Gỡ “nút thắt” tín dụng bất động sản

Biến động lãi suất và chính sách tín dụng đang tạo ra những tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản, một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế với mức đóng góp khoảng 10-12% GDP và có quan hệ trực tiếp đến hàng chục ngành nghề khác. Khi bị “nghẽn”, dòng vốn sẽ ảnh hưởng đến chuỗi giá trị kinh tế.

Thứ Tư, ngày 22/04/2026 - 06:39

Một dự án căn hộ chung cư đang thi công tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Doanh nghiệp chững lại vì nguồn vốn bị tắc

Khi lãi suất có xu hướng tăng và hạn mức tín dụng được kiểm soát theo các biện pháp kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với bài toán khó về dòng tiền. Không ít dự án phải giãn tiến độ, thậm chí phải dừng vì không tiếp cận được vốn vay. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhận định: Việc giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt mức chung của cả nền kinh tế đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó. Những hợp đồng đã ký không được giải ngân đúng tiến độ; các khoản vay đang triển khai cũng bị gián đoạn.

Các đại biểu dự hội thảo. (Ảnh: Độc Lập)

Kiểm soát tín dụng hiệu quả để thị trường bất động sản phát triển

17/04/2026 15:20

Sức mua của thị trường cũng bị ảnh hưởng. Giám đốc Công ty Lê Thành Lê Hữu Nghĩa nêu thí dụ: Dự án nhà ở xã hội trị giá 2.000 tỷ đồng của doanh nghiệp đã hoàn thành phần móng nhưng đang có nguy cơ đình trệ vì không vay được vốn. Dù có gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng với thời gian vay kéo dài 20 năm, lãi suất 6,1%/năm nhưng doanh nghiệp rất khó tiếp cận. Đáng nói, khi doanh nghiệp đề nghị được vay với lãi suất nhà ở thương mại, ngân hàng cũng không đồng ý, vì lo lắng vấn đề trách nhiệm khi cho vay không đúng đối tượng.

Không riêng phân khúc nhà ở xã hội, các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp cũng đang chịu nhiều áp lực lớn. Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư SCC (SCCI) Trần Việt Anh cho biết: Để phát triển một khu công nghiệp 400ha cần nguồn vốn rất lớn và thời gian hoàn vốn kéo dài. Tín dụng lại đang bị “gom chung” với các loại hình bất động sản khác, chưa có cơ chế riêng phù hợp. Khi có những biến động lớn xảy ra, chuỗi cung ứng bị gián đoạn, khách hàng trì hoãn ký hợp đồng, doanh nghiệp càng khó khăn. Kiểm soát tín dụng quá mức sẽ trở thành “điểm nghẽn”, còn buông lỏng lại tiềm ẩn rủi ro, do đó cần định hướng dòng vốn đúng chỗ.

Biến động lãi suất đang tác động trực tiếp đến cả doanh nghiệp và người mua nhà. Phần lớn người dân phải vay ngân hàng tới 70% giá trị tài sản nên khi lãi suất từ mức ưu đãi (6-7%) tăng lên 13-14% thì áp lực tài chính sẽ rất lớn. Hệ quả là nhu cầu mua nhà suy giảm, giao dịch trên thị trường chững lại. Doanh nghiệp vừa phải chịu chi phí tài chính tăng, vừa đối mặt với giá vật liệu xây dựng tăng 10-30% khiến hiệu quả đầu tư bị bào mòn.
---

Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Eras Land Nguyễn Thị Thanh Hương

Ở góc độ thị trường, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Eras Land Nguyễn Thị Thanh Hương cho rằng: Biến động lãi suất đang tác động trực tiếp đến cả doanh nghiệp và người mua nhà. Phần lớn người dân phải vay ngân hàng tới 70% giá trị tài sản nên khi lãi suất từ mức ưu đãi (6-7%) tăng lên 13-14% thì áp lực tài chính sẽ rất lớn. Hệ quả là nhu cầu mua nhà suy giảm, giao dịch trên thị trường chững lại. Doanh nghiệp vừa phải chịu chi phí tài chính tăng, vừa đối mặt với giá vật liệu xây dựng tăng 10-30% khiến hiệu quả đầu tư bị bào mòn.

