Để bảo đảm thanh khoản, nguồn cung mới cần phù hợp năng lực tài chính và nhu cầu ở thực

Theo các chuyên gia, để duy trì khả năng hấp thụ của thị trường, cần sự vào cuộc đồng bộ của các chủ thể, từ cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức tín dụng đến chủ đầu tư, các đơn vị phân phối.

Khu đô thị phía tây Hà Nội. (Ảnh: HNV)
Khu đô thị phía tây Hà Nội. (Ảnh: HNV)

Chia sẻ với phóng viên Báo Nhân Dân, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay, quá trình phân hóa sẽ diễn ra ngày càng sâu sắc, không chỉ giữa các khu vực mà còn giữa các phân khúc, dự án và chủ đầu tư.

Tuy nhiên, tâm lý khách hàng/nhà đầu tư ngày càng thận trọng và chọn lọc hơn. Vì vậy, để bảo đảm thanh khoản, nguồn cung mới trên thị trường cần phù hợp hơn với nhu cầu ở thực và năng lực tài chính của người mua.

ndo_br_matphots.jpg
Tâm lý khách hàng/nhà đầu tư ngày càng thận trọng và chọn lọc hơn. (Ảnh: HNV)

Đặc biệt, một lượng lớn cầu tập trung vào phân khúc sản phẩm giá “bình dân” có thể đưa vào sử dụng ngay. "Các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp đã được đẩy mạnh, song cần thêm thời gian để hình thành nguồn cung thực chất và tạo chuyển biến rõ nét trong cơ cấu thị trường", Tiến sĩ Đính nói.

Dữ liệu Chỉ số giá của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, so với quý 1/2019, giá căn hộ bình quân thuộc tập mẫu đưa vào quan sát tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%. Tại Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, giá bình quân gần như đi ngang nhưng tiếp tục neo ở mức cao.

ndo_br_chungcutx.jpg
Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập đòi hỏi nhiều hộ gia đình chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định mua nhà. (Ảnh: HNV)

Thêm nguồn cung nhưng dòng tiền ngày càng chọn lọc hơn

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so cùng kỳ. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó, nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.

Dòng tiền đang chuyển từ tâm lý “đón sóng” sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và mức độ duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm chưa hình thành tiện ích, không tạo được dòng tiền hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.

Tuy nhiên, dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều do giá thành bao gồm chi phí đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.

Theo Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong nửa cuối năm 2026, khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn; trong đó, trái phiếu bất động sản chiếm 54,7%, tương đương khoảng 61.000 tỷ đồng.

Khả năng thanh toán phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, tốc độ bán hàng, thu hồi công nợ và khả năng tái cấp vốn. Nếu dòng tiền không được cải thiện, doanh nghiệp có thể phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai dự án, tiếp tục ảnh hưởng đến nguồn cung trong tương lai.

Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận vốn cũng ảnh hưởng tới quyết định mua. Khả năng hấp thụ của thị trường vì vậy tiếp tục gắn chặt với mức độ thuận lợi của các chính sách tín dụng.

Đến cuối tháng 5/2026, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 25,73% tổng dư nợ của nền kinh tế. Dòng vốn tiếp tục phân hóa mạnh: doanh nghiệp có năng lực tài chính, dự án đầy đủ pháp lý và tài sản bảo đảm vẫn có khả năng huy động vốn, trong khi doanh nghiệp nhỏ hoặc dự án còn vướng mắc pháp lý gặp nhiều khó khăn.

Việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung và dài hạn sẽ giúp thị trường giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời nâng cao tính ổn định của dòng vốn cho các dự án.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhân Dân, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, nửa đầu năm 2026, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp vẫn chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, mua tại mặt bằng giá cao hoặc sở hữu sản phẩm chưa hình thành giá trị sử dụng. Từ cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục kiểm chứng năng lực tài chính của người mua cũng như chất lượng các dự án thông qua khả năng hấp thụ.

