5% tiền đặt cọc sẽ được đưa vào tài khoản phong tỏa
Giải trình vấn đề đại biểu quan tâm về cải cách thủ tục hành chính, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo luật tiếp tục cắt giảm, đơn giản hóa nhiều thủ tục, phù hợp với yêu cầu thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp.
Cụ thể, dự thảo cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính và 9/31 điều kiện kinh doanh; đơn giản hóa 7/12 thủ tục hành chính, đồng thời giữ nguyên một thủ tục. Việc cải cách giúp giảm 118 ngày trong tổng số 190 ngày giải quyết thủ tục hành chính, tương đương 62,1%.
Một trong những nội dung được đại biểu quan tâm là điều kiện trước khi mở bán, đặc biệt là khoản tiền đặt cọc 5% giá trị tài sản.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, trong quá trình xây dựng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, cơ quan soạn thảo đã tiếp thu các ý kiến của đại biểu Quốc hội về điều kiện trước và sau khi mở bán, đặc biệt là vấn đề đặt cọc.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, trước đây xảy ra nhiều trường hợp dự án chưa đủ điều kiện nhưng đã cho đặt cọc, ký hợp đồng đặt cọc, dẫn đến việc đẩy giá và phát sinh một số tiêu cực trên thị trường.
Theo Bộ trưởng, thực tế trước đây từng xảy ra tình trạng dự án chưa đủ điều kiện nhưng đã được huy động tiền dưới hình thức đặt cọc, hợp đồng đặt cọc, gây ra nhiều hệ lụy, tiêu cực trong xã hội.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định điều kiện tối thiểu đặt cọc 5%. Tuy nhiên, việc đặt cọc không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư có thể huy động tiền khi dự án chưa đủ điều kiện.
Theo đó, dự án phải hoàn thiện đầy đủ hồ sơ, thủ tục pháp lý; hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và triển khai thi công, ít nhất hoàn thành phần móng mới được phép đưa sản phẩm vào kinh doanh.
Về nội dung khoản 5% đặt cọc, Bộ trưởng cho biết dự kiến trong lần sửa đổi này sẽ có quy định đưa khoản tiền này vào tài khoản phong tỏa, nhằm bảo đảm trách nhiệm, uy tín của chủ đầu tư đối với khách hàng, thực hiện đúng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Nguồn cung lệch pha khiến giá nhà tăng cao
Một vấn đề khác được đại diện Bộ Xây dựng giải trình là việc có nên quy định khung giá đối với bất động sản hay không.
Giải trình về khung giá bất động sản, Bộ trưởng cho biết, cần phân biệt rõ cơ chế giá giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
Bộ trưởng phân tích, khoản 4 Điều 2 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, thuê mua theo cơ chế thị trường. Nhà ở thương mại là công trình xây dựng, được ví như hàng hóa đặc biệt, vận hành theo quy luật cung cầu và cơ chế thị trường. Trong trường hợp này, doanh nghiệp tự bỏ vốn, tự chịu rủi ro nên được quyền định giá.
Trong khi đó, khoản 7 điều 2 của Luật Nhà ở năm 2023 nêu rõ nhà ở xã hội có sự hỗ trợ của nhà nước, gắn với chính sách an sinh và các ưu đãi về đất đai, thuế và một số chính sách tín dụng.
Chính vì vậy, giá nhà ở xã hội phải được kiểm soát, thẩm định trước khi bán và cho phép cao hơn 10% theo quy định nhằm bảo đảm mục tiêu an sinh.
Đề cập tình trạng giá nhà tại một số đô thị lớn tăng cao trong thời gian gần đây, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho rằng giá bất động sản chịu tác động bởi nhiều yếu tố, trong đó có tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, vốn vay trong thời gian triển khai dự án, chi phí quản lý của nhà đầu tư, bán hàng và thuế.
Bên cạnh đó, một nguyên nhân quan trọng là cơ cấu nguồn cung của các phân khúc chưa đáp ứng nhu cầu thị trường. Trong khi nguồn cung nhà ở thương mại phân khúc trung bình và thấp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê còn thiếu thì phân khúc cao cấp lại có tình trạng dư thừa.
“Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ, mua bán ngắn hạn, tạo khan hiếm và đẩy giá trong thời gian qua”, Bộ trưởng nhận định.
Tăng nguồn cung, kiểm soát đầu cơ và xử lý bất động sản tồn đọng
Để từng bước đưa giá nhà về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, Bộ Xây dựng sẽ tham mưu nghiên cứu hoàn thiện các dự án sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản gắn với Luật Đất đai; đồng thời tập trung phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và điều chỉnh cơ cấu nguồn cung.
Bộ Xây dựng cũng sẽ tiếp tục đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp triển khai các chỉ tiêu về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; rà soát, nghiên cứu, đề xuất sử dụng phù hợp các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng và quy hoạch nhằm kiểm soát đầu cơ, hạn chế tình trạng đầu tư, tích trữ bất động sản, định hướng nguồn lực vào nhu cầu thực và góp phần ổn định mặt bằng giá.
Cùng với đó, sẽ tiếp tục rà soát, tháo gỡ khó khăn, xử lý dứt điểm các dự án, bất động sản tồn đọng; hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, qua đó nâng cao khả năng giám sát và xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, tạo giá.
Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, trên cơ sở ý kiến phát biểu của các đại biểu Quốc hội, Bộ Xây dựng sẽ tiếp thu tối đa các ý kiến góp ý và sẽ hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.
