Bảng giá đất mới: Những thách thức và giải pháp hài hòa lợi ích

Hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024” thu hút sự tham gia của hàng loạt chuyên gia, doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Sự kiện này không chỉ làm sáng tỏ các bất cập trong cách thức triển khai bảng giá đất mới tại các địa phương mà còn đưa ra nhiều giải pháp nhằm bảo đảm sự minh bạch, công bằng và hiệu quả kinh tế.
Các đại biểu, chuyên gia tham dự hội thảo.
Các đại biểu, chuyên gia tham dự hội thảo.

Ngày 10/1, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức hội thảo: “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam".

Những bất cập trong việc áp dụng bảng giá đất mới

Theo thống kê, đến ngày 6/1/2025, 25 địa phương trên cả nước đã công bố bảng giá đất điều chỉnh áp dụng đến ngày 31/12/2025. Giá đất ở nhiều khu vực tăng cao, chênh lệch lớn giữa các địa phương. Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận định, mặc dù việc điều chỉnh bảng giá đất mang lại những tác động tích cực, song vẫn tồn tại nhiều bất cập. Các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và hài hòa lợi ích, chưa được thực hiện đồng bộ.

Một vấn đề nổi cộm là tình trạng giá đất tăng cao đã gây khó khăn cho người dân, đặc biệt là những người thu nhập thấp, trong việc chi trả các khoản tài chính liên quan đến đất đai. Các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm cũng chịu tác động tiêu cực do tiền thuê đất tăng đột biến, làm ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh.

PGS, TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, và ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, nhận xét rằng việc áp dụng giá đất cho nhóm "Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ" theo tuyến đường và vị trí chưa tuân thủ nguyên tắc thị trường và lý thuyết định giá đất. Điều này làm tăng chi phí thuê đất, ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư và sản xuất.

Hiện nay, việc phân nhóm đất trong bảng giá đất vẫn còn gặp nhiều bất cập. Nhiều địa phương thực hiện phân nhóm một cách sơ sài, thiếu cơ sở khoa học rõ ràng, dẫn đến tình trạng gộp chung nhiều loại đất khác nhau vào một nhóm để xác định một mức giá chung. Điều này không chỉ gây khó khăn cho việc định giá mà còn dẫn đến sự thiếu công bằng giữa các dự án, làm giảm khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.

PGS, TS Nguyễn Quang Tuyến nhận định rằng việc gộp chung các loại đất phi nông nghiệp, đặc biệt là nhóm "Đất sản xuất kinh doanh không phải đất thương mại dịch vụ", là một ví dụ điển hình. Nhóm này bao gồm nhiều loại đất với mục đích sử dụng khác nhau như đất xây dựng cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, nhưng giá đất lại được áp dụng chung theo tuyến đường và vị trí mà không xét đến khả năng sinh lời hay tiềm năng sử dụng. Điều này khiến bảng giá đất không phản ánh đúng giá trị thực tế của từng loại đất, gây khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, phương pháp xác định giá đất hiện hành, đặc biệt là phương pháp thặng dư, cũng bộc lộ nhiều điểm bất cập. Doanh thu được tính toán dựa trên giá đất trúng đấu giá của các ô đất nhỏ, trong khi chi phí đầu tư lại không được tính đúng và đầy đủ. Điều này dẫn đến giá đất bị đội lên quá cao, gây khó khăn cho doanh nghiệp và làm tăng nguy cơ bong bóng bất động sản.

Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, việc xác định giá đất chưa tính đến các yếu tố thực tế như mật độ xây dựng, yếu tố môi trường và an sinh xã hội. Ví dụ, giá đất phi nông nghiệp với mật độ xây dựng 25% sẽ khác biệt lớn so với đất có mật độ xây dựng chỉ 1-10%, nhưng điều này chưa được phản ánh trong bảng giá hiện tại.

Đại biểu Quốc hội, GS, TS Hoàng Văn Cường cho biết, các địa phương còn lúng túng trong việc xây dựng bảng giá đất, thậm chí có trường hợp thực hiện không đúng quy định của Luật Đất đai 2024. Điều này dẫn đến sự thiếu minh bạch và cào bằng trong xác định giá đất giữa các khu vực và loại hình đất đai.

Quang cảnh buổi hội thảo.

Quang cảnh buổi hội thảo.

Đề xuất giải pháp hoàn thiện bảng giá đất

Các chuyên gia nhấn mạnh rằng bảng giá đất cần được xây dựng một cách khoa học và chi tiết hơn để bảo đảm tính minh bạch, công bằng và phù hợp với thực tế. Một trong những giải pháp trọng tâm là việc chia lại nhóm đất một cách chi tiết và hợp lý hơn. Các chuyên gia cho rằng việc chia nhóm đất cần được thực hiện dựa trên các tiêu chí rõ ràng như mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, yếu tố môi trường và an sinh xã hội.

