Đồng bộ trong phát triển đô thị phía tây Hà Nội

Cụ thể, giới hạn của đô thị nén không nằm ở mật độ, mà nằm ở cách tổ chức không gian. Khi không gian đơn tầng đã chạm ngưỡng, mở ra một cấu trúc đa chiều chính là chìa khóa để Thủ đô phát triển bền vững trong dài hạn.

Căn cứ vào quy hoạch, các khu đô thị dọc Đại lộ Thăng Long được định hướng phát triển theo mô hình đô thị nén, mật độ cao, gắn với các đầu mối giao thông công cộng, nhất là các nhà ga đường sắt đô thị.

Định vị cực phía tây Thủ đô trong chặng đường phát triển mới

Được định vị là trung tâm công nghệ và giáo dục cốt lõi, khu tây Hà Nội đang "lột xác" mạnh mẽ nhờ các siêu dự án hạ tầng giao thông ngàn tỷ và làn sóng đổ bộ của hàng loạt đại đô thị. Thêm nữa, trong quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, phía tây Hà Nội được xếp vào một trong 9 cực tăng trưởng của thành phố.

Trong đó, cực phía tây (Hòa Lạc) sẽ trở thành đô thị khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và giáo dục của Hà Nội. Trọng tâm là Khu công nghệ cao Hòa Lạc và Đại học Quốc gia Hà Nội, đồng thời gắn kết với trục phát triển kết nối các tỉnh phía Tây (Phú Thọ, Sơn La, Thanh Hóa…).

Trục Đại lộ Thăng Long/Hồ Tây-Ba Vì sẽ đóng vai trò kết nối đô thị trung tâm với cực tăng trưởng phía tây (đô thị Hòa Lạc), vườn quốc gia Ba Vì. Đây vừa là trục động lực kinh tế tri thức (khoa học, công nghệ, giáo dục), vừa là trục không gian văn hóa-cảnh quan đặc sắc kết nối văn hóa Thăng Long-xứ Đoài.

Cùng với đó, dọc tuyến đại lộ và vành đai dần hình thành các hành lang phát triển thương mại, dịch vụ và đô thị hiện đại, đặc biệt tại các khu vực như: nam An Khánh (SJ Group), Vinhomes Smart City (Vingroup), khu đô thị hai bên đường Lê Trọng Tấn (Geleximco Group), Mailand Hanoi City, tên cũ là Splendora (Sovico Holdings), An Lạc Green Symphony (An Lạc Group), nhóm nhà ở tây nam Mễ Trì, Vườn Cam...

Nhiều dự án mới cũng đang được triển khai, mở bán như: khu đô thị nam An Khánh (An Bình Homeland), MIK Group (Imperia Sky Park), SJ Group (Vista Nam An Khánh), Vietradico (Metropoli5), Vietracimex (The Flame Vine) hay phân khúc thấp tầng như Estiva Charms, An Khánh Ecomony...

Là một trong các địa bàn trọng điểm khu vực phía tây Hà Nội, Sơn Đồng quyết tâm trở thành một đô thị phía tây của Thủ đô theo hướng văn minh, hiện đại.

Xây dựng chuỗi đô thị phía tây Thủ đô theo hướng văn minh, hiện đại

Trao đổi với phóng viên Báo Nhân Dân, đồng chí Phạm Gia Lộc, Phó Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân xã Sơn Đồng cho biết, báo cáo của Đảng ủy xã Sơn Đồng nhiệm kỳ 2021-2025 và phương hướng hoạt động giai đoạn 2025-2030 chỉ rõ, nằm trong vùng trung tâm của Thủ đô, với vị trí trung chuyển quan trọng, giai đoạn 2021-2025, hệ thống hạ tầng của xã Sơn Đồng từng bước được đầu tư đồng bộ. Nhiều dự án giao thông kết nối với các khu đô thị mới trong khu vực được nhà nước đầu tư, như: Đường liên khu vực 1, đường 3.5, đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô.

Cũng theo đồng chí Phạm Gia Lộc, giai đoạn phát triển mới 2025-2030, xã Sơn Đồng không chỉ đứng trước cơ hội lớn để bứt phá về kinh tế-xã hội, mà còn phải thể hiện vai trò hạt nhân trong hệ thống đô thị hóa phía tây Hà Nội. Cấp ủy, chính quyền xã Sơn Đồng quyết tâm xây dựng xã trở thành “đô thị văn minh, giàu đẹp, nhân dân hạnh phúc”, vững bước tiến vào kỷ nguyên mới - kỷ nguyên mới của dân tộc, góp phần quan trọng thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát triển đến năm 2030 và những năm tiếp theo.

