12 trường hợp áp dụng bảng giá đất điều chỉnh
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Toàn Thắng cho biết, có 12 trường hợp sẽ áp dụng bảng giá đất điều chỉnh để tính thuế. Đó là, tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính thuế sử dụng đất; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân; tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Theo đồng chí Nguyễn Toàn Thắng, nếu so sánh với Quyết định số 02/2020 thì bảng giá đất điều chỉnh lần này tăng từ 4 đến 38 lần, bằng khoảng 50% so với giá thị trường. Giá đất ở cao nhất là 687 triệu đồng/m² tại các tuyến đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi. Giá đất thấp nhất là tại huyện Cần Giờ, điển hình tại khu dân cư ấp Thiềng Liềng có giá là 2,3 triệu đồng/m2 , khu dân cư Thạnh Bình, khu dân cư Thạnh Hòa có giá là 3 triệu đồng/m2.
Một điểm đáng chú ý trong bảng giá đất điều chỉnh vừa được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành là giá đất thương mại, dịch vụ đã được điều chỉnh giảm sâu. Giá đất sản xuất, kinh doanh (bao gồm cả đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khoáng sản; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp); đất quốc phòng-an ninh; đất công cộng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp; đất phi nông nghiệp khác... cũng được điều chỉnh giảm.
Ảnh hưởng đến thị trường như thế nào?
Theo đồng chí Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, việc áp dụng bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020 bị giới hạn bởi các quy định về khung giá đất, quy định của Luật Đất đai 2013 cho nên qua thời gian bị lạc hậu, không còn phù hợp tình hình thực tiễn.
Thực hiện các quy định của Luật Đất đai 2024, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã khẩn trương chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, các sở, ngành có liên quan xây dựng bảng giá đất phù hợp Luật Đất đai 2024 và tình hình thực tiễn tại địa phương. Trong quá trình xây dựng, Thành phố Hồ Chí Minh đã lắng nghe, tiếp thu ý kiến của nhân dân, chuyên gia và doanh nghiệp để từ đó xây dựng bảng giá đất điều chỉnh phù hợp, khoa học, giảm tác động thấp nhất đến giá nhà ở, đến người dân, nhất là người nghèo, người thu nhập thấp.
Theo đồng chí Nguyễn Toàn Thắng, bảng giá điều chỉnh có những lợi ích như: Các khoản lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất được công khai, minh bạch và công bằng; tăng các khoản xử phạt vi phạm về đất đai, góp phần răn đe, làm trong sạch thị trường bất động sản; xác định giá khởi điểm để đấu giá đất nhanh hơn. Đặc biệt, bảng giá điều chỉnh giúp công khai, minh bạch và thúc đẩy nhanh hơn trong công tác thu hồi đất và xác định giá bán nền đất tái định cư.
Ngược lại, bảng giá điều chỉnh sẽ tác động đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của nhiều người dân. Tuy nhiên, hiện nay Chính phủ đã giao Bộ Tài chính xây dựng nghị định về quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất cho các trường hợp chưa được quy định tại Khoản 1, Điều 157, Luật Đất đai năm 2024. Những hồ sơ đất đai nộp tại bộ phận một cửa ở các địa phương trước ngày 31/10/2024 sẽ được tính thuế, nghĩa vụ tài chính theo bảng giá đất năm 2020.
Nhận định về tác động của bảng giá đất điều chỉnh đến giá nhà ở trong thời gian tới, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản cho rằng, việc áp bảng giá đất điều chỉnh sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất, đẩy giá nhà tăng cao hơn. Đó là chưa kể, bảng giá đất điều chỉnh sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cá nhân, hộ gia đình khi phải đóng thuế đất cao hơn.
Đối với doanh nghiệp, ông Lượng cho rằng, dự án nào chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ bất lợi khi mà giá đất tăng, chi phí giải phóng mặt bằng đội lên cao. Trong dài hạn sẽ bất lợi đối với nền kinh tế, giá thành mọi thứ đều tăng thì khả năng cạnh tranh giảm, giá đất tăng khiến giá mặt bằng cho sản xuất công nghiệp tăng, các doanh nghiệp FDI sẽ có xu hướng chuyển dịch sang các nước có giá đất rẻ hơn, nguồn nhân lực dồi dào.
Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần DKRA Group, bảng giá đất mới trong ngắn hạn sẽ tác động cả tích cực và tiêu cực. Với người dân có nhu cầu chuyển đổi từ đất khác lên thổ cư phải đóng tiền thuế cao. Tuy nhiên, nhìn hướng tích cực thì việc ban hành giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ giúp cho việc thỏa thuận mức giải tỏa đền bù nhanh, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, các dự án đầu tư công sẽ sớm triển khai, hoàn tất, lợi rất nhiều cho đất nước, cho xã hội.
