Muốn nhà vừa túi tiền, phải giảm từ giá thành
Một nghịch lý của thị trường hiện nay là giá bán có thể điều chỉnh, nhưng để hình thành một căn nhà mới, doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với hàng loạt chi phí ngày càng lớn.
Cấu thành giá bán bất động sản chịu áp lực gia tăng từ hầu hết các yếu tố đầu vào trong chuỗi phát triển dự án. Khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đi vào cuộc sống, việc áp dụng bảng giá đất sát hơn với giá thị trường đã làm gia tăng chi phí tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, chi phí vật liệu xây dựng thời gian qua tăng nhanh, hiện chiếm tới khoảng 50% tổng chi phí xây dựng, cùng với chi phí tài chính phát sinh trong quá trình chuẩn bị và triển khai dự án, tiếp tục đẩy giá thành bất động sản lên cao.
Ngoài ra, những dự án vướng pháp lý kéo dài còn phải gánh thêm chi phí lãi vay và chi phí cơ hội do vốn bị chôn trong thời gian chờ đợi. Những khoản chi phí ấy cuối cùng vẫn được tính vào giá thành.
Bởi vậy, muốn giá nhà giảm bền vững, không thể chỉ trông chờ doanh nghiệp cắt lợi nhuận hay đưa ra các chương trình chiết khấu. Cần giảm chi phí ngay từ quá trình tạo lập dự án.
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng doanh nghiệp cũng phải tự tái cấu trúc, giảm kỳ vọng lợi nhuận, điều chỉnh giá bán và cơ cấu lại sản phẩm theo nhu cầu thực. Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất thay vì chỉ khống chế lợi nhuận, có thể nghiên cứu cơ chế giá trần phù hợp từng địa phương và tạo “luồng xanh” về thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian, qua đó giảm chi phí sản xuất.
Tạo một “tầng giữa” cho thị trường
Một thị trường nhà ở lành mạnh không thể chỉ có hai đầu: nhà ở xã hội và những căn hộ thương mại ngày càng đắt đỏ. Khoảng giữa cần được lấp đầy bằng những sản phẩm thương mại có giá phù hợp khả năng chi trả của số đông.
Đây cũng là hướng chính sách mà Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan đang đề xuất. Một nội dung đáng chú ý là dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, với mức giá khoảng 40-50 triệu đồng/m².
Chính sách này hướng tới việc hình thành một phân khúc mới, nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp, đồng thời đặt ra các điều kiện về đối tượng mua, sở hữu và chuyển nhượng để hạn chế đầu cơ.
Đây là điểm cần được nhìn nhận rộng hơn một chính sách hỗ trợ giá. Nếu muốn có nhà giá phù hợp, phải có cơ chế để doanh nghiệp có thể làm nhà giá phù hợp mà vẫn có hiệu quả kinh tế. Đó có thể là ưu đãi thuế, thủ tục nhanh hơn, quỹ đất phù hợp, hay những cơ chế giúp giảm chi phí đầu vào.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng tiếp tục triển khai Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, đồng thời định hướng phát triển thêm nhà ở cho thuê giá rẻ. Không phải mọi người đều nhất thiết phải sở hữu một căn nhà ngay lập tức; mở rộng nguồn cung nhà cho thuê cũng là cách giảm áp lực phải vay một khoản tiền quá lớn để sở hữu nhà.
Nhà có giá phù hợp nhưng người mua không tiếp cận được vốn thì chính sách vẫn chưa đi đến đích. Tuy nhiên, hỗ trợ tín dụng cũng không thể theo cách “bơm tiền” đại trà, bởi tín dụng rẻ nếu đi vào đầu cơ lại có thể quay trở lại đẩy giá nhà lên.
PGS,TS Phạm Thế Anh đề xuất cần phân biệt rõ tín dụng cho người mua căn nhà đầu tiên với tín dụng phục vụ mua căn thứ hai, thứ ba hoặc đầu tư mang tính đầu cơ. Vốn ưu đãi nên được thiết kế để hỗ trợ nhu cầu ở thực, thay vì mở rộng tín dụng một cách đồng loạt.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, có thể nghiên cứu gói tín dụng dành riêng cho người mua, thuê mua nhà ở thương mại giá vừa túi tiền với lãi suất khoảng 6-7%/năm trong 10-12 năm.
Một thị trường muốn tự điều chỉnh cũng cần nhìn thấy giá thật. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đặt yêu cầu công khai thông tin dự án, giá giao dịch và tình trạng pháp lý; cùng với đó việc hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở quốc gia sẽ giúp cơ quan quản lý và người dân có thêm căn cứ về giá trị thực của bất động sản.