Giai đoạn phát triển mới 2025-2030, xã Sơn Đồng không chỉ đứng trước cơ hội lớn để bứt phá về kinh tế-xã hội, mà còn phải thể hiện vai trò hạt nhân trong hệ thống đô thị hóa phía tây Hà Nội. Cấp ủy, chính quyền xã Sơn Đồng quyết tâm xây dựng xã trở thành “đô thị văn minh, giàu đẹp, nhân dân hạnh phúc”, vững bước tiến vào kỷ nguyên mới - kỷ nguyên mới của dân tộc, góp phần quan trọng thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát triển đến năm 2030 và những năm tiếp theo.

Đồng chí Phạm Gia Lộc, Phó Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân xã Sơn Đồng (Hà Nội).

Thực tế, hiện nay, trong bối cảnh xã Sơn Đồng, địa bàn có các dự án khu đô thị đầu tư, đã và đang tích cực xây dựng nông thôn mới nâng cao, kiểu mẫu và hoàn thiện các tiêu chí để trở thành đô thị mới của Thủ đô thì môi trường sống tại đây càng trở nên phù hợp với đa số người dân đang có xu hướng chuyển về vùng ven do áp lực quá tải từ khu vực lõi, khu vực trung tâm.

Xác định huy động mọi nguồn lực, sức mạnh tổng hợp toàn Đảng bộ, cả hệ thống chính trị; phát huy vai trò, sự vào cuộc đồng bộ của Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể và nhân dân quyết tâm xây dựng Sơn Đồng thành đô thị văn minh, giàu đẹp, nhân dân hạnh phúc. Cộng với việc không ngừng đổi mới mạnh mẽ tư duy phát triển, phương thức tổ chức thực hiện chủ trương của Đảng, pháp luật của Nhà nước theo hướng văn minh, hiện đại, tin rằng, quá trình đô thị hóa nơi đây sẽ khởi sắc, trở thành một trong các kênh giúp Thủ đô giảm tải áp lực đô thị đang ngột ngạt như hiện nay.

Trong nhiệm kỳ mới 2025-2030 này, Đảng bộ, chính quyền và nhân dân xã Sơn Đồng sẽ tiếp tục phát huy truyền thống văn hiến, anh hùng, đoàn kết, bản lĩnh, sáng tạo; vươn mình cùng dân tộc, quyết tâm xây dựng Sơn Đồng thành đô thị văn minh, giàu đẹp, hiện đại, trở thành điểm đóng góp tích cực vào sự tăng trưởng mới của cực tây Thủ đô.

Là khu vực nổi bật với tiềm năng, lợi thế nhưng khu vực phía tây vẫn còn hạn chế là nhiều điểm nghẽn. Cụ thể, cơ sở hạ tầng, nhất là triển khai tiến độ chậm so với quy hoạch làm cho các kết nối kém đi, và các trục giao thông như QL6, QL21 … bị quá tải, ảnh hưởng nhiều đến phát triển kinh tế. Hệ thống giao thông đường bộ của các địa phương của khu vực chưa đáp ứng tốt cho nhu cầu.

Đáng chú ý, tốc độ triển khai quy hoạch rất chậm, ảnh hưởng đến việc thực hiện đầu tư xây dựng tại khu vực các xã. Định hướng quy hoạch với nhiều chức năng di dời giảm tải trong nội đô như: giáo dục, y tế... nhưng chưa hoàn thành do nhiều bất cập. Nguồn lực đầu tư phát triển còn hạn chế, chính sách phát triển chưa có đột phá…

Để hiện thực hóa “khát vọng” đô thị thông minh khu vực phía tây, nhiều chuyên gia cho rằng, cần xem xét lại chủ trương di dời các cơ sở chức năng trong nội đô ra các đô thị vệ tinh và thị trấn sinh thái để phù hợp với nguồn lực đầu tư.

Song song là, xem xét lại mô hình phát triển và giai đoạn đầu tư đối với các đô thị vệ tinh; phát triển các thị trấn sinh thái với trục không gian bám theo Quốc lộ 6 và Đại lộ Thăng Long, cùng với hệ thống đường sắt tạo thành hành lang đô thị dọc tuyến. Chú trọng tới hành lang xanh để bảo tồn hệ thống di tích di sản về văn hóa, cảnh quan và làng nghề.

