1/Lâu nay, thị trường bất động sản luôn tồn tại tình trạng hai giá đất, đó là giá trong hợp đồng công chứng và giá theo thỏa thuận mua bán, hai giá này thường chênh lệch nhau rất lớn. Thí dụ, theo khung giá đất TP Hà Nội giai đoạn 2020-2024, đất có chức năng ở tại phố như Hàng Ngang, Hàng Đào… đều có mức giá cao nhất khoảng 200 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trên thực tế những căn nhà trên mặt đường những phố này được rao bán với mức giá cao hơn rất nhiều.
Theo khảo sát, tại khu vực phố cổ vẫn có những ngôi nhà có giá 200-300 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, phần lớn nhà được rao bán ở đây dao động mức 500-800 triệu đồng/m2, có trường hợp lên đến 1 tỷ đồng/m2. Một số người sống ở đây cho biết, cách đây vài năm, đã có thời điểm giá đất chạm ngưỡng 1,2 tỷ đồng/m2. Vì thế, không phải ngẫu nhiên mà các tuyến phố nằm trong khu vực này đều được mệnh danh là “tuyến phố kim cương” của Hà Nội, bởi mức giá này ngang bằng giá đất tại các thành phố đắt đỏ nhất thế giới như New York, Paris hay Tokyo. Đặc biệt, càng gần khu vực hồ Hoàn Kiếm, giá đất lại tăng theo cấp số nhân. Tại khu vực Hàng Ngang, Hàng Đào, Đinh Tiên Hoàng…, giá đất mặt đường dao động từ 800 triệu đồng - 1,1 tỷ đồng/m2.
Việc chênh lệch quá cao giữa khung giá đất Nhà nước công bố và giá mua bán trên thực tế đã gây ra tình trạng trốn thuế, thất thu lớn cho Nhà nước. Bên cạnh đó, các kỳ điều chỉnh khung giá đất cũng tạo điều kiện để người môi giới, “cò đất” thổi phồng giá trị đất đai rồi tạo “sốt ảo” nhằm trục lợi. Mặc dù Luật Đất đai quy định giá đất phải phù hợp giá phổ biến trên thị trường, song với sự biến động liên tục của giá đất, chính quyền địa phương không thể điều chỉnh do vướng khung giá đất. Vấn đề nữa là trong quy hoạch đất, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng khu đô thị, người dân đang phải nhận mức giá đền bù thấp hơn rất nhiều so thị trường. Nhưng sau khi đất giao cho nhà đầu tư xây dựng thành khu đô thị thì giá nhà, đất lại lên cao ngất ngưởng. Từ đó, dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện ở nhiều nơi do người dân bị thu hồi đất nhưng mức đền bù không thỏa đáng.
2/ Từ năm 1987 đến nay, Luật Đất đai đã qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung. Luật mới nhất năm 2013 cũng đã gần 10 năm áp dụng đang bộc lộ nhiều bất cập, cần hoàn thiện để tạo ra một hành lang pháp luật mới hiệu quả, có tính thực thi cao bảo đảm cân bằng lợi ích tất cả các bên, từ thu ngân sách nhà nước đến doanh nghiệp và người dân.
Theo dự thảo luật, thay vì Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/lần thì dự thảo luật quy định UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất sẽ được công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước.
Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà khẳng định, đưa bảng giá đất thay khung giá đất là cần thiết, bởi tình trạng giá đất lộn xộn đã gây ra những hệ lụy không nhỏ trên thị trường, nhất là khi giá đất chỉ bằng 1/10 so giá trị thực tế. “Giá đất theo thị trường là giá đất đang diễn ra hằng ngày trong cuộc sống và phải được đăng ký chính xác, chứ không phải giá đất ghi trong hợp đồng mua bán như hiện nay”, Bộ trưởng nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia bất động sản, việc khung giá đất Nhà nước ban hành có chênh lệch lớn với giá thị trường đã và đang dẫn đến nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là trục lợi, tham nhũng đất đai, thất thoát ngân sách. Do vậy, việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, giúp bảo đảm giá đất phù hợp giá trị thực tế, đồng thời hạn chế tình trạng “lướt sóng”, đầu cơ, giúp thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh; góp phần “cởi trói” giá đất địa phương, tạo điều kiện đền bù thỏa đáng cho người dân theo giá thị trường thay vì chịu thiệt thòi khi căn cứ vào khung giá đất.
