Mấu chốt vướng mắc vẫn là thời điểm xác định giá đất
Trong kiến nghị gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Ủy ban Kinh tế Tài chính Quốc hội; các Bộ: Nông nghiệp và Môi trường; Tài chính, Tư pháp, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 5 “dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai” (gọi tắt là “dự thảo Nghị quyết về đất đai”) như sau:
Cụ thể, đối với các hợp đồng BT (xây dựng-chuyển giao), thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư là thời điểm ký kết hoặc thời điểm hoàn thành bàn giao công trình theo hợp đồng ký kết trước ngày 1/1/2021, đã được kiểm toán theo quy định.
Trong dự thảo, chính sách này đang đề xuất: Thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho Hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán thì nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình đã bàn giao. Thời gian hưởng được tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến thời điểm có quyết định giao đất, giao đất.
Đối với dự thảo sửa đổi Nghị quyết số 98/2023/QH15, ngày 24/6/2023 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, HoREA đề xuất sửa đổi điểm a và điểm b khoản 3 Điều 1 thuộc các điểm a, b và c khoản 7 Điều 6 của “dự thảo Nghị quyết 98” về giao đất, cho thuê đất và thời điểm thanh toán cho dự án BT.
Cụ thể, đối với sửa đổi, bổ sung điểm a và điểm b khoản 7, HoREA đề nghị bổ sung: Trường hợp chưa giao đất, chưa cho thuê đất đối với hợp đồng BT, trên cơ sở giá trị khối lượng nghiệm thu công trình Dự án BT đã được kiểm toán, Ủy ban nhân dân Thành phố thực hiện việc giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT.
Còn tại điểm c khoản 7, bổ sung, dự thảo nêu: Trường hợp chưa giao đất, chưa cho thuê đất đối, trên cơ sở giá trị khối lượng nghiệm thu công trình đã được kiểm toán, Ủy ban nhân dân thành phố thực hiện việc giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT. Giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT được xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Với quy định này, HoREA đề xuất cần một ý bổ sung thêm là: Ủy ban nhân dân thành phố thực hiện việc giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT tại thời điểm ký kết hợp đồng hoặc tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình theo hợp đồng đã ký kết trước ngày 1/1/2021, đã được kiểm toán theo đúng quy định pháp luật.
Chính sách cân bằng cho Nhà nước và doanh nghiệp
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng: Các khó khăn, vướng mắc chủ yếu là việc xác định đúng, chính xác giá trị công trình BT mà nhà đầu tư hoàn thành bàn giao, trong đó việc xác định “thời điểm xác định giá đất” là quan trọng nhất để bảo đảm công bằng, bình đẳng, sòng phẳng đối với cả Nhà nước và nhà đầu tư.
Theo Hiệp hội, thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án theo hợp đồng BT dù đã hoàn thành, bàn giao dự án cho đối tác nhưng nhiều năm sau, thành phố mới có quyết định bàn giao đất. Nếu thành phố muốn đồng thời xác định đây là thời điểm xác định tiền sử dụng đất giá đất thì sẽ là không công bằng, sòng phẳng đối với nhà đầu tư.
Do vậy, việc bổ sung quy định “thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT” là thời điểm nhà đầu tư và Nhà nước ký kết hợp đồng hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình BT cho Nhà nước và đã được kiểm toán theo quy định pháp luật là cần thiết.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, tháng 4/2025, khi việc xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất đối với quỹ đất theo hợp đồng xây dựng-chuyển giao tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm gặp khó khăn kéo dài, Chính phủ ban hành Nghị định số 91/2025/NĐ-CP.
Nghị định này đã tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc cho tất cả các dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Hiệp hội kiến nghị “áp dụng tương tự” cho các dự án BT trong cả nước để bảo đảm công bằng cho các nhà đầu tư dự án BT.
Hiệp hội cũng nhận thấy, việc “Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Hợp đồng BT” cho nhà đầu tư khi đã hoàn thành hợp đồng thì “lỗi” hoàn toàn thuộc về cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên việc “dự thảo Nghị quyết” đề xuất quy định “bồi thường” cho nhà đầu tư một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình đã bàn giao là chưa tương xứng, chưa công bằng, sòng phẳng với nhà đầu tư
Dễ mất niềm tin của doanh nghiệp
Đại diện một doanh nghiệp cho rằng: Nếu chính sách ban hành thay đổi nội dung Hợp đồng BT đã ký, đã hoàn thành, có lợi cho Nhà nước nhưng lại gây thiệt hại cho doanh nghiệp thì không chỉ vi phạm nguyên tắc pháp lý cơ bản của hệ thống pháp luật Việt Nam, được quy định trong nhiều bộ luật khác nhau; Vi phạm nguyên tắc không hồi tố mà còn khiến niềm tin của doanh nghiệp bị sụt giảm.
Theo HoREA, Thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 100 dự án BT đang “đóng băng” vì thành phố chưa xác định được thời điểm tính tiền sử dụng đất, trong đó nhiều doanh nghiệp đã chờ đợi nhiều năm, số lượng dự án nhiều. Đơn cử như: Tập đoàn Novaland có 13 dự án; Tập đoàn Hưng Thịnh có 8 dự án “đóng băng”; Công ty MHL 9 năm mới được giao đất…