Định hướng chủ đạo của mô hình thành phố phía tây là trung tâm kết nối trí tuệ toàn cầu, thành phố khoa học công nghệ, giáo dục và đào tạo chất lượng cao, đô thị sinh thái gắn với dịch vụ du lịch, làng nghề và nông nghiệp hữu cơ, do đó, cần rà soát lại một số chức năng của thành phố phía tây dựa trên thực tế nhu cầu các địa phương như: y tế, giáo dục, thương mại để xác định rõ nét hơn phát triển khu vực này. Đồng thời, làm rõ hơn những tiêu chí của mô hình phát triển nông nghiệp gắn với du lịch sinh thái; quy mô phát triển đô thị với quy mô dân số được xác định đến năm 2050.

Hạ tầng thúc đẩy sự chuyển mình mạnh mẽ của phía tây Thủ đô

Báo cáo của BHS Property quý I/2026 chỉ ra, phân khúc thấp tầng vẫn tiếp tục là động lực dẫn dắt thị trường trong giai đoạn phục hồi khi nhu cầu tích sản vẫn duy trì mạnh mẽ. Các dự án có lợi thế về quy hoạch, pháp lý, tiện ích hoặc vị trí sẽ được ưa chuộng hơn. Cụ thể, báo cáo đã ghi nhận nguồn cung nhà ở thấp tầng sơ cấp tại thị trường Hà Nội sụt giảm với hơn 710 sản phẩm, giảm hơn 1 nửa so với quý trước và giảm 65% so với cùng kỳ năm 2025. Việc sụt giảm này chủ yếu do quỹ đất hạn chế và số lượng dự án mới mở bán không nhiều, trong khi đó, nguồn cung tập trung chủ yếu tại các khu vực ven đô và hầu hết là sản phẩm xây sẵn, tuy nhiên mức hấp thụ còn hạn chế do mặt bằng giá cao.

Đáng chú ý, so với quý IV/2025, mặt bằng giá thấp tầng tại thị trường Hà Nội hầu như giữ nguyên, một số dự án tăng giá nhẹ khoảng 3-4%. Loại hình nhà ở thấp tầng xây sẵn ở Hà Nội có khoảng giá khá rộng từ 120-560 triệu/m², ngoại trừ khu vực Yên Xuân đang có mức giá thấp hơn khoảng từ 90 triệu/m². Các khu vực xã Hoài Đức, phường Việt Hưng, phường Dương Nội, phường Tương Mai và xã Gia Lâm đang có mức giá sơ cấp cao nhất cả thị trường, đạt từ 330-560 triệu/m².

Báo cáo của BHS Property cũng cho biết thị trường nhà ở thấp tầng có xu hướng phụ thuộc mạnh vào nguồn cung mới từ các dự án quy mô lớn, trong đó sản phẩm thấp tầng xây sẵn với pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế đang trở thành lựa chọn ưu tiên của thị trường. Mặt bằng giá nhìn chung ổn định/ tăng nhẹ, phản ánh thị trường đang trong giai đoạn phục hồi nhưng chưa bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh.

Thực tế, quý I/2026, trong khi thị trường đang chờ các đại đô thị ra nguồn hàng khổng lồ tại các khu vực Thường Tín hay Đông Anh thì nhiều dự án biệt thự, liền kề quy mô nhỏ ngay sát các khu trung tâm cũng đang tranh thủ bung hàng trong bối cảnh nguồn cung giảm mạnh. Đơn cử như khu đô thị thấp tầng Hanoi Oriental, diện tích 8,3ha tại Gia Lâm, quy mô 185 căn nhà phố liền kề và 16 căn biệt thự đã chính thức gia nhập thị trường. Hay tại khu vực phía tây dự án An Khánh Ecomony nằm ngay cạnh Khu đô thị Mailand cũng đang tung ra các sản phẩm liền kề từ 48-116m² (phổ biến khoảng 70m²), biệt thự từ 119-193m² (phổ biến khoảng 140m²).

Trao đổi với chúng tôi về phân khúc này, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, sản phẩm nhà ở diện tích nhỏ nhưng nằm trong một tổng thể được quy hoạch đồng bộ đang là loại hình được đánh giá có tốc độ tăng giá nhanh trong giai đoạn hạ tầng hoàn thiện dần. Lý do là nguồn cung phân khúc này không nhiều, trong khi nhu cầu thực, đặc biệt từ các gia đình trẻ, chuyên gia, người làm việc tại khu vực Mỹ Đình-Cầu Giấy-Từ Liêm lại tăng mạnh.