Ví dụ, nhóm đất phi nông nghiệp có thể được phân tách thành đất thương mại, đất dịch vụ, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, và đất dành cho các dự án công ích. PGS, TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh rằng cách phân nhóm này sẽ giúp phản ánh đúng giá trị thực tế của từng loại đất, tránh tình trạng áp giá chung thiếu công bằng và không phù hợp. Việc này cũng tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp hoạch định kế hoạch đầu tư chính xác hơn và giảm thiểu rủi ro tài chính.

Bên cạnh đó, việc giảm tỷ lệ % đơn giá thuê đất được coi là một giải pháp thiết yếu để giảm chi phí cho doanh nghiệp. GS, TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh rằng các địa phương cần linh hoạt áp dụng tỷ lệ thuê đất thấp hơn trong các trường hợp cần thiết, đặc biệt đối với các ngành công nghiệp chiến lược, công nghiệp công nghệ cao và các dự án mang ý nghĩa cộng đồng như trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí. Chính sách giảm tỷ lệ thuê đất không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn mà còn góp phần thu hút đầu tư, kích thích các hoạt động kinh tế và tạo việc làm.

Ngoài ra, việc sửa đổi phương pháp thặng dư hiện hành cũng được đề xuất nhằm bảo đảm tính minh bạch và phù hợp với thực tế. PGS, TS Trần Kim Chung cho rằng thông tin giá đất cần được thu thập từ nhiều nguồn đa dạng và cơ chế giám sát cần được tăng cường để bảo đảm tính chính xác, khách quan. Đồng thời, các địa phương cần xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa về giá đất để cung cấp thông tin chi tiết, minh bạch, giúp giảm thiểu các sai lệch và rủi ro từ lợi ích cá nhân trong định giá đất.

Theo bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO, việc xây dựng bảng giá đất thương mại, dịch vụ cần dựa trên nguyên tắc "thị trường" và "hài hòa lợi ích". Bà đề xuất giá đất thương mại, dịch vụ nên được điều chỉnh xuống mức 20%-40% giá đất ở, nhằm khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực như du lịch, nghỉ dưỡng và các dự án thương mại lớn. Điều này sẽ tạo động lực cho các doanh nghiệp và đóng góp vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Cuối cùng, GS, TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh rằng, việc tham vấn ý kiến từ cộng đồng, bao gồm doanh nghiệp và người dân, là yếu tố không thể thiếu để bảo đảm tính minh bạch và đồng thuận trong xây dựng bảng giá đất. Chính sách giá đất hợp lý sẽ không chỉ giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp mà còn góp phần thu hút đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Trong dài hạn, những cải cách về bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ tạo động lực mạnh mẽ để phát triển bền vững thị trường bất động sản, đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống và ổn định xã hội.

Có thể bạn quan tâm

Đến giữa tháng 6/2026, Hệ thống truy xuất nguồn gốc nông sản đã ghi nhận 18.500 sản phẩm của 26 tỉnh, thành phố tham gia.

Gần 20.000 sản phẩm tham gia hệ thống truy xuất nguồn gốc nông sản

Đến giữa tháng 6/2026, Hệ thống truy xuất nguồn gốc nông sản đã ghi nhận 18.500 sản phẩm của 26 tỉnh, thành phố tham gia. Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định truy xuất nguồn gốc là công cụ minh bạch hóa chuỗi cung ứng, nâng cao năng lực cạnh tranh của nông sản Việt Nam, không phải cơ chế tạo “luồng xanh” cho xuất khẩu.

Bà Đào Thanh Hương, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài cho biết: Bộ Tài chính đã chủ động xây dựng dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về Chương trình hành động thực hiện Nghị quyết 10.

Thu hút và phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài gắn với khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo

Ngày 8/6, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết số 10-NQ/TW về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Ngay sau khi văn kiện được ban hành, Bộ Tài chính đã chủ động xây dựng dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về Chương trình hành động thực hiện Nghị quyết 10, góp phần sớm đưa Nghị quyết vào cuộc sống.

Bà Phạm Thu Phương, Phó Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát bảo hiểm (Bộ Tài chính).

Bảo hiểm Việt Nam tìm lại động lực sau giai đoạn khó khăn

Thị trường bảo hiểm đang xuất hiện những tín hiệu phục hồi sau giai đoạn nhiều thách thức, đặc biệt trong lĩnh vực bảo hiểm nhân thọ. Cơ quan quản lý kỳ vọng các giải pháp đồng bộ về thể chế, giám sát và minh bạch hóa hoạt động kinh doanh sẽ góp phần củng cố niềm tin, tạo động lực cho tăng trưởng trong những năm tới.

Doanh nghiệp 2 tỉnh Đắk Lắk và Mondulkiri ký kết hợp tác tại diễn đàn.