Cần tiếp tục tháo gỡ điểm nghẽn để duy trì động lực tăng trưởng

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, vấn đề đặt ra không phải ban hành chính sách để “giải cứu” thị trường hoặc duy trì mặt bằng giá mà là tháo gỡ những điểm nghẽn đang làm gia tăng chi phí, kéo dài thời gian thực hiện dự án và hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Một thị trường bất động sản vận hành thông suốt sẽ giúp các dự án có đầy đủ pháp lý được triển khai liên tục, nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả, doanh nghiệp chủ động kế hoạch đầu tư và người dân có thêm lựa chọn nhà ở phù hợp.

Hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng đóng góp gần 10% GDP, chưa kể tác động lan tỏa tới ngân hàng, vật liệu, nội thất, vận tải, thương mại, dịch vụ và việc làm. Vì vậy, việc tạo lập môi trường thuận lợi để thị trường phát triển lành mạnh không chỉ phục vụ ngành địa ốc mà còn góp phần duy trì nhiều chuỗi sản xuất, kinh doanh và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cần tiếp tục rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, xác định trách nhiệm và thời hạn giải quyết của từng cơ quan. Cơ chế xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo.

Về nguồn vốn, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết của người dân, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế huy động vốn cho thị trường bất động sản. Việc kiểm soát vốn cần chuyển từ cách tiếp cận chung theo lĩnh vực sang đánh giá dựa trên chất lượng dự án, mục đích sử dụng vốn, năng lực của chủ đầu tư và khả năng hoàn thành dự án. Ngược lại, dòng vốn phục vụ đầu cơ, tích trữ đất cần được kiểm soát. Đồng thời, cần phát triển các nguồn vốn dài hạn và đa dạng hóa kênh huy động, qua đó giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của người mua.

Có thể bạn quan tâm

Giám đốc Trung tâm Khuyến nông quốc gia Lê Quốc Thanh phát biểu tại chương trình tập huấn. (Ảnh: CÔNG LÝ)

Tập huấn hướng dẫn quy trình sản xuất cây sầu riêng an toàn, theo tiêu chuẩn chất lượng và thích ứng biến đổi khí hậu

Chương trình tập huấn đã hướng dẫn quy trình sản xuất sầu riêng an toàn, theo tiêu chuẩn chất lượng, thích ứng biến đổi khí hậu và triển khai Nghị quyết số 36/2026/NQ-CP ngày 31/7/2026 của Chính phủ quy định đơn giản hóa thủ tục hành chính về mã số vùng trồng, mã số cơ sở đóng gói trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk.

Các đại biểu tham gia phiên thảo luận. Ảnh: Hoàng Anh

Hoàn thiện thể chế để thúc đẩy phát triển năng lượng

Việc rà soát và hoàn thiện chính sách, tháo gỡ các “điểm nghẽn” thể chế là nhiệm vụ cấp bách, cùng với xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và có sức cạnh tranh cao chính là điều kiện tiên quyết để khơi thông nguồn lực, bảo đảm an ninh năng lượng quốc gia thời gian tới.

Lực lượng hải quan kiểm tra hàng hóa trong lô hàng quá cảnh có dấu hiệu nghi ngờ xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ. (Ảnh: Cục Hải quan)

Hải quan phát hiện 800.000 bật lửa nghi xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ

Qua kiểm tra lô hàng quá cảnh trên tuyến Hữu Nghị (Lạng Sơn)-Cầu Treo (Hà Tĩnh), lực lượng hải quan phát hiện nhiều mặt hàng không khai báo, khai báo không phù hợp; trong đó có 800.000 chiếc bật lửa cùng hàng trăm sản phẩm gắn các nhãn hiệu TAIYO, CROCS, FORD có dấu hiệu nghi ngờ xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ.

Một đoạn trên tuyến đường Trường Sơn Đông.