Riêng đối với An Khánh (Hà Nội), từ loạt hạ tầng giao thông “khủng” đồng loạt triển khai, nguồn cung mới ồ ạt đổ bộ, khu vực này hiện đang trở thành “tâm điểm chú ý” của nhà đầu tư và người mua ở thực. Có thể thấy, sự “bùng nổ” của hạ tầng đã và đang làm thay đổi diện mạo khu vực. Mà như phân tích ở trên, là các dự án nút giao khác mức Vành đai 3.5-Đại lộ Thăng Long với tổng mức đầu tư 2.384 tỷ đồng. Khởi công từ tháng 4/2025, sau gần một năm thi công rầm rộ (đến đầu tháng 4/2026), đại công trường tại xã An Khánh đã lộ rõ hình hài hiện đại bậc nhất phía tây. Dự án dự tính hoàn thành trong năm 2026 kết nối toàn bộ khu nam An Khánh-bắc An Khánh-Mỹ Đình.

Song song là Vành đai 4 đoạn cầu Hồng Hà-Đại lộ Thăng Long (dài 23km) sau hơn 2 năm thi công đã dần hoàn thiện, nhiều đoạn thảm nhựa và sẵn sàng lưu thông. Toàn tuyến Vành đai 3.5 cũng đang hoàn tất các đoạn còn lại, kết hợp với đường song hành Vành đai 4, tạo nên mạng lưới giao thông hiện đại bậc nhất phía Tây.

Một trong những công trình hạ tầng được mong chờ bậc nhất đi qua khu vực An Khánh phải kể đến Metro số 5 (Văn Cao-Hòa Lạc) cũng đang tăng tốc xây dựng sau khi được khởi công cuối năm 2025. Với 21 ga (trong đó có ga An Khánh 1 và An Khánh 2 ngay sát khu vực), depot chính tại Sơn Đồng (Hoài Đức) rộng 18ha, tuyến metro dài gần 39km. Khi vận hành, cư dân An Khánh chỉ mất 15-20 phút để di chuyển về trung tâm Hà Nội (Ba Đình, Cầu Giấy), Mỹ Đình hay Hòa Lạc – một bước ngoặt kết nối siêu tốc.

Không chỉ giao thông, hệ thống chống ngập úng đang được Hà Nội triển khai quyết liệt. Nổi bật là hai hồ điều hòa Yên Nghĩa 1 và 2 (tổng đầu tư hơn 1.100 tỷ đồng) đang khẩn trương xây dựng, dự tính hoàn thành trước mùa mưa 2026. Các công trình bổ trợ như nâng cấp trạm bơm, đặt cống hộp dọc Đại lộ Thăng Long, đường gom Đại lộ Thăng Long, đường Lại Yên (bắc An Khánh) và cải tạo hệ thống thoát nước khu vực đang đồng loạt thi công, giải quyết triệt để vấn đề ngập lụt cho khu vực An Khánh.

Điểm cốt lõi của mô hình TOD là quy hoạch khu dân cư, thương mại chung quanh các trạm giao thông công cộng, giúp người dân thuận tiện di chuyển, giảm tải cho hệ thống đường bộ, góp phần xây dựng đô thị xanh và bền vững. Từ đó, hướng đến mục tiêu tối ưu hóa sử dụng đất, bảo đảm phát triển bền vững khi tốc độ đô thị hóa ngày một diễn ra nhanh chóng.

Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng.

Có thể thấy, những công trình hạ tầng “khủng” này đang định hình lại toàn bộ hành lang đô thị nam An Khánh-bắc An Khánh dọc Đại lộ Thăng Long theo mô hình TOD. Theo đó, An Khánh không còn là “làng biệt thự ngủ quên” mà đã trở thành điểm kết nối chiến lược của tây Hà Nội – nơi hội tụ hạ tầng giao thông đồng bộ và tiềm năng tăng trưởng vượt bậc những năm tới.

Chuyên gia bất động sản, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng phân tích, trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, TOD không chỉ là giải pháp cho bài toán giao thông mà còn là "đòn bẩy" cho thị trường bất động sản tăng trưởng bền vững...

“Điểm cốt lõi của mô hình này là quy hoạch khu dân cư, thương mại chung quanh các trạm giao thông công cộng, giúp người dân thuận tiện di chuyển, giảm tải cho hệ thống đường bộ, góp phần xây dựng đô thị xanh và bền vững. Từ đó, hướng đến mục tiêu tối ưu hóa sử dụng đất, bảo đảm phát triển bền vững khi tốc độ đô thị hóa ngày một diễn ra nhanh chóng”, Tiến sĩ Lượng chỉ ra.