Theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ, mã định danh này không đơn thuần là một công cụ kỹ thuật, mà được đánh giá là chính sách mang tính đột phá đang tạo ra những chuyển động rõ nét trên thị trường. Chính sách này cũng hướng tới mục tiêu minh bạch hóa toàn diện một lĩnh vực vốn được xem là “nhạy cảm” và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Lá chắn bảo vệ cho người mua
Trong nhiều năm qua, một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là tình trạng thiếu minh bạch thông tin. Người mua nhà thường phải tự mình “lần mò” qua nhiều kênh để kiểm chứng pháp lý, quy hoạch hoặc nguồn gốc tài sản. Không ít trường hợp phát sinh rủi ro do sổ giả, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc thông tin bị thổi phồng.
Theo quy định mới, mỗi tài sản sẽ được cấp một mã số duy nhất, tích hợp trong cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và liên thông với các hệ thống dữ liệu về xây dựng, tài nguyên môi trường, thuế và cả cơ quan công an. Thông qua mã này, toàn bộ thông tin liên quan đến bất động sản được số hóa, cập nhật và truy xuất dễ dàng.
Giới chuyên gia nhận định, đây là bước tiến quan trọng trong quá trình chuyển đổi số quốc gia, đặc biệt trong lĩnh vực quản lý đất đai. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và đồng bộ, không chỉ người dân mà cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý đều có thể tiếp cận thông tin chính xác, nhanh chóng và minh bạch hơn.
Ông Đoàn Thanh Phong, Tổng Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản, cho rằng việc định danh sẽ tạo nền tảng để xây dựng “lý lịch số” cho từng tài sản. “Trước đây, thông tin thường rời rạc và khó kiểm chứng. Nay mọi dữ liệu được tập trung trên một hệ thống thống nhất, giúp nhà đầu tư tiếp cận thông tin chính thống thuận lợi hơn rất nhiều”, ông nói.
Tại nhiều địa phương, ngay sau khi chính sách có hiệu lực, tâm lý người mua đã có sự thay đổi rõ rệt. Là một người mua nhiều kinh nghiệm trên thị trường, anh Trần Thanh Thương, phường Phủ Lý, tỉnh Ninh Bình chia sẻ, chính sách mới giúp giảm hẳn sự phụ thuộc vào môi giới hoặc các nguồn thông tin không chính thức.
“Có mã số này, tôi yên tâm hơn khi giao dịch, vì có thể kiểm tra nguồn gốc và tránh rủi ro như sổ giả, điều mà trước đây rất lo ngại”, anh Phương nói.
Cùng quan điểm, nhiều người dân đánh giá việc tích hợp mã QR trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được triển khai từ sau Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 đã giúp rút ngắn đáng kể thời gian kiểm tra thông tin.
Tại Hà Nội, anh Phạm Trung Kiên, quận Hà Đông cho biết: “Trước đây phải đi kiểm tra nhiều nơi, so sánh nhiều nguồn. Nay chỉ cần vài thao tác tra cứu là có thể nắm được thông tin cơ bản, tiết kiệm rất nhiều thời gian”.
Có thể thấy, mã định danh đang trở thành một màng lọc hiệu quả, giúp người mua sàng lọc thông tin và giảm thiểu rủi ro. Đây cũng là yếu tố quan trọng góp phần bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân vốn là mục tiêu cốt lõi trong quản lý thị trường bất động sản.
Minh bạch thị trường, tăng cường quản lý Nhà nước
Nếu người mua hưởng lợi từ sự minh bạch, thì ở chiều ngược lại, một bộ phận môi giới và nhà đầu tư ngắn hạn đang phải đối mặt với những thách thức không nhỏ.
Trong thời gian dài, thị trường bất động sản từng tồn tại tình trạng hai giá. Đó là giá giao dịch thực tế cao hơn giá khai báo nhằm giảm nghĩa vụ thuế. Bên cạnh đó là hiện tượng “thổi giá”, tạo sốt ảo để trục lợi từ chênh lệch.
Tuy nhiên, với việc mã định danh được kết nối trực tiếp với cơ quan thuế và các cơ quan quản lý, mọi giao dịch đều được lưu lại trên hệ thống. Điều này hạn chế tối đa các hành vi gian lận.