Giao Cục Đường bộ Việt Nam quản lý hơn 446 tỷ đồng tài sản đường Trường Sơn Đông

Ngày 11/8, Bộ Xây dựng thông tin về việc, Bộ ban hành Quyết định số 1402/QĐ-BXD về việc giao quản lý tài sản kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ thuộc phạm vi quản lý của Bộ Xây dựng cho Cục Đường bộ Việt Nam từ ngày 10/8/2026. Tổng giá trị tài sản bàn giao tại dự án đường Trường Sơn Đông hơn 446,66 tỷ đồng.

Ban Điều hành bảo đảm cung ứng điện năm 2026 NSMO họp nhằm rà soát công tác chuẩn bị vận hành hệ thống điện cho cao điểm nắng nóng. (Ảnh: NSMO)

NSMO chủ động phương án bảo đảm cung ứng điện miền bắc trong đợt nắng nóng

Dự báo từ ngày 11-16/8, tại miền bắc nhu cầu điện tăng cao trong đợt nắng nóng, Công ty trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Vận hành Hệ thống điện và Thị trường điện quốc gia (NSMO) đã rà soát toàn diện nguồn, lưới điện, tăng cường ứng trực, huy động linh hoạt các nguồn để bảo đảm cung ứng điện cho miền bắc.

Toàn cảnh Khu công nghiệp Thaco Chu Lai ở xã Núi Thành, thành phố Đà Nẵng.

Đà Nẵng xác định lĩnh vực công nghiệp tiếp tục là động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng

Trong bối cảnh cả nước đang quyết tâm thực hiện mục tiêu phát triển nhanh và bền vững, phấn đấu tăng trưởng hai con số, thành phố Đà Nẵng xác định lĩnh vực công nghiệp tiếp tục là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng, nâng cao năng suất lao động và năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.

Bộ trưởng Tài chính Ngô Văn Tuấn và ông Paul Serra, Tổng Giám đốc Tập đoàn SunRice trao đổi tại buổi làm việc. (Ảnh: Bộ Tài chính)

Thúc đẩy phát triển chuỗi giá trị lúa gạo bền vững với Tập đoàn SunRice, Australia

Trong khuôn khổ chuyến thăm cấp Nhà nước tới Australia của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm từ ngày 9-12/8/2026, chiều 10/8, thừa ủy quyền của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước, Bộ trưởng Tài chính Ngô Văn Tuấn đã có buổi làm việc với Tập đoàn SunRice, nhằm thúc đẩy phát triển chuỗi giá trị lúa gạo giữa Việt Nam và Australia.

Agribank tiên phong triển khai chương trình tín dụng ưu đãi 70.000 tỷ đồng hướng đến các động lực tăng trưởng kinh tế. (Ảnh: TÔ KHÁNH)

Agribank tiên phong triển khai chương trình tín dụng ưu đãi 70.000 tỷ đồng hướng đến các động lực tăng trưởng kinh tế

Tối 10/8, Ngân hàng Agribank công bố triển khai chương trình tín dụng ưu đãi quy mô 70.000 tỷ đồng hướng đến các động lực tăng trưởng kinh tế, tiếp tục khẳng định vai trò ngân hàng thương mại nhà nước trụ cột, tiên phong đồng hành thúc đẩy phát triển nền kinh tế đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số.

Ảnh minh họa: Bộ Xây dựng ban hành bộ định mức đường sắt Lào Cai-Hà Nội-Hải Phòng.

Ban hành bộ định mức đường sắt Lào Cai-Hà Nội-Hải Phòng

Thông tư 63/2026/TT-BXD do Bộ Xây dựng chính thức ban hành bộ định mức dự toán quy mô lớn, tích hợp công nghệ đường sắt hiện đại, tạo hành lang pháp lý-kỹ thuật quan trọng để quản lý chi phí và thúc đẩy triển khai dự án trọng điểm quốc gia. Thông tư số 63/2026/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 15/9/2026.