Thúc đẩy các dự án nhà ở xã hội cho thuê

Cùng với đó, việc triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt được kỳ vọng sẽ tạo cú huých đối với phân khúc nhà ở này.

Tại các văn bản luật đều đề cập đến cả hai loại hình nhà ở xã hội để bán và nhà ở xã hội để cho thuê. Mặc dù vậy, các chính sách chủ yếu hoạch định hành lang pháp lý cho nhà ở xã hội để bán, mà ít đề cập đến loại hình nhà ở xã hội cho thuê. Thời gian tới, các văn bản dưới luật sẽ được soạn thảo, ban hành để cụ thể hóa, đưa các luật mới vào đời sống. Trong quá trình này, cần làm rõ, định hình khuôn khổ pháp lý đối với phân khúc nhà ở xã hội cho thuê với những tiêu chí, ưu đãi, cách thức quản lý, vận hành đặc thù.

Ít vẫn lo “ế”

Tại hội nghị triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” được tổ chức cuối tháng 2/2024, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đánh giá, mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội mới chỉ là khởi đầu. Việc thực hiện đề án là bước thí điểm quan trọng, từ đó xác định khó khăn, bài học kinh nghiệm để thực hiện chính sách nhà ở cho mọi người dân, thể hiện bản chất ưu việt của chế độ.

Đánh giá về những khó khăn trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, khi các vướng mắc về chính sách dần được tháo gỡ, Phó Thủ tướng cho rằng, khó khăn nhất đối với các thành phố lớn là quỹ đất, việc tính toán nhu cầu hiện nay cũng rất khó. Dự báo nhu cầu nhà ở cho người dân đô thị, nhà ở công nhân cần đi từ công tác quy hoạch, gắn với quy hoạch phát triển đô thị, các khu công nghiệp. “Nhà ở xã hội cần có định hướng, chính sách, quỹ tài chính lâu dài để phát triển căn cơ”, Phó Thủ tướng nhấn mạnh.

Ngay từ ban đầu, chính sách nhà ở xã hội đã xác định rõ, đây là chính sách an sinh xã hội, nhưng không đồng nghĩa với bao cấp về nhà ở. Các hình thức để người dân tiếp cận với nhà ở xã hội là mua, thuê mua, thuê.

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2013, chủ đầu tư bắt buộc phải dành 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê, và chỉ được bán diện tích này sau 5 năm. Trên thực tế, quỹ nhà cho thuê này tại nhiều dự án không được lấp đầy trong thời gian dài.

Việc dành ra một phần quỹ nhà của dự án để cho thuê mà lại bị bỏ trống là sự lãng phí, nỗi lo canh cánh của doanh nghiệp. Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tháo gỡ cho doanh nghiệp vấn đề này. Với việc quy định không phải dành 20% quỹ nhà trong dự án để cho thuê cũng sẽ tạo thuận lợi cho chủ đầu tư trong thu hồi vốn nhanh và quyết toán vốn đầu tư được sớm hơn.

Đại diện Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho biết: “Quy định chuyển tiếp đã cho phép các chủ đầu tư của các dự án đã triển khai được bán, cho thuê mua quỹ nhà ở này nếu đến ngày Luật mới có hiệu lực thi hành mà chưa cho thuê được. Thực tế, chúng tôi mong muốn quy định này có hiệu lực sớm hơn thời điểm ngày 1/1/2025”.

Tìm hiểu nguyên nhân quỹ nhà cho thuê “ế ẩm” tại một số dự án nhà ở xã hội của Hà Nội có thể thấy, giá cho thuê nhà chưa thật sự phù hợp. Ở một phương diện khác, ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc Công ty cổ phần G-Home-doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại một số địa phương cho biết, “Mỗi người chỉ được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở một lần, vì thế nhiều người dù thật sự có nhu cầu nhà ở, nhưng vẫn không muốn thuê nhà ở xã hội, vì nếu được hưởng chính sách hỗ trợ thuê nhà rồi, thì sau này sẽ không được hưởng chính sách hỗ trợ khi mua nhà nữa”.

Trong khi đó, do được hưởng nhiều chính sách ưu đãi, nhà để bán tại một số dự án có vị trí đẹp đã tạo nên “cơn sốt” khi chênh lệch về giá so với các dự án nhà ở thương mại cùng khu vực từ vài trăm triệu đồng tới cả tỷ đồng/căn. Điển hình là dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.

