Bảo đảm tính hợp lý, ngăn chặn bỏ cọc khi đấu giá đất

Đề xuất tăng mức cọc tối đa lên 50% giá khởi điểm

Bộ Tư pháp đang lấy ý kiến của các bộ, ngành địa phương đối với Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ xử lý khó khăn, vướng mắc trong hoạt động đấu giá tài sản.

Theo Bộ Tư pháp, thực tiễn thời gian qua cho thấy có tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá tài sản, trả giá cao bất thường sau đó không nộp tiền trúng đấu giá (bỏ cọc), thông đồng, dìm giá hoặc cấu kết thao túng giá trong đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương để trục lợi, gây ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh, trật tự xã hội, tác động đến phát triển kinh tế-xã hội, môi trường đầu tư, kinh doanh.

Tình trạng nêu trên xuất phát từ một số nguyên nhân như: Giá khởi điểm thấp so với giá thị trường nên tiền đặt cọc thấp (tối đa 20%), dẫn đến nhiều người dân, nhà đầu tư không có nhu cầu sử dụng đất cũng tham gia đấu giá nhằm mục đích kiếm lợi nhuận.

Giá khởi điểm thấp nên nhiều tài sản có giá trúng đấu giá cao gấp 20-30 lần so với giá khởi điểm, thời gian nộp tiền trúng đấu giá tương đối dài cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiều nhiều người dân, nhà đầu tư tham gia đấu giá để tìm kiếm lợi nhuận.

Bên cạnh đó, tình trạng khan hiếm nguồn cung đất nền tại Hà Nội khiến giá đất tăng đột biến nên một bộ phận cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá cố tình “thổi giá” nhằm mục đích trục lợi.

Do đó, cần thiết ban hành các quy định để kịp thời xử lý tình trạng này, qua đó, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, phục vụ hiệu quả cho phát triển kinh tế-xã hội.

Luật Đấu giá tài sản hiện hành tại Điều 39 quy định tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm đối với quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản. Đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân thì tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20%.

Tại dự thảo Nghị quyết, Bộ Tư pháp đưa ra phương án sửa đổi theo hướng nâng mức tiền đặt trước đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất ở cho cá nhân và trường hợp giao đất để thực hiện dự án đầu tư tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm. Mức cụ thể sẽ do người có tài sản đấu giá quyết định theo từng vụ việc đấu giá.

Dự thảo Nghị quyết bổ sung chế tài xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá trong trường hợp giao đất, cho thuê đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy.

Cụ thể: Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm.

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy thì ngoài việc bị cấm tham gia đấu giá, còn có trách nhiệm thanh toán đầy đủ chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác của cuộc đấu giá đó theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất…

Bảo đảm tính hợp lý, khả thi trong thực tiễn

Ngày 24/9, tại cuộc họp của lãnh đạo Bộ Tư pháp nghe báo cáo về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ xử lý khó khăn, vướng mắc trong hoạt động đấu giá tài sản, Thứ trưởng Tư pháp Nguyễn Thanh Tú bày tỏ tán thành việc nâng mức đặt cọc tối thiểu từ 20% đến 50%, bởi đây là mức hợp lý và đủ sức răn đe đối với những đối tượng có ý định bỏ cọc.

Đề cập đến chế tài xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá trong trường hợp giao đất, cho thuê đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú cho rằng, cần cân nhắc đề xuất cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm, bởi Điều 70 của Luật Đấu giá tài sản hiện hành chỉ áp dụng biện pháp cấm đối với các trường hợp liên quan đến dự án đầu tư và khai thác khoáng sản.

Cùng với đó, việc nâng mức tiền đặt cọc lên đến 50% được coi là một biện pháp răn đe rất mạnh mẽ, người tham gia sẽ không dám bỏ cọc vì sẽ mất một khoản tiền rất lớn. Vì vậy, việc bổ sung hình phạt cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là không cần thiết.

Về các loại phí và tiền đặt cọc, Thứ trưởng cho rằng, khi đã có quy định về tiền đặt cọc cao và bị mất khi bỏ cọc thì việc thu thêm các khoản phí khác là không có nhiều giá trị.

Tuy nhiên, Thứ trưởng Tư pháp Phan Chí Hiếu lại bày tỏ băn khoăn với đề xuất nâng mức cọc tối đa lên 50%. Thứ trưởng chỉ ra, nếu áp dụng mức này, các địa phương sẽ có xu hướng áp dụng mức kịch trần, dẫn đến hậu quả là không có người tham gia đấu giá hoặc chỉ có các doanh nghiệp lớn, chuyên đi đấu giá để bán lại tham gia đấu giá, điều này có thể làm gia tăng nguy cơ trục lợi.

Theo ông, nguyên nhân chính của việc bỏ cọc là do giá khởi điểm quá thấp so với giá thị trường nên ông kiến nghị tập trung vào việc định giá khởi điểm sát với giá thị trường, khi đó mức cọc 20% cũng đã là một khoản tiền rất lớn mà khó nhà đầu tư nào dám bỏ.

Theo đó, đề xuất quy định mức cọc hợp lý, linh hoạt và nên giao quyền quyết định mức cọc cụ thể cho bên có tài sản đấu giá. Đi cùng với đó là nghiên cứu áp dụng các chế tài bổ sung theo pháp luật dân sự như bồi thường thiệt hại, chi trả các chi phí phát sinh để tăng trách nhiệm của người trúng đấu giá.

Nhất trí việc dự thảo Nghị quyết chỉ tập trung giải quyết, xử lý các khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho những người tham gia một cách minh bạch và hạn chế tiêu cực, lợi dụng, trục lợi, Bộ trưởng Tư pháp Nguyễn Hải Ninh yêu cầu rà soát kỹ lưỡng các khó khăn, bất cập trên thực tiễn và từ quy định pháp luật, tiếp thu chỉ đạo của cấp trên, để đề xuất các giải pháp cụ thể, khả thi trong dự thảo Nghị quyết.

Liên quan đến Luật Quản lý thuế đang sửa đổi, dự kiến có hiệu lực từ 1/7/2026, Bộ trưởng đề nghị quá trình xây dựng, thiết kế quy định pháp luật về thuế cần tính toán kỹ các vấn đề phát sinh, có thể xem xét hiệu lực thi hành sớm hơn để đáp ứng yêu cầu quản lý; đồng thời bổ sung quy định về tiền đặt cọc, thời hạn nộp thuế, cơ chế bồi thường và xử lý dự án bất động sản nhằm bảo đảm tính khả thi và công bằng.

Đối với quy định tiền đặt cọc, Bộ trưởng yêu cầu, việc quyết định mức cụ thể sẽ do các bên chủ quản tài sản quyết định.

Bộ trưởng nhấn mạnh, dự thảo Nghị quyết cần được hoàn thiện với quy định chặt chẽ, cơ sở pháp lý rõ ràng, bảo đảm tính khả thi và hiệu quả quản lý Nhà nước.