Nhu cầu thị trường ngày càng tập trung vào các khu đô thị tích hợp quy mô lớn, sở hữu hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng trưởng giá trị dài hạn.
Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận gần 500 căn nhà liền thổ được mở bán. Riêng quý II/2026, thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận khoảng 289 sản phẩm mở bán mới, tăng 26% so với quý trước nhưng giảm 87% so với cùng kỳ năm trước. Sự suy giảm nguồn cung theo năm chủ yếu xuất phát từ việc phần lớn các đợt mở bán trong nửa đầu năm 2026 đến từ các dự án quy mô nhỏ, trong khi vắng bóng các đại dự án khu đô thị tích hợp như cùng kỳ năm trước.
Về phân bổ không gian, khu vực ngoại thành tiếp tục chiếm ưu thế khi đóng góp khoảng 82% tổng nguồn cung mở bán mới, trong khi khu vực trung tâm duy trì tỷ trọng hạn chế. Xu hướng này phù hợp với định hướng quy hoạch Hà Nội tầm nhìn dài hạn, trong đó thành phố phát triển theo mô hình đa cực với 9 cực tăng trưởng và 9 trung tâm đô thị, thay vì tập trung chủ yếu vào khu vực lõi nội đô như trước đây.
Trong khi đó, nguồn cầu ghi nhận thanh khoản thị trường suy giảm khi trong quý II/2026, có gần hơn 170 giao dịch, giảm 60% theo quý, giảm 92% theo năm. Tính tổng 6 tháng đầu năm, hơn 600 giao dịch được ghi nhận, trong đó phần lớn thanh khoản tập trung tại các khu đô thị tích hợp có hạ tầng và hệ tiện ích đồng bộ. Sự sụt giảm đáng kể về lượng giao dịch phản ánh xu hướng thận trọng của nhà đầu tư đối với phân khúc tài sản có giá trị lớn, trong bối cảnh các yếu tố kinh tế và địa chính trị toàn cầu tiếp tục diễn biến phức tạp.
Bên cạnh đó, thị trường cũng ghi nhận tâm lý chờ đợi rõ nét khi nhà đầu tư tạm hoãn quyết định xuống tiền nhằm quan sát thêm các thông tin liên quan lãi suất cho vay, hay định hướng quy hoạch đô thị mới của Hà Nội, nhất là kế hoạch phát triển theo mô hình đa cực với 9 trung tâm đô thị.
Trong ngắn hạn, những yếu tố này dự tính sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ của thị trường, trong khi nhu cầu thực và dòng tiền đầu tư có xu hướng dịch chuyển có chọn lọc hơn về các dự án quy mô lớn, pháp lý rõ ràng và có khả năng khai thác giá trị bền vững trong dài hạn.
Giá sơ cấp điều chỉnh nhờ nguồn cung ngoại thành có mức giá dễ tiếp cận hơn do 82% nguồn cung mới gia nhập thị trường thuộc các khu vực ngoại thành như Hoài Đức, Thường Tín, Thạch Thất, Gia Lâm và Phúc Thọ.
Nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội trong trung hạn dự tính tiếp tục dịch chuyển ra khu vực ngoại thành, chiếm khoảng 72% tổng nguồn cung trong giai đoạn 2026-2028. Xu hướng này phản ánh lợi thế về quỹ đất cũng như sự phát triển dần của hệ thống hạ tầng giao thông, với một số dự án trọng điểm như Vành đai 4, Vành đai 5, các cầu vượt sông Hồng và các tuyến đường sắt đô thị kết nối khu vực lõi với các khu vực vệ tinh.
Diễn biến này nhìn chung phù hợp với định hướng quy hoạch đô thị của Hà Nội theo mô hình đa cực đa trung tâm. Trong bối cảnh đó, thị trường có xu hướng phân hóa rõ nét hơn giữa các khu vực và loại hình sản phẩm. Nguồn cung tương lai dự tính tập trung vào các dự án có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và hệ tiện ích đồng bộ, trong khi cấu trúc nhu cầu có thể từng bước dịch chuyển theo hướng cân bằng hơn giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực trong trung và dài hạn.
