Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc bộ phận cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam, khu vực phía tây đang ngày càng khẳng định vai trò là động lực tăng trưởng chính của thị trường văn phòng Hà Nội. Xu hướng này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố mang tính cấu trúc, bao gồm các khả năng phát triển các quỹ đất lớn hơn và mô hình quy hoạch đô thị đồng bộ hơn so với khu vực lõi truyền thống.
“Trong bối cảnh định hướng phát triển đô thị rõ rệt hơn về phía tây, các nguồn cung văn phòng tại các khu tây mang lại cho chủ đầu tư và doanh nghiệp thuê văn phòng dư địa linh hoạt hơn để phát triển các tòa nhà hiện đại, hiệu quả với mức giá cạnh tranh đáp ứng các xu hướng thuê văn phòng của doanh nghiệp”, ông Thuận trao đổi.
Cũng theo ông Thuận, xét từ góc độ doanh nghiệp thuê, tây Hà Nội phù hợp với xu hướng chiến lược không gian làm việc đang thay đổi. Trong đó, các doanh nghiệp ngoài việc xem xét các yếu tố về ngân sách thì các yếu tố như mặt bằng lớn và hiệu quả, quy mô của dự án, và chất lượng xây dựng đáp ứng các tiêu chuẩn xanh đang ngày càng được xem xét kỹ hơn. Dù làn sóng nguồn cung hạng B mới trong thời gian gần đây đã tác động tạm thời đến tỷ lệ lấp đầy, các yếu tố nền tảng của nhu cầu vẫn duy trì tích cực. Trong trung và dài hạn, những tòa nhà sở hữu tiêu chuẩn xây dựng cao, chứng chỉ xanh và năng lực quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ có lợi thế vượt trội khi cạnh tranh gia tăng và thị trường bước vào giai đoạn phát triển chín muồi hơn.
Phân khúc hạng B tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới
Nguồn cung mới đến từ phân khúc hạng B, tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu thị trường. Cụ thể, văn phòng hạng B chiếm khoảng 57% tổng nguồn cung, trong khi hạng A chiếm 43% còn lại. Riêng trong quý IV/2025, thị trường đón nhận hai dự án hạng B mới tại khu vực phía tây, bổ sung gần 79.000m² diện tích cho thuê thực tế (NLA). Lượng cung mới này góp phần củng cố vị thế của khu tây như khu vực văn phòng phát triển sôi động nhất, nhờ hạ tầng được hoàn thiện liên tục và nhu cầu lớn đối với không gian làm việc hiện đại, tiết kiệm chi phí.
Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý IV/2025, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa hai phân khúc hạng A và hạng B. Tỷ lệ lấp đầy hạng A tăng nhẹ lên hơn 77%, phản ánh nhu cầu ổn định đối với các tòa nhà chất lượng cao, đặc biệt từ các doanh nghiệp ưu tiên vị trí trung tâm, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại và chất lượng quản lý tốt.
Ở chiều ngược lại, tỷ lệ lấp đầy hạng B giảm còn khoảng 85%. Sự sụt giảm này chủ yếu do hai dự án hạng B mới gia nhập thị trường, làm gia tăng nguồn cung trong ngắn hạn. Tuy nhiên, xu hướng nguồn cung tương lai cho thấy nhu cầu với các tòa nhà hạng B có vị trí thuận tiện và chi phí hợp lý vẫn duy trì tốt, nhất là tại các khu vực văn phòng mới nổi.
Dự báo thị trường văn phòng Thủ đô gia tăng mạnh giai đoạn 2026-2028
Trong quý IV/2025, giá chào thuê trung bình của phân khúc hạng A tại Hà Nội đạt 31,85 USD/m²/tháng, giữ ổn định theo quý. Trong khi đó, phân khúc hạng B ghi nhận mức giảm nhẹ. Việc giá thuê hạng B điều chỉnh trong quý chủ yếu do lượng lớn nguồn cung mới gia nhập thị trường, thúc đẩy chủ tòa nhà đưa ra chiến lược cho thuê linh hoạt hơn như giảm giá hoặc tăng ưu đãi để duy trì tỷ lệ lấp đầy trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng.
Giai đoạn 2026-2028, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến tăng trưởng mạnh, với gần 300.000m² nguồn cung mới sẽ đi vào hoạt động. Khu vực phía tây dự tính chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung, tiếp tục khẳng định vai trò là khu vực văn phòng phát triển nhanh nhất thành phố. Các chủ đầu tư đang tập trung nhiều hơn vào tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại và chứng chỉ công trình xanh nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh, phản ánh xu hướng gia tăng nhu cầu của khách thuê đối với không gian làm việc bền vững, hiệu quả và được thiết kế tốt. Những dự án đáp ứng được các tiêu chuẩn này được kỳ vọng sẽ hoạt động hiệu quả hơn, trong khi các tòa nhà cũ có thể đối mặt với áp lực nâng cấp để duy trì khả năng cạnh tranh.