Đắk Lắk tổ chức Diễn đàn thúc đẩy hợp tác kinh tế, thương mại với tỉnh Mondulkiri

Diễn đàn thúc đẩy hợp tác kinh tế, thương mại với tỉnh Mondulkiri là cơ hội để các cơ quan, tổ chức và doanh nghiệp hai địa phương tăng cường kết nối, trao đổi thông tin, tìm hiểu tiềm năng, lợi thế và nhu cầu hợp tác, đồng thời tiếp cận các chính sách hỗ trợ đầu tư, tìm kiếm đối tác và mở rộng thị trường...

Ảnh minh họa.

Chứng khoán ngày 17/6: Khối ngoại bán ròng mạnh, VN-Index đảo chiều giảm điểm

Phiên giao dịch ngày 17/6, thị trường chứng khoán Việt Nam diễn biến phân hóa. Áp lực bán mạnh tại nhóm bất động sản, đặc biệt là VIC và VHM, đã kéo các chỉ số chính đi xuống, dù nhóm ngân hàng và chứng khoán duy trì sắc xanh hỗ trợ thị trường. Chốt phiên, VN-Index giảm 1,74 điểm (-0,1%), xuống mức 1.806,2 điểm.

ESG và chuỗi cung ứng xanh: Chìa khóa hút FDI thế hệ mới.

ESG và chuỗi cung ứng xanh: Chìa khóa hút FDI thế hệ mới

Cuộc cạnh tranh thu hút dòng vốn FDI đang bước sang một giai đoạn mới, khi chi phí lao động thấp hay các ưu đãi về đất đai, thuế suất không còn là lợi thế thì năng lực đáp ứng các tiêu chuẩn ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị doanh nghiệp) đang trở thành yếu tố quyết định để đón dòng vốn FDI chất lượng cao.

Vùng sản xuất tôm bố mẹ sạch bệnh Sơn Hải (xã Phước Dinh, tỉnh Khánh Hòa), khu quy hoạch đầu tiên và duy nhất của Việt Nam dành riêng cho sản xuất tôm bố mẹ. Nơi đây đang có nhiều tập đoàn, doanh nghiệp lớn đầu tư nghiên cứu, gia hóa, phát triển đàn tôm bố mẹ chất lượng cao. (Ảnh: NGUYỄN TRUNG)

Hướng đi bền vững cho sản xuất tôm giống Khánh Hòa

Với vị thế là trung tâm sản xuất tôm giống, mỗi năm Khánh Hòa xuất gần 50 tỷ con tôm giống đến khắp các vùng nuôi thủy sản trên cả nước. Nhiều doanh nghiệp khẳng định, sự phát triển bền vững trong chuỗi giá trị ngành tôm không phải từ những ao nuôi thương phẩm mà được quyết định bởi các bể ương, tạo nguồn giống sạch, khỏe mạnh.

Xăng E10 đang được triển khai phân phối rộng rãi trên cả nước theo lộ trình của Chính phủ. (Ảnh: BÁO NHÂN DÂN)

Bộ Tài chính rà soát chính sách thuế để khuyến khích sử dụng xăng E10

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết thí điểm một số chính sách triển khai lộ trình sử dụng xăng E10, Bộ Tài chính đang tiếp tục rà soát các sắc thuế liên quan nhằm tạo điều kiện cho sản xuất, tiêu dùng nhiên liệu sinh học, góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng xanh và giảm phát thải.

Ông Trương Bá Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí (Bộ Tài chính).

Chính sách thuế chỉ là một phần trong bài toán nhà ở cho công nhân

Việc bảo đảm chỗ ở cho công nhân, người lao động đang được triển khai thông qua nhiều chính sách đồng bộ. Trong đó, Bộ Tài chính cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu các giải pháp về thuế nhằm tạo thêm điều kiện để người lao động tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng chi trả.

Chỉ số MXV-Index.

Giá dầu lao dốc kéo MXV-Index giảm, cà-phê nối dài đà tăng

Thị trường hàng hóa nguyên liệu thế giới tiếp tục ghi nhận diễn biến phân hóa mạnh trong phiên giao dịch ngày 16/6. Trong khi nhóm nguyên liệu công nghiệp khởi sắc nhờ đà tăng mạnh của cà-phê, áp lực bán áp đảo trên thị trường năng lượng đã kéo chỉ số MXV-Index giảm gần 0,6%, xuống còn 2.674 điểm khi đóng cửa.

(Ảnh minh họa: FXEmpire)

Sáng 17/6, giá bạc tăng nhẹ trước cuộc họp của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ

Sáng 17/6 theo giờ Việt Nam, giá bạc giao ngay trên thị trường thế giới gần như ổn định và tăng nhẹ sau khi đóng cửa phiên giao dịch hôm thứ Ba, do giá dầu thô giảm, lợi suất trái phiếu kho bạc giảm và đồng đô la Mỹ suy yếu đã hỗ trợ giá kim loại quý trước quyết định sắp tới của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED).