Hơn một thập kỷ qua, địa phương này đã đầu tư mạnh vào hệ thống hạ tầng theo hướng đồng bộ, bao gồm mạng lưới cao tốc kết nối Hà Nội-Hải Phòng-Hạ Long-Vân Đồn-Móng Cái, sân bay quốc tế, hệ thống cảng biển và các khu kinh tế cửa khẩu.
So với nhiều địa phương phía bắc, Quảng Ninh hiện sở hữu lợi thế tương đối rõ về khả năng kết nối liên vùng. Tuy nhiên, xét dưới góc độ kinh tế đô thị và phát triển bất động sản, hạ tầng không phải là yếu tố tự động tạo ra tăng trưởng, mà đóng vai trò như điều kiện nền tảng giúp mở rộng không gian phát triển và cải thiện khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp cũng như dòng vốn đầu tư.
Điểm đáng chú ý là chiến lược phát triển hạ tầng của Quảng Ninh không dừng ở nhu cầu nội tỉnh mà gắn với định hướng liên kết vùng và thương mại quốc tế. Các hành lang kinh tế kết nối với Trung Quốc và khu vực Đông Bắc Á, cùng định hướng phát triển logistics, cảng biển và kinh tế cửa khẩu, đang từng bước mở rộng vai trò của địa phương trong chuỗi cung ứng khu vực.
Phân tích về tác động của du lịch với thị trường bất động sản của Quảng Ninh, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá, dù không trực tiếp tạo ra nhu cầu nhà ở, du lịch lại kích hoạt một hệ sinh thái cầu gián tiếp lớn. Cụ thể:
Thứ nhất, nhu cầu lưu trú gia tăng, thúc đẩy sự phát triển của các sản phẩm như căn hộ du lịch, second home và bất động sản có khả năng khai thác thương mại.
Thứ hai, sự phát triển của ngành du lịch kéo theo các hoạt động vận hành như khách sạn, nhà hàng, logistics, từ đó tạo ra nhu cầu nhà ở thực và ổn định cho lực lượng lao động dịch vụ.
Thứ ba, xu hướng đầu tư dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang các tài sản có khả năng cho thuê, kinh doanh lưu trú, tạo dòng tiền thực và bền vững.
Trong khi đó, liên quan tới hạ tầng, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, ở góc độ thị trường bất động sản, sự phát triển của hạ tầng có thể tạo ra ba tác động chính.
Thứ nhất, việc rút ngắn thời gian kết nối giúp mở rộng phạm vi dịch chuyển lao động và dân cư. Trong bối cảnh giá bất động sản tại Hà Nội duy trì ở mức cao suốt thời gian qua, xu hướng giãn dân sang các địa phương có quỹ đất lớn hơn và chi phí sinh hoạt thấp hơn có khả năng tiếp tục diễn ra. Điều này đặc biệt rõ tại các khu vực có khả năng di chuyển trong ngày tới trung tâm kinh tế lớn.
Một trong những yếu tố đang thu hút sự quan tâm của thị trường là kế hoạch phát triển tuyến đường sắt tốc độ cao kết nối Hà Nội-Quảng Ninh, dự tính đưa vào khai thác trong năm 2028. Nếu được triển khai đúng tiến độ và đạt hiệu quả vận hành như kỳ vọng, tuyến kết nối này có thể tiếp tục cải thiện khả năng liên thông giữa Quảng Ninh với vùng Thủ đô và tam giác kinh tế phía bắc, đồng thời gia tăng giá trị cho các dự án đô thị dọc tuyến đường sắt.
Trên thực tế, tác động của hạ tầng đến giá trị bất động sản là một lộ trình đòi hỏi sự đồng bộ giữa phát triển công trình và hình thành cộng đồng cư dân. Hiện tại, Quảng Ninh đang sở hữu lợi thế “đi trước” về hạ tầng, tạo dư địa lớn để hình thành các hệ sinh thái kinh tế hoàn chỉnh bao gồm việc làm, dịch vụ và thương mại. Dù mật độ cư trú tại một số khu vực mới đang trong quá trình lấp đầy, nhưng với nền tảng kinh tế tăng trưởng trên 10%/năm và ngành du lịch đón 21 triệu khách, nhu cầu về không gian sống và lưu trú đẳng cấp luôn hiện hữu.
Thứ hai, hạ tầng thường kéo theo sự dịch chuyển của hoạt động sản xuất, logistics và dịch vụ, từ đó tạo thêm nhu cầu đối với nhà ở, thương mại và bất động sản công nghiệp. Đây là nhóm nhu cầu có nền tảng kinh tế thực tốt hơn so với dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.
Thứ ba, hạ tầng có xu hướng tái phân bổ mặt bằng giá giữa các khu vực.
Những địa bàn trước đây ở vị trí ngoài trung tâm có thể được hưởng lợi nếu thời gian kết nối được rút ngắn đáng kể. Trên thực tế, trong phát triển đô thị hiện đại, “thời gian di chuyển” ngày càng trở thành biến số quan trọng hơn khoảng cách địa lý đơn thuần.
Hơn nữa, với vị thế là địa phương có thu nhập bình quân đầu người cao nhất cả nước và lực lượng lao động đang tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường đang chuyển dịch sang giai đoạn phát triển thực chất, ưu tiên các dự án đô thị tích hợp có năng lực vận hành tốt để đảm bảo giá trị gia tăng bền vững.
