Bảng giá đất mới: Những thách thức và giải pháp hài hòa lợi ích

Ngày 10/1, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức hội thảo: “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam".

Những bất cập trong việc áp dụng bảng giá đất mới

Theo thống kê, đến ngày 6/1/2025, 25 địa phương trên cả nước đã công bố bảng giá đất điều chỉnh áp dụng đến ngày 31/12/2025. Giá đất ở nhiều khu vực tăng cao, chênh lệch lớn giữa các địa phương. Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận định, mặc dù việc điều chỉnh bảng giá đất mang lại những tác động tích cực, song vẫn tồn tại nhiều bất cập. Các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và hài hòa lợi ích, chưa được thực hiện đồng bộ.

Một vấn đề nổi cộm là tình trạng giá đất tăng cao đã gây khó khăn cho người dân, đặc biệt là những người thu nhập thấp, trong việc chi trả các khoản tài chính liên quan đến đất đai. Các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm cũng chịu tác động tiêu cực do tiền thuê đất tăng đột biến, làm ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh.

PGS, TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, và ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, nhận xét rằng việc áp dụng giá đất cho nhóm "Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ" theo tuyến đường và vị trí chưa tuân thủ nguyên tắc thị trường và lý thuyết định giá đất. Điều này làm tăng chi phí thuê đất, ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư và sản xuất.

Hiện nay, việc phân nhóm đất trong bảng giá đất vẫn còn gặp nhiều bất cập. Nhiều địa phương thực hiện phân nhóm một cách sơ sài, thiếu cơ sở khoa học rõ ràng, dẫn đến tình trạng gộp chung nhiều loại đất khác nhau vào một nhóm để xác định một mức giá chung. Điều này không chỉ gây khó khăn cho việc định giá mà còn dẫn đến sự thiếu công bằng giữa các dự án, làm giảm khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.

PGS, TS Nguyễn Quang Tuyến nhận định rằng việc gộp chung các loại đất phi nông nghiệp, đặc biệt là nhóm "Đất sản xuất kinh doanh không phải đất thương mại dịch vụ", là một ví dụ điển hình. Nhóm này bao gồm nhiều loại đất với mục đích sử dụng khác nhau như đất xây dựng cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, nhưng giá đất lại được áp dụng chung theo tuyến đường và vị trí mà không xét đến khả năng sinh lời hay tiềm năng sử dụng. Điều này khiến bảng giá đất không phản ánh đúng giá trị thực tế của từng loại đất, gây khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, phương pháp xác định giá đất hiện hành, đặc biệt là phương pháp thặng dư, cũng bộc lộ nhiều điểm bất cập. Doanh thu được tính toán dựa trên giá đất trúng đấu giá của các ô đất nhỏ, trong khi chi phí đầu tư lại không được tính đúng và đầy đủ. Điều này dẫn đến giá đất bị đội lên quá cao, gây khó khăn cho doanh nghiệp và làm tăng nguy cơ bong bóng bất động sản.

Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, việc xác định giá đất chưa tính đến các yếu tố thực tế như mật độ xây dựng, yếu tố môi trường và an sinh xã hội. Ví dụ, giá đất phi nông nghiệp với mật độ xây dựng 25% sẽ khác biệt lớn so với đất có mật độ xây dựng chỉ 1-10%, nhưng điều này chưa được phản ánh trong bảng giá hiện tại.

Đại biểu Quốc hội, GS, TS Hoàng Văn Cường cho biết, các địa phương còn lúng túng trong việc xây dựng bảng giá đất, thậm chí có trường hợp thực hiện không đúng quy định của Luật Đất đai 2024. Điều này dẫn đến sự thiếu minh bạch và cào bằng trong xác định giá đất giữa các khu vực và loại hình đất đai.

Quang cảnh buổi hội thảo.

Đề xuất giải pháp hoàn thiện bảng giá đất

Các chuyên gia nhấn mạnh rằng bảng giá đất cần được xây dựng một cách khoa học và chi tiết hơn để bảo đảm tính minh bạch, công bằng và phù hợp với thực tế. Một trong những giải pháp trọng tâm là việc chia lại nhóm đất một cách chi tiết và hợp lý hơn. Các chuyên gia cho rằng việc chia nhóm đất cần được thực hiện dựa trên các tiêu chí rõ ràng như mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, yếu tố môi trường và an sinh xã hội.

Ví dụ, nhóm đất phi nông nghiệp có thể được phân tách thành đất thương mại, đất dịch vụ, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, và đất dành cho các dự án công ích. PGS, TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh rằng cách phân nhóm này sẽ giúp phản ánh đúng giá trị thực tế của từng loại đất, tránh tình trạng áp giá chung thiếu công bằng và không phù hợp. Việc này cũng tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp hoạch định kế hoạch đầu tư chính xác hơn và giảm thiểu rủi ro tài chính.

Bên cạnh đó, việc giảm tỷ lệ % đơn giá thuê đất được coi là một giải pháp thiết yếu để giảm chi phí cho doanh nghiệp. GS, TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh rằng các địa phương cần linh hoạt áp dụng tỷ lệ thuê đất thấp hơn trong các trường hợp cần thiết, đặc biệt đối với các ngành công nghiệp chiến lược, công nghiệp công nghệ cao và các dự án mang ý nghĩa cộng đồng như trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí. Chính sách giảm tỷ lệ thuê đất không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn mà còn góp phần thu hút đầu tư, kích thích các hoạt động kinh tế và tạo việc làm.

Ngoài ra, việc sửa đổi phương pháp thặng dư hiện hành cũng được đề xuất nhằm bảo đảm tính minh bạch và phù hợp với thực tế. PGS, TS Trần Kim Chung cho rằng thông tin giá đất cần được thu thập từ nhiều nguồn đa dạng và cơ chế giám sát cần được tăng cường để bảo đảm tính chính xác, khách quan. Đồng thời, các địa phương cần xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa về giá đất để cung cấp thông tin chi tiết, minh bạch, giúp giảm thiểu các sai lệch và rủi ro từ lợi ích cá nhân trong định giá đất.

Theo bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO, việc xây dựng bảng giá đất thương mại, dịch vụ cần dựa trên nguyên tắc "thị trường" và "hài hòa lợi ích". Bà đề xuất giá đất thương mại, dịch vụ nên được điều chỉnh xuống mức 20%-40% giá đất ở, nhằm khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực như du lịch, nghỉ dưỡng và các dự án thương mại lớn. Điều này sẽ tạo động lực cho các doanh nghiệp và đóng góp vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Cuối cùng, GS, TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh rằng, việc tham vấn ý kiến từ cộng đồng, bao gồm doanh nghiệp và người dân, là yếu tố không thể thiếu để bảo đảm tính minh bạch và đồng thuận trong xây dựng bảng giá đất. Chính sách giá đất hợp lý sẽ không chỉ giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp mà còn góp phần thu hút đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Trong dài hạn, những cải cách về bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ tạo động lực mạnh mẽ để phát triển bền vững thị trường bất động sản, đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống và ổn định xã hội.