Bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và các giao dịch bất động sản

Luật Đất đai 2024 hiện quy định các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Luật Công chứng 2026 (có hiệu lực từ 1/1/2027) xác định giao dịch bắt buộc công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cao và được luật quy định phải công chứng.

Tuy nhiên, theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện không còn quy định về yêu cầu công chứng, chứng thực đối với các giao dịch này. Nếu dự án luật được thông qua, tất cả các giao dịch liên quan nhà đất sẽ không buộc phải qua thủ tục công chứng. Người dân khi có nhu cầu có thể thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng theo quy định tại Luật Công chứng.

Đề xuất này đặt ra vấn đề: Bỏ công chứng bắt buộc sẽ giúp giảm thủ tục cho người dân, doanh nghiệp nhưng có làm gia tăng rủi ro pháp lý trong các giao dịch bất động sản?

Giảm thủ tục, chi phí có đồng nghĩa giảm rủi ro?

Nhiều ý kiến cho rằng, việc bỏ quy định bắt buộc công chứng có thể giúp giảm chi phí giao dịch, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Ông Trần Lâm, phường Đống Đa, thành phố Hà Nội cho biết, khi các thông tin về đất đai của dân được số hóa đầy đủ trên VNeID thì việc người dân thực hiện các thủ tục, giao dịch đất đai sẽ tiện lợi. Tuy nhiên, ông cũng lo ngại những vấn đề phát sinh tranh chấp vì đất đai rất phức tạp mà "chúng ta không thể nói chuyện với hệ thống rõ ràng được. Giờ AI khiến mọi thứ khó lường".

Góp ý vào quy định này tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất Quốc hội khóa XVI, đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh, Giám đốc Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh từng đề nghị tiếp tục giữ quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như Luật Đất đai hiện hành, thay vì bỏ quy định này khỏi dự thảo.

“Chuyển đổi số, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung là cần thiết nhưng không thể thay thế hoàn toàn hoạt động công chứng. Cơ sở dữ liệu có thể xác thực thông tin về nhân thân, tài sản, nhưng không thể xác định người tham gia giao dịch có thực sự tự nguyện hay đang bị ép buộc, cũng như đánh giá đầy đủ năng lực hành vi của các bên. Đây là những nội dung cần người có chuyên môn trực tiếp kiểm tra, xác định" đại biểu đoàn Thành phố Hồ Chí Minh nhấn mạnh.

Theo bà, Luật Công chứng quy định giao dịch phải công chứng là những giao dịch quan trọng, đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cao và do luật chuyên ngành quy định. Vì vậy, nếu Luật Đất đai không còn quy định giao dịch phải công chứng, trong khi dự thảo lại đặt nguyên tắc ưu tiên áp dụng Luật Đất đai, có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng pháp luật không thống nhất.

Giải trình trước Quốc hội vấn đề công chứng trong quá trình giao dịch đất đai, liên quan cả Luật Đất đai và Luật Công chứng, Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết, công chứng chỉ là một thủ tục, hoặc thủ tục hành chính, nên không nhất thiết phải chuyển tải vào luật. Nội dung này đã được cơ quan soạn thảo thể hiện trong dự thảo Nghị định.

"Bằng hình thức này hoặc hình thức khác, Nhà nước vẫn phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất nói riêng và các quyền tài sản khi được giao dịch trong quá trình giao dịch dân sự. Đây là thủ tục, hoặc thủ tục hành chính, nên không nhất thiết phải chuyển tải trong luật. Cơ quan chủ trì soạn thảo xin tiếp thu và đã đưa nội dung này vào dự thảo nghị định", Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết.

Theo Bộ trưởng, tại kỳ họp tới, khi các luật được xem xét đồng bộ, vấn đề này có thể tiếp tục được bàn để quy định sự giao thoa giữa Luật Đất đai và Luật Công chứng một cách hài hòa, hợp lý, khoa học, trên tinh thần của Nghị quyết số 21 là giảm thủ tục, giảm thủ tục hành chính.

