Tháo gỡ điểm nghẽn xử lý nhà, đất dôi dư bằng cơ chế linh hoạt

​

Linh hoạt chuyển giao, xử lý các trường hợp phức tạp

Trong bối cảnh đẩy mạnh sắp xếp, tinh gọn tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị và sắp xếp đơn vị hành chính trên phạm vi cả nước, khối lượng nhà, đất dôi dư phát sinh ngày càng lớn, đa dạng về nguồn gốc, hiện trạng và tình trạng pháp lý. Thực tiễn cho thấy, nhiều cơ sở nhà, đất sau sắp xếp chưa thể xử lý kịp thời do vướng mắc về hồ sơ, quy hoạch, thẩm quyền và trình tự thủ tục.

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, đến hết tháng 1/2026, các địa phương đã hoàn thành bước 1 trong quá trình xử lý, xác định rõ chủ thể quản lý, sử dụng và khai thác đối với gần 26.000 cơ sở nhà, đất. Tuy nhiên, còn hơn 10.000 cơ sở thuộc diện thu hồi hoặc chuyển giao về địa phương cần tiếp tục xử lý ở bước 2 giai đoạn mang tính quyết định trong việc đưa tài sản vào khai thác hiệu quả.

Trong quá trình triển khai bước 2, nhiều vướng mắc đã bộc lộ rõ. Phần lớn các cơ sở nhà, đất dôi dư vốn là trụ sở làm việc hoặc cơ sở hoạt động sự nghiệp nên thiết kế, công năng sử dụng không còn phù hợp để khai thác theo cơ chế thị trường hoặc giao cho các tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà theo quy định tại Nghị định số 108/2024/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, việc thiếu các cơ chế đặc thù về trình tự, thủ tục giao tài sản, đơn giá cho thuê, thời hạn niêm yết giá cũng ảnh hưởng đến tiến độ đưa các cơ sở này vào khai thác, tiềm ẩn nguy cơ hư hỏng, xuống cấp, gây lãng phí nguồn lực công.

Thực tế cũng cho thấy, nhiều trường hợp nhà, đất thiếu hoặc thất lạc hồ sơ pháp lý; bị lấn chiếm hoặc đã bố trí làm nhà ở. Việc hoàn thiện hồ sơ, tổ chức cưỡng chế, giải phóng mặt bằng gặp nhiều trở ngại do các cơ quan, đơn vị đang quản lý tài sản không có đủ thẩm quyền, chức năng và nguồn lực thực hiện.

Ngoài ra, một số cơ sở chưa thể chuyển đổi ngay sang mục đích công cộng như thư viện, công viên… do phải thực hiện đồng thời nhiều thủ tục như chuyển đổi công năng, thanh lý tài sản trên đất và điều chỉnh quy hoạch.

Đối với các cơ sở chuyển giao về địa phương để giao đất, cho thuê đất theo pháp luật đất đai, việc xác định giá trị tài sản gắn liền với đất cũng gặp khó khăn do tài sản hiện hữu thường không phù hợp với mục đích sử dụng mới, khiến việc định giá lại vừa tốn thời gian, chi phí, vừa khó thu hút nhà đầu tư.

Những vướng mắc này có liên quan trực tiếp đến các quy định tại Nghị định số 108/2024/NĐ-CP và Nghị định số 186/2025/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung).

Trước yêu cầu đó, dự thảo Nghị quyết do Bộ Tài chính xây dựng đã đề xuất một loạt cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, rút ngắn thời gian xử lý và nâng cao hiệu quả khai thác tài sản công.

Một trong những nội dung đáng chú ý là quy định linh hoạt trong chuyển giao nhà, đất dôi dư về địa phương. Theo dự thảo, đối với các cơ sở phát sinh từ quá trình sắp xếp tổ chức bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính, trên cơ sở đề xuất của cơ quan, tổ chức, đơn vị đang quản lý, cơ quan hoặc người có thẩm quyền có thể xem xét, quyết định chuyển giao cho địa phương để quản lý, xử lý theo quy định của pháp luật về tài sản công.

Điểm mới quan trọng là việc chuyển giao được thực hiện theo nguyên trạng. Điều này đồng nghĩa với việc các trường hợp nhà, đất không có hồ sơ pháp lý đầy đủ, bị thất lạc giấy tờ, đã bố trí làm nhà ở hoặc bị lấn chiếm vẫn có thể được bàn giao. Quy định này phản ánh cách tiếp cận thực tiễn, nhằm tránh kéo dài thời gian xử lý chỉ vì vướng mắc giấy tờ.

Đồng thời, dự thảo cũng bỏ yêu cầu phải lấy ý kiến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi thực hiện chuyển giao như quy định thông thường. Việc rút gọn thủ tục này được kỳ vọng sẽ giảm bớt một khâu trung gian, góp phần đẩy nhanh tiến độ xử lý trong bối cảnh khối lượng công việc lớn.

Tuy nhiên, để bảo đảm trách nhiệm và tính minh bạch, dự thảo quy định rõ cơ quan, tổ chức, đơn vị đang quản lý tài sản phải chịu trách nhiệm về tình trạng hồ sơ và hiện trạng nhà, đất khi thực hiện chuyển giao. Sau khi bàn giao, các đơn vị này vẫn có trách nhiệm phối hợp với cơ quan chức năng địa phương để xử lý các vấn đề phát sinh sau khi bàn giao.

Đối với các cơ sở nhà, đất dôi dư được chuyển đổi công năng sang mục đích công cộng như vườn hoa, sân chơi, công trình phục vụ cộng đồng, dự thảo cho phép cơ quan có thẩm quyền quyết định phá dỡ, hủy bỏ nhà, các công trình hiện hữu không còn phù hợp để thực hiện phương án sử dụng mới.

