạng sang, thì việc tạo ra nguồn cung nhà ở vừa túi tiền không thể chỉ trông chờ vào thiện chí của thị trường. Nó cần một lựa chọn chính sách rõ ràng: chấp nhận dành đất, dành hạ tầng, đơn giản hóa thủ tục và thiết kế lại các gói tài chính cho loại sản phẩm này. Điều này có thể đi kèm với việc rà soát lại các ưu đãi thuế, phí và điều kiện tiếp cận tín dụng đối với từng phân khúc, sao cho phần hỗ trợ hữu hình và vô hình cho nhà ở cao cấp không vượt quá xa so với nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.
Ba là, phải định vị lại vai trò của nhà ở trong mô hình phát triển. Nếu nhà ở tiếp tục được xem chủ yếu như một tài sản tích lũy “an toàn hơn gửi tiết kiệm”, mọi kỳ vọng sẽ xoay quanh câu chuyện giá phải tăng bao nhiêu mỗi năm mới “xứng đáng”. Khi đó, thị trường và chính sách dễ bị cuốn theo tâm lý giữ giá, nâng giá, bảo toàn giá, trong khi nguy cơ bị tích tụ rủi ro không được nhìn rõ.
Ngược lại, nếu coi nhà ở là một dạng hạ tầng, đứng cạnh đường sá, trường học, bệnh viện, logic chính sách sẽ thay đổi. Việc lập quy hoạch đô thị, đầu tư giao thông công cộng, thiết kế thuế tài sản, xây dựng chương trình nhà ở xã hội, điều hành tín dụng hộ gia đình… đều phải cân nhắc tác động lên chi phí sống của người lao động trong 10-20 năm tới.
Nhiều nước đã đi trước Việt Nam trong câu chuyện này. Họ cũng từng trải qua những giai đoạn giá nhà tăng nhanh, nguồn cung lệch lên phân khúc trên, tín dụng bất động sản tăng mạnh. Những nơi xử lý tốt thường có vài điểm chung: coi nhà ở là một phần trung tâm của chính sách đô thị; xây dựng bảng chỉ số khả năng chi trả nhà ở quốc gia; dùng công cụ tín dụng để phân biệt giữa người mua nhà để ở và đầu cơ; và cải cách mạnh về đất đai, quy hoạch, hạ tầng để tạo nguồn cung phù hợp.
Việt Nam có thể chọn học cách đó, theo cách phù hợp với điều kiện của mình. Điều quan trọng là tránh cám dỗ “giải quyết nhanh” bằng vài biện pháp hành chính, vài gói tín dụng ngắn hạn, trong khi bỏ qua một chương trình 5-10 năm về nhà ở đô thị. Bởi lẽ, giá nhà không tự nhiên “cao mãi”. Nó đi theo những đường ray do chính sách đất đai, quy hoạch, tín dụng và thuế đặt ra, và sẽ tiếp tục chạy theo hướng ấy nếu các đường ray không được điều chỉnh.
Câu hỏi Thủ tướng nêu ra, nếu được biến thành một chương trình như vậy, sẽ không dừng ở việc giải đáp vì sao giá nhà đắt, mà mở ra một cuộc đối thoại khác: ta muốn những thành phố gì trong 10-20 năm tới, và sẵn sàng sắp xếp lại ưu tiên như thế nào để thế hệ trẻ không phải trả quá nhiều chỉ để có một chỗ ở tử tế.