Anh Bùi Đức Quang, một môi giới bất động sản tại tỉnh Ninh Bình, thừa nhận: “Việc giao dịch sẽ khó hơn trước vì khách hàng có thể tự kiểm chứng thông tin. Điều này buộc môi giới phải làm việc chuyên nghiệp hơn”.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mã định danh giúp mỗi tài sản được ghi nhận trong từng lần giao dịch, tạo niềm tin cho người mua. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường có thể chậm lại do các bên cần thời gian thích nghi.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà nhận định, chính sách này sẽ góp phần hạn chế đáng kể tình trạng đầu cơ lướt sóng. “Khi nghĩa vụ thuế được thực hiện minh bạch, việc mua đi bán lại kiếm lời ngắn hạn sẽ không còn hấp dẫn như trước”, ông nói.
Không chỉ mang lại lợi ích cho người dân và doanh nghiệp, hệ thống mã định danh còn được xem là công cụ quan trọng giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.
Với việc dữ liệu được liên thông giữa các ngành, cơ quan chức năng có thể theo dõi sát sao biến động của thị trường, từ cung cầu, giá cả đến tình trạng pháp lý của từng dự án. Điều này giúp việc hoạch định chính sách trở nên chính xác và kịp thời hơn.
Đồng thời, việc kiểm soát chặt chẽ các giao dịch cũng góp phần chống thất thu ngân sách, vấn đề đã tồn tại trong nhiều năm qua.
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết: “Thị trường năm 2026 được kỳ vọng cải thiện cả về cung và cầu. Khi các thủ tục hành chính được công khai, minh bạch, người dân sẽ có cơ hội tiếp cận nhà ở chất lượng với giá hợp lý hơn”.
Ở cấp địa phương, đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố Đà Nẵng cũng cho rằng, hệ thống định danh sẽ hỗ trợ hiệu quả trong quản lý quy hoạch, quản lý thuế và kiểm soát giao dịch, đồng thời tạo môi trường kinh doanh minh bạch, chuyên nghiệp hơn.
Nhìn rộng hơn, việc định danh cho từng bất động sản không chỉ là một giải pháp kỹ thuật, mà còn là bước đi chiến lược trong tiến trình hiện đại hóa thị trường địa ốc Việt Nam. Khi thông tin được minh bạch hóa, thị trường sẽ dần hình thành cơ chế sàng lọc tự nhiên. Những dự án có pháp lý rõ ràng, triển khai đúng quy định sẽ chiếm ưu thế, trong khi các dự án thiếu minh bạch sẽ khó tồn tại.
Đại diện một doanh nghiệp phát triển dự án tại Đà Nẵng cho biết, trong bối cảnh mới, niềm tin của nhà đầu tư sẽ tập trung vào những sản phẩm có thông tin rõ ràng và được kiểm chứng. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp làm ăn bài bản khẳng định vị thế.
Dù mang lại nhiều kỳ vọng, các chuyên gia cũng cho rằng hệ thống định danh bất động sản hiện vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện. Cơ sở dữ liệu quốc gia và mô hình sàn giao dịch tập trung cần thêm thời gian để vận hành đồng bộ.
Trong giai đoạn đầu, các giao dịch vẫn có thể thực hiện theo quy trình hiện hành, song dữ liệu sẽ dần được tích hợp và cập nhật lên hệ thống. Đây là bước chuyển tiếp cần thiết để tiến tới một hệ sinh thái bất động sản số hoàn chỉnh.
Về lâu dài, khi dữ liệu được tích lũy và phân tích, thị trường có thể hình thành các công cụ dự báo, hỗ trợ hoạch định chính sách và ra quyết định đầu tư. Đây cũng là nền tảng để phát triển các dịch vụ số liên quan, từ tài chính, bảo hiểm đến quản lý tài sản.
Năm 2026 được xem là cột mốc quan trọng, đánh dấu sự chuyển mình của thị trường bất động sản Việt Nam từ giai đoạn tăng trưởng nóng sang phát triển ổn định, bền vững. Việc gắn “căn cước” cho từng thửa đất không chỉ giúp minh bạch hóa thông tin, mà còn góp phần thiết lập một cơ chế công bằng hơn cho tất cả các bên tham gia. Từ đó, những hành vi đầu cơ, trục lợi sẽ dần bị loại bỏ, thay vào đó là những yêu cầu cao hơn về tính chuyên nghiệp, minh bạch và tuân thủ pháp luật.
Theo nhận định của giới chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng tiếp tục phục hồi tích cực với nguồn cung dự kiến đạt khoảng 150.000 sản phẩm nếu các dự án mở bán đúng kế hoạch.