Đáng chú ý, việc phá dỡ được cho phép ngay cả khi tài sản vẫn còn khả năng sử dụng hoặc chưa hết thời gian khấu hao, hao mòn theo quy định. Đây là điểm mới mang tính đột phá, bởi trong thực tế, nhiều dự án bị chậm triển khai do phải xử lý giá trị còn lại của tài sản trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng.

Việc cho phép phá dỡ trong các trường hợp này nhằm ưu tiên mục tiêu sử dụng đất hiệu quả, phù hợp quy hoạch mới, thay vì bị “trói buộc” bởi giá trị sổ sách của tài sản. Qua đó, tạo điều kiện để các địa phương chủ động triển khai các công trình phục vụ cộng đồng, cải thiện không gian đô thị và nâng cao chất lượng sống của người dân.

Gỡ vướng quy hoạch, làm rõ cơ chế tài chính khi khai thác

Bên cạnh việc đơn giản hóa thủ tục chuyển giao, dự thảo Nghị quyết cũng tập trung tháo gỡ một “nút thắt” lớn khác là quy hoạch.

Theo đó, đối với các cơ sở nhà, đất dôi dư được điều chuyển, chuyển giao hoặc chuyển đổi công năng để sử dụng làm trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, công trình công cộng, quốc phòng, an ninh, việc cập nhật, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và các quy hoạch chuyên ngành có liên quan sẽ được thực hiện sau khi cơ quan có thẩm quyền đã ban hành quyết định.

Cách tiếp cận này đảo chiều so với quy trình thông thường, vốn yêu cầu hoàn tất điều chỉnh quy hoạch trước khi quyết định phương án xử lý tài sản. Việc cho phép “làm trước, cập nhật sau” trong khuôn khổ kiểm soát của cơ quan có thẩm quyền được kỳ vọng sẽ rút ngắn đáng kể thời gian xử lý, đặc biệt trong các trường hợp cần điều chuyển gấp để phục vụ nhiệm vụ công.

Đối với các cơ sở nhà, đất dôi dư đã được chuyển giao về địa phương và được xử lý theo hình thức giao đất hoặc cho thuê đất, dự thảo quy định rõ trách nhiệm tài chính của người được giao, thuê đất.

Cụ thể, người được giao đất, cho thuê đất phải hoàn trả cho Nhà nước giá trị còn lại của nhà, tài sản gắn liền với đất tại thời điểm giao đất, cho thuê đất. Quy định này áp dụng cả trong trường hợp tài sản đã bị phá dỡ trước khi giao đất hoặc trường hợp tài sản được bán cho chính người được giao, thuê đất.

Trong trường hợp tài sản chưa được theo dõi trên sổ kế toán, việc xác định giá trị còn lại sẽ thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Tài chính về quản lý và khấu hao tài sản cố định. Điều này nhằm bảo đảm có cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính, tránh thất thoát ngân sách nhà nước.

Dự thảo cũng làm rõ cách xử lý đối với trường hợp tài sản được đầu tư xây dựng trên đất của tổ chức, cá nhân khác nhưng đơn vị đang quản lý không còn nhu cầu sử dụng.

Nếu chủ sử dụng đất có nhu cầu tiếp nhận lại tài sản, cơ quan quản lý sẽ ban hành quyết định bàn giao và tổ chức thực hiện. Khi đó, tổ chức, cá nhân nhận tài sản có trách nhiệm hoàn trả giá trị còn lại theo sổ kế toán.

Tuy nhiên, dự thảo quy định một số trường hợp được miễn nghĩa vụ hoàn trả, bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, lực lượng vũ trang, cơ quan Đảng, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị-xã hội. Quy định này bảo đảm phù hợp với tính chất sử dụng tài sản cho mục đích công, không vì lợi nhuận.

Ngược lại, trong trường hợp chủ sử dụng đất không có nhu cầu tiếp nhận tài sản, cơ quan quản lý được thực hiện thanh lý tài sản theo hình thức phá dỡ, hủy bỏ và bàn giao lại mặt bằng cho chủ đất.

Việc thanh lý, cũng như xử lý vật tư, vật liệu thu hồi sau phá dỡ, được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 186/2025/NĐ-CP và Nghị định số 52/2026/NĐ-CP của Chính phủ, bảo đảm thống nhất với khung pháp lý hiện hành về quản lý tài sản công.

Có thể thấy, dự thảo Nghị quyết đã tiếp cận theo hướng xử lý đồng thời cả ba nhóm vấn đề lớn gồm pháp lý, quy hoạch và cơ chế tài chính. Việc đưa ra các quy định linh hoạt nhưng vẫn gắn với trách nhiệm cụ thể của các bên liên quan giúp tạo hành lang pháp lý rõ ràng, hạn chế phát sinh rủi ro trong quá trình thực hiện.

Trong bối cảnh yêu cầu sắp xếp, tinh gọn bộ máy tiếp tục được triển khai mạnh mẽ, việc xử lý nhanh, hiệu quả nhà, đất dôi dư không chỉ góp phần tránh lãng phí nguồn lực công mà còn tạo thêm dư địa cho phát triển kinh tế-xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu về quỹ đất cho hạ tầng, công trình công cộng ngày càng gia tăng.

Với các cơ chế đặc thù được đề xuất, dự thảo Nghị quyết được kỳ vọng sẽ tạo bước chuyển rõ rệt trong tiến độ xử lý nhà, đất dôi dư, đồng thời nâng cao hiệu quả khai thác, sử dụng tài sản công trong giai đoạn tới.