Do có vị trí đắc địa, tháng 5/2023, dự án đã thu hút tới cả nghìn người tham gia bốc thăm 149 căn hộ. Giá bán căn hộ tại dự án NHS Trung Văn hơn 19,5 triệu đồng/m2, chỉ bằng một nửa giá bán các dự án nhà ở thương mại bình dân trong cùng khu vực.

Cảnh tượng sân, đường đi đỗ đầy ô-tô tại không ít khu nhà ở xã hội đã làm dấy lên những quan ngại, băn khoăn về tính minh bạch trong quá trình xét duyệt đối tượng, cũng như công tác giám sát, hậu kiểm của cơ quan quản lý. Nhiều ý kiến cho rằng, người có ý định trục lợi chính sách thường chỉ nhắm vào nhà ở xã hội để bán.

Vì vậy, cùng với các giải pháp nhằm xác định đúng đối tượng mua nhà ở xã hội, cần chú trọng vào phân khúc nhà ở xã hội cho thuê để chính sách an sinh, ưu đãi đến đúng đối tượng.

Minh bạch chính sách

Bên cạnh những vướng mắc chung của nhà ở xã hội, phân khúc nhà ở xã hội cho thuê còn có những vướng mắc riêng, khó vượt qua tập quán của người dân với tư duy muốn an cư thì phải mua nhà, đi thuê là bấp bênh, tạm bợ. Tiếp cận với xu thế nhà ở cho thuê cần đi từ thay đổi tư duy này. Mặt khác, chính sách chung đối với nhà ở xã hội gần như không thể chạm đến các vấn đề cốt yếu của việc đầu tư, cũng như quá trình vận hành, quản lý quỹ nhà ở cho thuê.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia về pháp lý đầu tư, bất động sản cho rằng, nhà ở xã hội cho thuê chưa thu hút người dân, còn doanh nghiệp không muốn tham gia đầu tư vì thiếu chính sách khuyến khích, ưu đãi phù hợp.

Luật Nhà ở (sửa đổi) với các quy định về nhà ở xã hội được đánh giá là “đầy đặn” nhưng mục tiêu lại chưa làm rõ việc tạo điều kiện tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập thấp khác với làm nhà giá rẻ để gia tăng cơ hội sở hữu nhà ở. Đại biểu Quốc hội tỉnh Lâm Đồng Nguyên Văn Hiển đánh giá, chính sách nhà ở xã hội còn đi theo hướng quá sức đối với đại bộ phận người có thu nhập thấp.

Theo quan điểm của một số đại biểu Quốc hội, nhà ở xã hội phải được điều chỉnh theo hướng tăng nhà ở cho thuê, nguồn hỗ trợ của ngân sách nhà nước cần được phân chia phù hợp cho cả ba bên: chủ đầu tư, cơ quan quản lý vận hành và người dân. Bên cạnh đó, cần tách bạch giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý, vận hành nhà ở xã hội, tách bạch giữa đầu tư nhà giá rẻ để bán, để thuê mua với đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia cho rằng, nhà ở xã hội cho thuê là đúng nhưng không đủ, không nên bó hẹp người thụ hưởng chính sách nhân văn này, nên có cả nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở xã hội để bán, nhưng phải có quy hoạch rõ ràng.

Để sở hữu một căn hộ, dù trả góp với lãi suất ưu đãi, cũng vẫn là gánh nặng tài chính, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người thu nhập thấp. Có chuyên gia chia sẻ: sai lầm của chương trình nhà ở xã hội là đi bán nhà cho những người không có khả năng mua nhà.

Dù lãi suất có về 0% thì người dân mức thu nhập dưới ngưỡng chịu thuế cũng không thể mua. Nhìn nhận từ thực tế, người dân thu nhập thấp tại các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, để bảo đảm chi trả cho việc mua nhà ở xã hội, phải có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình, người thân.

Mô hình nhà ở xã hội cho thuê sẽ đáp ứng mục tiêu lâu dài của các đô thị cũng như các khu công nghiệp, bảo đảm tính ưu việt của chính sách, tăng hiệu quả sử dụng đất. Trong cơ cấu của 1 triệu căn hộ được Chính phủ xác định là mục tiêu của giai đoạn 2021-2030, cần xác định tỷ lệ quỹ nhà để cho thuê và nhà để bán. Tỷ lệ này được tính toán trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội địa phương; điều tra, khảo sát về nhu cầu, thu nhập, khả năng chi trả thực tế của đối tượng.