Áp dụng quy định còn máy móc, cứng nhắc
Chia sẻ thực tiễn bất cập trong triển khai dự án tại địa phương, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Ninh Nguyễn Công Thức cho biết, theo quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Nghị định số 226/2025/NĐ-CP việc xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư, trong đó, việc ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng căn cứ theo thứ tự ưu tiên như sau: Dự toán xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và chủ đầu tư phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng; Dự toán xây dựng dựa trên định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố và đã được cơ quan, tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc lập; Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.
Tuy nhiên, hiện nay đang tồn tại tình trạng, hồ sơ dự toán phần hạ tầng kỹ thuật một số dự án khu đô thị tại tỉnh Bắc Ninh dù đã được Hội đồng thẩm định giá đất thẩm tra thông qua nhưng vẫn không được chấp thuận. Theo Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh, dự toán được lập đúng quy định pháp luật về xây dựng, tuy nhiên có một số đơn giá không phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố.
Căn cứ ý kiến của Sở Xây dựng và đối chiếu với quy định tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã tham mưu cho Hội đồng định giá đất loại bỏ dự toán đã được thẩm tra và chuyển sang sử dụng suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố để tính tổng chi phí đầu tư xây dựng.
Theo ông Thức, việc sử dụng suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố để tính tổng chi phí đầu tư xây dựng đã không phản ánh đầy đủ khối lượng đầu tư xây dựng công trình, không phản ánh đúng giá cả vật liệu, ca máy, nhân công tại thời điểm xác định giá đất, làm cho chi phí đầu tư xây dựng thấp hơn rất nhiều so với thực tế, dẫn đến nhà đầu tư nhất là doanh nghiệp tư nhân, vốn nhỏ bị thiệt hại rất lớn và khó khăn trong quá trình triển khai dự án. Cách áp dụng chính sách pháp luật không chỉ xa rời thực tế, cứng nhắc và máy móc.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Ninh kiến nghị trong trường hợp cách hiểu và áp dụng pháp luật của các cơ quan nhà nước ở địa phương chưa thống nhất hoặc chưa đúng, các bộ, ngành liên quan cần sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể để bảo đảm thực hiện đồng bộ pháp luật về đất đai và pháp luật xây dựng trong việc sử dụng Dự toán xây dựng (đã được thẩm tra độc lập) để ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng, phục vụ công tác xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.
Dự án được phê duyệt chủ trương đầu tư nhưng vẫn đình trệ nhiều năm
Theo Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Tuyên Quang Nguyễn Hữu Thập, các quy định về kế hoạch sử dụng đất hiện nay còn thiếu linh hoạt, chưa tăng tính chủ động cho từng địa phương.
Nhiều dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư nhưng bị đình trệ do chưa cập nhật kịp thời vào kế hoạch sử dụng đất, dẫn đến thiếu liên thông trong quy trình thực hiện.
Có những dự án nhà đầu tư đã thỏa thuận được 75-80% diện tích với người dân, nhưng vẫn bị đình lại nhiều năm vì thiếu cơ chế nhà nước thu hồi phần còn lại.
Có những doanh nghiệp trúng đấu giá đất, đã hoàn thành đủ điều kiện về xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy, nhưng vẫn phải quay lại xin chủ trương đầu tư gây mất thời gian, lỡ cơ hội đầu tư.
Bên cạnh đó, công tác phân cấp, phân quyền trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; vấn đề xác định giá đất và công tác đền bù, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập.
Quá trình thu hồi đất còn nhiều bước trung gian và thủ tục phức tạp, gây chậm trễ tiến độ các dự án, dẫn đến lãng phí nguồn lực và thiệt hại lớn cho nhà đầu tư.
Về chính sách giao đất và cho thuê đất, ông Thập nhận định cơ chế hiện hành chưa linh hoạt, thiếu các quy định phù hợp, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc huy động vốn và bảo đảm nguồn lực tài chính. Ngoài ra, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng chưa có hướng dẫn rõ ràng, cụ thể, gây lúng túng cho doanh nghiệp.
Liên quan vấn đề thu hồi, giải phóng mặt bằng, nhiều doanh nghiệp cho rằng chỉ nên quy định trường hợp chủ đầu tư đã đền bù từ 75% diện tích trở lên và bỏ quy định về 75% người sử dụng đất.
Ông Lê Đình Vinh, Giám đốc Công ty Luật Vietthink cho rằng thực tiễn giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp rất khó khăn, rất vướng. “Tỷ lệ 75% là phù hợp vì đất đai ở Việt Nam phân tán, một dự án phải giải phóng mặt bằng mấy trăm thửa đất, mấy trăm hộ dân, đàm phán được 75%, doanh nghiệp rất vất vả”, ông Lê Đình Vinh nói.
Ngoài ra, luật sư Lê Đình Vinh cũng kiến nghị làm rõ quy định nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp thu hồi 25% thì áp dụng cơ chế nào vì 75% trước đó thu hồi theo cơ chế thị trường.
Theo bà Nguyễn Thị Cẩm Huyên, Giám đốc pháp chế Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phương Đông (OCB), hiện một số quy định giữa Luật Các tổ chức tín dụng, Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản… vẫn chưa được đồng bộ, gây ra trở ngại trong quá trình đánh giá các giao dịch và xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt là đối với bất động sản và các dự án của các doanh nghiệp nhỏ và vừa.
Một điểm nghẽn khác đó là hiện chưa có hướng dẫn pháp lý thống nhất về tiêu chí "dự án xanh", khiến việc triển khai các gói tín dụng bền vững gặp khó khăn. Do đó, rất cần sớm ban hành các tiêu chí chung về tín dụng xanh, cũng như cơ chế khuyến khích và ưu đãi cho cả doanh nghiệp lẫn ngân hàng trong việc tài trợ cho các dự án năng lượng tái tạo và phát triển bền vững.
