Một chính sách nhân văn
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025, quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và các biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Theo Nghị định số 302/2025/NĐ-CP, Chính phủ giao Bộ Xây dựng trực tiếp quản lý Quỹ nhà ở trung ương. Ở cấp địa phương, ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố sẽ thành lập và quản lý.
Quỹ nhà ở quốc gia sẽ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và hạ tầng kỹ thuật-xã hội để cho thuê, đồng thời tạo lập nhà ở xã hội bằng cách tiếp nhận, chuyển đổi công năng nhà ở thuộc tài sản công. Ngoài ra, quỹ cũng có thể tiếp nhận nhà tái định cư, tạm cư và các nguồn đóng góp tự nguyện, hoặc mua nhà ở thương mại để cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê. Có thể thấy rõ, Chính phủ đã hoàn thiện khung thể chế, tạo công cụ tài chính, tổ chức đủ mạnh để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội theo hướng bền vững, góp phần cải thiện điều kiện sống cho người thu nhập thấp và các nhóm yếu thế trong xã hội.
Thực tế, giá nhà ở tại các đô thị lớn đã tăng nhiều lần trong vòng 10 năm qua, vượt xa thu nhập của phần lớn người dân. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho hay: Nhu cầu nhà ở đang tăng lên nhanh chóng. Quỹ nhà ở quốc gia sẽ góp phần điều tiết cung-cầu, từ đó định hướng lại cơ cấu sản phẩm bất động sản. Khi nguồn cung được cải thiện, giá nhà thương mại giảm, tạo nền tảng cho một thị trường minh bạch và bền vững hơn.
Còn TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng: Việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia được xem là một giải pháp đột phá giúp giải quyết nhu cầu nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội, đồng thời góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, đặc biệt là tại các khu công nghiệp, đô thị lớn và khắc phục tình trạng lệch pha cung-cầu. Tuy nhiên, Nhà nước
cần có quy hoạch và bảo đảm quỹ đất rõ ràng để phát triển quỹ nhà ở.
Vận hành minh bạch, góp phần củng cố an sinh xã hội
Những năm qua, các cơ quan chức năng đã thực hiện nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, mỗi khi có một dự án đủ điều kiện mở bán, vẫn có hàng nghìn người chen nhau nộp hồ sơ, thậm chí thức đêm xếp hàng chờ đến lượt. TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nêu quan điểm: Nếu triển khai đúng hướng, Quỹ nhà ở quốc gia sẽ mở ra cơ hội thuê nhà cho nhiều người thu nhập thấp - nhóm hiện gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Ngược lại, nếu bộ máy vận hành không minh bạch, nguồn cung có thể tiếp tục chậm trễ, không đạt mục tiêu.
Cũng theo ông Lượng, việc đưa nguồn cung ra thị trường luôn chậm hơn so với nhu cầu, nên ở giai đoạn đầu, chính sách này chủ yếu tác động đến tâm lý nhà đầu tư. Chỉ khi nguồn cung thực tế từ Quỹ xuất hiện, giá nhà mới có cơ hội bình ổn, nhưng thị trường vẫn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố cả bên trong lẫn bên ngoài.
Theo nhiều chuyên gia, các khu công nghiệp cần phải gắn trách nhiệm của mình với việc xây dựng nhà ở cho công nhân. Việc phó mặc vấn đề này cho chính quyền địa phương đã gây ra nhiều hệ lụy về an sinh xã hội, an ninh trật tự. Các doanh nghiệp cần tham gia vào việc phát triển hạ tầng đô thị, hạ tầng nhà ở và dịch vụ thương mại hoặc đóng góp tài chính để Nhà nước thực hiện các dự án này. Ngoài ra, Quỹ Nhà ở quốc gia nên định hướng xây dựng cơ chế cho vay mua nhà tới người trẻ với thời hạn vay đủ dài, từ 15 năm đến 20 năm, lãi suất ở mức hợp lý. Lãi vay cần ổn định theo chu kỳ 5 năm và có kế hoạch điều chỉnh lãi vay cho những chu kỳ tiếp theo, để người mua nhà chủ động kế hoạch tài chính.
Ngoài ra, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, việc xây nhà chỉ cho thuê, không bán là tư duy chuyển hướng từ chính sách "hỗ trợ sở hữu nhà" sang "hỗ trợ tiếp cận nhà ở". Song, Nhà nước phải kiểm soát được vòng đời của căn hộ, từ xây dựng đến vận hành và cho thuê, mới bảo đảm quỹ không bị biến tướng thành hàng hóa đầu cơ.
Một thách thức khác được nhiều chuyên gia nhấn mạnh, là cơ chế giám sát và minh bạch. Bởi Quỹ nhà ở quốc gia quản lý lượng vốn rất lớn, cần thiết lập hệ thống kiểm toán, báo cáo và giám sát độc lập để bảo đảm nguồn vốn được sử dụng đúng mục đích ■
