Tuy nhiên, khác biệt so với những chu kỳ trước, thị trường đang chuyển động tích cực từ sự thay đổi mạnh mẽ về chính sách và nỗ lực của doanh nghiệp.
Dự án hồi sinh, nguồn cung chuyển động
Một trong những tín hiệu đáng chú ý của thị trường hiện nay là nhiều doanh nghiệp từng gặp khó khăn đang từng bước trở lại đường đua. Mới đây, Novaland tổ chức lễ ký kết hợp tác với gần 50 đại lý phân phối trên cả nước, đồng thời công bố lộ trình triển khai sản phẩm mới, được xem là dấu hiệu cho thấy hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp này đang bước sang giai đoạn mới sau hơn 3 năm tập trung tái cơ cấu.
Đơn cử, với việc tái khởi động mạnh mẽ một số dự án như: The Grand Manhattan tại 100 Cô Giang-Cô Bắc và The Park Avenue trên đường Ba Tháng Hai không chỉ có ý nghĩa với riêng doanh nghiệp mà còn phản ánh một chuyển động lớn hơn của thị trường: Những dự án từng đình trệ nếu giải quyết được các điểm nghẽn về pháp lý, nguồn vốn và triển khai sẽ sớm quay lại thị trường khi điều kiện phù hợp.
Ngoài ra, thị trường cũng đang xuất hiện thêm nguồn cung mới. Tại khu đông, dự án A&K Tower ở khu vực An Phú bổ sung nguồn cung căn hộ trong bối cảnh hạ tầng giao thông phía đông, nhất là giao thông đang tiếp tục hoàn thiện.
Tại khu đô thị Vạn Phúc City, phường Hiệp Bình, chủ đầu tư dự tính đưa thêm hai block căn hộ với gần 300 sản phẩm ra thị trường, bên cạnh các sản phẩm nhà phố, shophouse được chào bán với chính sách thanh toán linh hoạt.
Những diễn biến này cho thấy nguồn cung đang có xu hướng cải thiện, nhưng quan trọng hơn là cơ cấu nguồn cung đang gắn ngày càng chặt với khả năng triển khai thực tế của dự án.
Sau giai đoạn thị trường thanh lọc mạnh, người mua quan tâm đến pháp lý, tiến độ xây dựng, vị trí, chất lượng công trình, tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân. Đây là những yếu tố có sức nặng hơn trong quyết định mua của khách hàng. Đây cũng là lý do mạng lưới phân phối đang được các chủ đầu tư chú trọng trở lại nhằm tạo ra các giá trị mới cho khách hàng có nhu cầu.
Theo các chuyên gia, việc hoàn thiện hành lang pháp lý vì vậy không chỉ là câu chuyện tháo gỡ cho từng dự án mà còn có ý nghĩa khơi thông cả chuỗi thị trường.
Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV đặt ra yêu cầu sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai và các luật liên quan, hướng tới khơi thông nguồn lực đất đai, xây dựng thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản minh bạch, ổn định, bền vững; đồng thời nhấn mạnh công khai thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất và giao dịch.
Bất động sản trở về giá trị thật
Nếu chính sách đang tạo điều kiện để nguồn cung trở lại thì sự thay đổi trong hành vi người mua đang tạo ra một bộ lọc mới cho thị trường.
Theo CBRE Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi nhưng cũng phân hóa rõ nét. Người mua không còn chạy theo tâm lý đám đông mà ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng bảo đảm và đáp ứng nhu cầu ở thực. Điều này buộc chủ đầu tư phải tập trung nhiều hơn vào chất lượng sản phẩm và năng lực triển khai thay vì chỉ cạnh tranh bằng kỳ vọng tăng giá.
Thị trường đang chuyển từ giai đoạn “phân hóa” sang “chọn lọc”. Theo đó, dòng tiền sẽ tập trung vào các dự án hội tụ ba yếu tố là pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối thuận lợi và đáp ứng nhu cầu ở thực. Đây cũng sẽ là nhóm sản phẩm giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản trong chu kỳ phục hồi mới.
Các chuyên gia cho rằng, Thành phố Hồ Chí Minh đang hưởng lợi từ quá trình xử lý các dự án bị ách tắc nhiều năm. Tuy quá trình này không thể tạo ra nguồn cung ngay lập tức nhưng các chuyển động tích cực vừa qua là điều rất đáng lạc quan đối với thị trường.
Theo dự báo của CBRE, nguồn cung căn hộ mới trên phạm vi Thành phố Hồ Chí Minh năm 2026 có thể đạt khoảng 45.000 căn, tăng lên khoảng 48.000 căn vào năm 2027 và tiếp tục tăng mạnh trong năm 2028. Đây được xem là kết quả của quá trình tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý đang diễn ra hơn là một sự bùng nổ ngắn hạn.
Tuy nhiên, một thực tế khác cần nhìn nhận là phần lớn căn hộ đưa ra thị trường vẫn là phân khúc cao cấp. Điều này khiến khoảng cách giữa sản phẩm đưa ra thị trường và khả năng chi trả của người có nhu cầu ở thực vẫn có thể tồn tại.
Có thể nói, sau một giai đoạn thanh lọc mạnh, bất động sản đang trở lại với cuộc chơi của giá trị thực. Chính sách đang mở đường cho dự án hồi sinh, hạ tầng mở rộng không gian phát triển, còn người mua đang trở thành “bộ lọc” quan trọng nhất của thị trường. Đây cũng là cơ sở để chu kỳ phục hồi mới được kỳ vọng diễn ra theo hướng thực chất, chọn lọc và bền vững hơn.
