Dữ liệu từ Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, tổng lượng giao dịch toàn thị trường đạt khoảng 11.100 sản phẩm, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025. Mức giảm theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ và tâm lý thận trọng sau Tết, trong khi mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.
“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý “mua nhanh-bán nhanh” mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho các quyết định mua gắn với nhu cầu ở thực hoặc tích sản dài hạn”, ông Trần Minh Tiến chia sẻ.
Ở phân khúc căn hộ, thị trường ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch trong quý I/2026, giảm 60% theo quý và 26% theo năm. Sự sụt giảm này chủ yếu đến từ việc dòng tiền đầu tư rút lui, trong khi nhóm khách mua để ở vẫn duy trì ổn định.
Thanh khoản tiếp tục tập trung tại các đại đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, chiếm gần 30% tổng giao dịch toàn thị trường. Các dự án này có lợi thế rõ rệt về cộng đồng cư dân, hệ tiện ích và khả năng sử dụng thực tế – yếu tố ngày càng được người mua ưu tiên trong bối cảnh thị trường điều chỉnh.
Cũng theo ông Trần Minh Tiến, thị trường căn hộ thứ cấp đang bước vào giai đoạn sàng lọc theo chất lượng dự án. Người mua ngày càng đề cao tính chắc chắn thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Trong quý I/2026, phân khúc thổ cư ghi nhận khoảng 6.000 giao dịch, trở thành loại hình có thanh khoản cao nhất thị trường. Giao dịch tập trung chủ yếu tại khu bắc và khu đông Hà Nội, cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi, nơi mặt bằng giá còn phù hợp và hạ tầng đang dần hoàn thiện.
Tuy nhiên, diễn biến này không phản ánh sự “nóng lên” của thị trường mà chủ yếu đến từ quá trình tái cấu trúc dòng tiền. Trong bối cảnh giãn dân và quy hoạch đô thị được thúc đẩy, nhu cầu tìm kiếm nhà ở tại các khu vực ven trung tâm ngày càng rõ rệt, qua đó góp phần duy trì thanh khoản cho phân khúc này.
Nhìn về các quý còn lại của năm 2026, ông Trần Minh Tiến cho rằng thị trường sẽ tiếp tục được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực, trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm đáng kể và tâm lý thị trường vẫn thận trọng. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể ở ngay và phù hợp với khả năng chi trả của số đông sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.
Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển từ thổ cư sang căn hộ được dự báo sẽ tiếp diễn, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ và các gia đình có nhu cầu an cư tại các khu đô thị lớn. Tuy nhiên, so với thổ cư, chung cư chuyển nhượng hiện vẫn có mức giá tiếp cận phù hợp hơn, dễ sử dụng đòn bẩy tài chính hơn và ít chịu tác động hơn từ những biến số liên quan quy hoạch tương lai.
Về tổng thể, nhịp giảm tốc của thị trường chuyển nhượng Hà Nội đầu năm 2026 không mang ý nghĩa tiêu cực, mà phản ánh một giai đoạn điều chỉnh cần thiết để tái cân bằng cung-cầu và sàng lọc dòng tiền. Khi các yếu tố đầu cơ dần thu hẹp, thị trường đang quay trở lại với giá trị cốt lõi là nhu cầu ở thực và khả năng khai thác sử dụng lâu dài. Đây cũng là nền tảng quan trọng để thiết lập một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong trung và dài hạn, đồng thời mở ra cơ hội cho người mua tiếp cận bất động sản một cách chủ động và thực chất hơn.