Bất động sản không chỉ là một ngành nghề kinh tế đơn lẻ mà còn là “đầu vào, đầu ra” của hơn 40 lĩnh vực khác như xây dựng, vật liệu, nội thất, vận tải, tài chính, du lịch… Vì vậy, bất kỳ biến động nào của thị trường này cũng tạo ra nhiều hiệu ứng lan rộng trên thị trường.

Theo Phó Vụ trưởng, Phó Chánh Văn phòng thường trực Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Chử Văn Hải, bất động sản chiếm khoảng 12% GDP và đóng vai trò như một “bộ điều hòa” của nền kinh tế. Thực tế đầu năm 2026 cho thấy, hoạt động xây dựng đã có dấu hiệu chậm lại do thiếu nguồn từ các dự án bất động sản. Các doanh nghiệp vật liệu xây dựng, sắt thép, xi-măng chịu tác động dây chuyền khi nhu cầu giảm sút.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh Trần Sĩ Nam cho biết: Dù thị trường đang có dấu hiệu phục hồi với doanh thu năm 2025 đạt khoảng 270.000 tỷ đồng và quý I năm 2026 đạt gần 104.000 tỷ đồng, nhưng lãi suất cao vẫn là rào cản lớn. Ông Nam nhấn mạnh: Tại Thành phố Hồ Chí Minh, bất động sản có thời điểm đóng góp tới 30-34% GRDP.

Hài hòa chính sách để khơi thông dòng vốn

Trước những khó khăn hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp và nhiều chuyên gia có quan điểm chung: Cần một chính sách tín dụng linh hoạt, phân loại rõ ràng và phù hợp đặc thù từng phân khúc. Ông Lê Hoàng Châu đề xuất: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nên giao hạn mức tín dụng cả năm cho các ngân hàng, thay vì phân bổ theo quý như hiện nay; xem xét nới hạn mức tăng trưởng tín dụng trong các giai đoạn cần thiết để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Trong khi đó, ông Trần Việt Anh kiến nghị cần tách riêng bất động sản công nghiệp và logistics thành một nhóm ưu tiên, gắn với động lực sản xuất. Phân loại tín dụng theo mục tiêu sử dụng sẽ giúp dòng vốn đi đúng hướng, hạn chế rủi ro nhưng vẫn thúc đẩy sản xuất. Các doanh nghiệp mong muốn cơ quan quản lý cho phép linh hoạt lãi suất đối với nhà ở xã hội, tránh tình trạng “có gói tín dụng nhưng không vay được”. Lãi suất cần phù hợp với đặc thù trung và dài hạn của bất động sản.

Doanh nghiệp cần giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng bằng cách phát triển thị trường vốn, nhất là trái phiếu doanh nghiệp và các kênh huy động mới. Đây sẽ là giải pháp dài hạn để tạo nguồn vốn bền vững cho thị trường.
---

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Hữu Huân, Phó Chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế Thành phố Hồ Chí Minh

Ở góc độ khác, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Hữu Huân, Phó Chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: Doanh nghiệp cần giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng bằng cách phát triển thị trường vốn, nhất là trái phiếu doanh nghiệp và các kênh huy động mới. Đây sẽ là giải pháp dài hạn để tạo nguồn vốn bền vững cho thị trường.

Cùng quan điểm, Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền nhấn mạnh việc điều tiết phải đồng bộ giữa chính sách tiền tệ, tín dụng và tài khóa. Trong đó, chính sách tài khóa có thể đóng vai trò kiểm soát đầu cơ, ổn định thị trường, từ đó giảm áp lực cho chính sách tiền tệ...

TRẦN QUANG QUÝ