Chuyển đổi số không phải căn cứ loại bỏ một thiết chế phòng ngừa pháp lý

Theo ý kiến của một số chuyên gia, luật sư, công chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất không đơn thuần là thủ tục hành chính. Đây còn là cơ chế bảo đảm an toàn pháp lý, giúp kiểm tra chủ thể, quyền định đoạt, ý chí của các bên và tính hợp pháp của giao dịch đối với một loại tài sản có giá trị lớn và thường tiềm ẩn tranh chấp; do đó cần cân nhắc hết sức kỹ lưỡng, đánh giá tác động đầy đủ khi bỏ quy định về công chứng bắt buộc trong dự án luật. Trong trường hợp chủ trương là không còn bắt buộc công chứng đối với một số hoặc toàn bộ giao dịch, cũng cần làm rõ cơ chế thay thế để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch và phòng ngừa tranh chấp.

Bà Nguyễn Thị Thơ, Chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam cho rằng, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đặt yêu cầu đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý đất đai gắn với mức độ hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai. Việc bãi bỏ cơ chế kiểm soát hiện hành khi cơ chế thay thế chưa sẵn sàng chưa phù hợp với yêu cầu gắn kết này.

Theo Báo cáo tổng kết thi hành, đến ngày 15/5/2026 cả nước có khoảng 105,95 triệu thửa đất nhưng mới hơn 24,04 triệu thửa đạt tiêu chuẩn đúng, đủ, sạch, sống, tương đương khoảng 22,7%.

“Chuyển đổi số là phương thức thực hiện chứ không phải là căn cứ để loại bỏ một thiết chế phòng ngừa pháp lý; định hướng lấy người dân, doanh nghiệp làm trung tâm và không đẩy khó khăn về phía người dân đòi hỏi giữ lại cơ chế bảo vệ trước giao dịch cho đến khi có cơ chế thay thế tương đương”, bà Thơ kiến nghị.

Chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam lo ngại, cơ sở dữ liệu không thay thế được chức năng phòng ngừa và chịu trách nhiệm của các công chứng viên. Xác thực danh tính không đồng nghĩa với an toàn giao dịch. Dữ liệu chứng minh được thửa đất đứng tên ai và tình trạng pháp lý ra sao, nhưng không tự trả lời được các vấn đề quyết định hiệu lực của giao dịch: người ký có đúng là người đứng tên, có đủ năng lực hành vi tại thời điểm ký, có thực sự tự nguyện hay đang bị lừa dối, cưỡng ép; tài sản chung của vợ chồng hoặc của hộ gia đình thì ai bắt buộc phải cùng ký; nội dung thỏa thuận có vi phạm điều cấm của luật hay không; các bên có hiểu đúng hậu quả pháp lý của điều khoản mình ký hay không.

Khi cơ sở dữ liệu ghi nhận kết quả; công chứng kiểm soát chất lượng pháp lý của thông tin trước khi kết quả được đưa vào cơ sở dữ liệu. Hai chức năng này bổ sung cho nhau, không thay thế nhau.

Đối với công chứng, giao dịch trên môi trường số có thể rút ngắn thời gian nhưng không thay thế được việc tiếp xúc trực tiếp để xác định ý chí, năng lực và sự tự nguyện của các bên. Nếu bỏ khâu kiểm soát trước giao dịch mà không có cơ chế thay thế tương đương, nguy cơ giao dịch giả mạo, tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện sẽ gia tăng, đồng thời làm tăng chi phí xã hội và ảnh hưởng đến tính an toàn, ổn định, sức cạnh tranh của môi trường đầu tư trong nước cũng như khả năng thu hút đầu tư nước ngoài.

“Nếu tiếp tục phương án bỏ công chứng bắt buộc, cần đánh giá tác động định lượng, trong đó có đánh giá riêng tác động đối với người yếu thế; tiêu chí giao dịch theo mức độ rủi ro; điều kiện dữ liệu và lộ trình chuyển tiếp; cơ chế chịu trách nhiệm, bồi thường khi đăng ký dựa trên giao dịch giả mạo hoặc vô hiệu...", Chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam nhấn mạnh.