Tạo cơ sở giúp thị trường bất động sản ổn định và phát triển

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, vấn đề về thủ tục pháp lý chiếm khoảng 70% khó khăn vướng mắc của các dự án bất động sản, do đó, rất cần sự quan tâm, triển khai đồng bộ các giải pháp từ phía các bộ, ngành liên quan và doanh nghiệp.

Nhiều bất cập về chính sách

Theo Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, hiện có nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai gặp khó khăn, thậm chí dừng thi công do vướng víu ở nhiều khâu. Đơn cử, quy định phương pháp định giá đất, rất khó xác định đâu là "giá thị trường" (chiếm hơn 50% vướng mắc của các dự án); việc đền bù và giải phóng mặt bằng hết sức phức tạp; hoặc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà trong dự án có điều chỉnh quy hoạch; việc tách diện tích đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại thành dự án độc lập,...

Quy định không cho phép chấp thuận chủ trương đồng thời lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng "đất khác" nhưng không phải đất ở; thẩm quyền chuyển nhượng dự án,... Một số dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư nhưng chưa thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định; việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo lại chung cư cũ; hệ số bồi thường; cải tạo đồng bộ khu chung cư bao gồm cả chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm và chung cư chưa hư hỏng nặng, nguy hiểm,... Đây đều là những vướng mắc khó khăn đối với cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp.

Đối với vấn đề phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, khó khăn chính là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới tiến hành thủ tục miễn, gây phát sinh thủ tục hành chính, kéo dài thời gian từ 1 đến 2 năm. Theo quy định, các dự án nhà ở thương mại tại đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, dẫn đến hầu hết các địa phương không bố trí quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập. Quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai,...

Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc Nova (Novaland) Bùi Thành Nhơn kiến nghị, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu, ban hành một quy định cho phép giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án bất động sản từ 2 đến 3 năm để giúp doanh nghiệp có thời gian chờ thị trường hồi phục và hoàn thiện pháp lý dự án.Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ pháp lý tận gốc cho các dự án của doanh nghiệp trên cả nước. Sự ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng nhận định, các doanh nghiệp bất động sản rất khó khăn trong việc tiếp cận, vay vốn từ ngân hàng, tổ chức tín dụng, đồng thời lãi suất cho vay giai đoạn cuối năm 2022 tăng cao. Trong khi đó, quy định chỉ có "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp" mới được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp đã hạn chế khả năng huy động vốn của doanh nghiệp. Việc xử lý vi phạm một số tổ chức, cá nhân thời gian qua liên quan việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư... Đồng thời, nhiều thông tin nhiễu loạn, không chính thống về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, xử lý vi phạm tại một số doanh nghiệp vừa qua khiến nhà đầu tư hoang mang chùn bước, tạm dừng đầu tư để nghe ngóng, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đỗ Viết Chiến cho biết, những điểm nghẽn pháp lý chưa được giải quyết triệt để chính là nguyên nhân làm "tắc" nguồn cung, do đó, việc sớm điều chỉnh và ban hành thống nhất quy định là rất cần thiết. Các chính sách ban hành phải hướng đến mục tiêu sàng lọc những doanh nghiệp yếu kém, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bài bản phát triển, góp phần giúp doanh nghiệp tiếp cận các nguồn vốn dễ dàng hơn.

Xét về chủ quan, tình trạng "đóng băng" của thị trường bất động sản có nguyên nhân do một số doanh nghiệp, nhất là tư nhân đã sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, gấp hàng chục lần vốn chủ sở hữu. Và khi những đơn vị này làm ăn bết bát, có khả năng phá sản đã gây hiệu ứng đổ vỡ, mất niềm tin, ảnh hưởng đến nhiều thị trường liên quan. Đây là kẽ hở cần được các cơ quan quản lý nhanh chóng có giải pháp xử lý quyết liệt, cụ thể để giúp thị trường phát triển lành mạnh, an toàn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhận định, cần nhất quán quan điểm không giải cứu thị trường hay doanh nghiệp bất động sản, chỉ hỗ trợ thị trường thông qua cơ chế, chính sách, pháp luật, tạo điều kiện để thị trường tự điều tiết, tự phát triển.

Xây dựng giải pháp đồng bộ

Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và Đô thị (HUD) Nguyễn Việt Hùng cho rằng, cần hướng dòng vốn cho vay sử dụng đúng mục đích, vay dự án nào phải dành đúng dự án đó, nhất là những dự án dở dang để doanh nghiệp hoàn thiện sản phẩm, bán hàng, quay vòng vốn trả nợ. Đồng thời, để tăng nguồn cung bất động sản, sự vào cuộc từ phía địa phương rất quan trọng vì thực tế thời gian qua, mức độ quan tâm phát triển bất động sản tại các địa phương đã giảm hẳn.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia phân tích, trong giai đoạn 2016-2021, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành đạt gần 675 nghìn tỷ đồng, chiếm 37% tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, nợ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn phải trả (năm 2023 khoảng 232 nghìn tỷ đồng, năm 2024 hơn 227 nghìn tỷ đồng), trong đó khoảng 35% của doanh nghiệp bất động sản là rủi ro có tính hiệu ứng domino tiềm ẩn rất lớn. Chính vì vậy, các bên liên quan cần có giải pháp "giảm áp" đối với nợ trái phiếu doanh nghiệp bằng cách tạo điều kiện phù hợp để doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ.

Hiện nay, các bộ, ngành liên quan đang tích cực sửa đổi, bổ sung quy định liên quan thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng đã hoàn thiện và trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; đề xuất Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110 nghìn tỷ đồng (tương đương khoảng 10% nhu cầu vốn giai đoạn 2022-2030) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn (tương tự gói 30 nghìn tỷ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013-2016); phối hợp các bộ, ngành chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp triển khai hiệu quả Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ, nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030"; hoàn thiện hồ sơ xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi),...

Bộ Tài chính cũng đang nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; chỉ đạo, hướng dẫn chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế đúng quy định. Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện, trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, đồng thời nghiên cứu hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 6 tháng 10/2023 bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, khả thi của hệ thống pháp luật,...

Phát biểu ý kiến tại hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu rõ, mặc dù thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, nhưng chúng ta phải tự tin tìm giải pháp, không nên hoang mang, chủ động tìm điểm cân bằng trong phát triển trên cơ sở lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ. Trước mắt, các cơ quan quản lý nhà nước cần giám sát, bổ sung, hoàn thiện thể chế; phía ngân hàng và tài chính tìm giải pháp khơi thông nguồn lực, tiết giảm chi phí để có cơ hội giảm lãi suất, cơ cấu lại nhóm nợ.

Chính quyền địa phương cần tập trung xử lý, giải quyết tốt các vấn đề làm ảnh hưởng sự phát triển lành mạnh của thị trường, phù hợp tình hình thực tế tại địa phương. Cần truyền thông chính xác, tạo đồng thuận trong dư luận xã hội, tránh để thông tin gây nhiễu loạn, sai lệch mục tiêu phát triển,... Quan trọng hơn, chính các doanh nghiệp cần có trách nhiệm với bản thân, nỗ lực tìm ra hướng giải quyết tối ưu thông qua việc điều chỉnh cơ cấu, phân khúc và giá bất động sản, linh hoạt giải pháp để duy trì ổn định sản xuất, kinh doanh cũng như xây dựng chiến lược phát triển bền vững.