Nửa cuối năm 2026 được xem là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản khi nhiều yếu tố vĩ mô, dòng tiền và tâm lý nhà đầu tư đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mới. Từ đó, câu hỏi được đặt ra: Liệu thị trường đang bước vào chu kỳ phục hồi mới hay quá trình phân hóa vẫn tiếp tục diễn ra mạnh mẽ hơn?
Định nghĩa lại giá trị thật của thị trường
Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản có tín hiệu phục hồi nhưng không đồng đều. Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư không còn dễ bị dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, tiến độ, chủ đầu tư và giá trị sử dụng.
Tiến sĩ Đính cho rằng: Các yếu tố pháp lý, tiến độ, tiện ích, môi trường sống, kết nối hạ tầng, uy tín chủ đầu tư, cộng đồng cư dân và chất lượng vận hành đang trở thành điều kiện cần. Người mua không chỉ mua căn nhà, mà mua khả năng sống ổn định và an tâm dài hạn.
Chung nhận định, bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam nhấn mạnh, các sản phẩm có pháp lý rõ, vị trí tốt, tiện ích hoàn chỉnh, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín và có khả năng bàn giao, vận hành tốt sẽ được thị trường quan tâm hơn. Sự phân hóa không chỉ nằm ở phân khúc giá mà nằm ở chất lượng nguồn cung.
“Người mua quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, tiến độ, chủ đầu tư, chất lượng bàn giao, vận hành, tiện ích thực chất, môi trường sống và khả năng khai thác. Điều này cho thấy thị trường đang trưởng thành hơn, bớt phụ thuộc vào kỳ vọng ngắn hạn”, bà Hương nhận định.
Nhận định về xu hướng thị trường, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, thị trường bất động sản luôn vận động theo chu kỳ, nhưng điều tạo nên sức hấp dẫn và khả năng duy trì giá trị của một tài sản không chỉ nằm ở diễn biến của thị trường, mà nằm ở những yếu tố nội tại của chính sản phẩm đó.
Từ dữ liệu khách hàng và thực tiễn giao dịch OneHousing, ông Trung nhận thấy, người mua hiện nay ngày càng có xu hướng đánh giá bất động sản một cách toàn diện hơn.
Bên cạnh vị trí và tiềm năng tăng trưởng, họ quan tâm nhiều hơn đến chất lượng phát triển dự án, uy tín và năng lực thực thi của chủ đầu tư, trải nghiệm sống, chất lượng vận hành cũng như khả năng duy trì giá trị của tài sản trong dài hạn.
Đừng quyết định vội vì lợi ích trước mắt
Với một dự án nhà ở, những yếu tố đó được thể hiện qua pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai đúng cam kết, chất lượng bàn giao, thiết kế đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế, hệ tiện ích vận hành hiệu quả, dịch vụ quản lý ổn định và một cộng đồng cư dân được hình thành bền vững theo thời gian.
Trong phân khúc trung cao cấp và cao cấp, khách hàng không chỉ tìm kiếm một nơi để ở hay một tài sản đầu tư. Họ ngày càng quan tâm đến chất lượng sống, trải nghiệm không gian sống xứng tầm mà dự án đó mang lại, cũng như khả năng bảo toàn và gia tăng giá trị của tài sản trong tương lai.
Theo ông Trung, đó cũng là lý do những dự án được phát triển bài bản, có chất lượng thực thi tốt và mang lại trải nghiệm sống khác biệt đang ngày càng nhận được sự quan tâm lớn hơn từ thị trường.
Dưới góc nhìn của đơn vị tư vấn tài chính, ông Ngô Thành Huấn, CEO Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT cho rằng, trong giai đoạn thị trường sàng lọc, người mua cần nhìn bất động sản như một phần trong tổng tài sản cá nhân, không chỉ là một cơ hội tăng giá; cần tính dòng tiền, lãi vay, khả năng trả nợ, biên an toàn và kịch bản nắm giữ dài hạn.
Nhà đầu tư cần xác định mục tiêu mua để ở, đầu tư hay tích lũy tài sản; tính khả năng trả nợ trong kịch bản lãi suất khác nhau; không sử dụng đòn bẩy quá cao; giữ quỹ dự phòng; chọn tài sản có tính thanh khoản và giá trị sử dụng thực.
Đồng quan điểm, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng nhấn mạnh, nhà đầu tư tránh đầu tư theo tin đồn quy hoạch, sử dụng đòn bẩy quá mức, mua sản phẩm thiếu pháp lý hoặc thiếu thanh khoản, kỳ vọng tăng giá quá nhanh, không tính chi phí vốn và chi phí cơ hội.
Từ các góc nhìn đa chiều từ chuyên gia kinh tế, đơn vị nghiên cứu thị trường, doanh nghiệp phát triển bất động sản và chuyên gia hoạch định tài chính đã giúp nhà đầu tư và người mua nhà có thêm cơ sở để đưa ra quyết định phù hợp trong bối cảnh thị trường đang bước vào quá trình sàng lọc mạnh mẽ và tái định nghĩa giá trị.
