Gian nan tìm nhà
Việc tìm kiếm một căn hộ cho thuê tại Berlin trở nên rất khó khăn. Trong suốt một năm, Dorothee đã tốn nhiều công sức để tìm nhà cho mình và bạn đời. Họ có lợi thế: cả hai đều là công dân Đức, có công việc ổn định với thu nhập tốt trong nhiều năm, không hút thuốc và không nuôi thú cưng. Tuy nhiên, các tin đăng cho thuê nhà thường gỡ chỉ trong vài phút, “mỗi khi chúng tôi đến xem nhà, thường có rất đông người cùng đến, có khi lên tới 60 hay 70 người. Có quá ít lựa chọn với mức giá hợp lý”, cô kể. Cuối cùng, họ cũng tìm được một căn hộ tại khu vực phía đông thủ đô, cách xa trung tâm và nơi họ mong muốn.
Cô tỏ ra tiếc nuối về việc hàng loạt tòa nhà văn phòng đã mọc lên tại các khu vực trung tâm trong những năm gần đây vì chính quyền không áp dụng các quy định hạn chế chặt chẽ để rồi một số tòa giờ đây lại bỏ trống. Cô cũng chỉ trích việc Chính phủ “quá chậm chạp trong việc cải thiện tình hình nhà cho thuê”.
Đức đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở nghiêm trọng, đặc biệt ở phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội. Theo dữ liệu do Cơ quan Thống kê Liên bang (Destatis), số căn hộ mới xây tại Đức trong năm 2005 là khoảng 206.600 căn, mức thấp nhất trong hơn một thập niên qua và giảm 18% so với năm trước đó. Điều này làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nhà ở kinh niên của đất nước trong bối cảnh chi phí xây dựng cao, lãi suất tăng và niềm tin của nhà đầu tư suy giảm. Dự báo năm 2026 cho thấy tình hình sẽ còn tồi tệ hơn, theo Viện Kinh tế Đức (IW) chỉ còn khoảng 185 nghìn căn, thấp hơn nhiều so với mục tiêu 400 nghìn ngôi nhà mới mỗi năm mà Chính phủ trước đó đã đề ra. Các thành phố lớn như Berlin, Munich, Hamburg và Frankfurt vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm nhà gay gắt.
Những yếu tố này dẫn đến tình trạng mất cân bằng cung - cầu, đẩy giá thuê nhà tăng cao tại một quốc gia có hơn 53% số nhà ở cho thuê, tỷ lệ cao nhất trong Liên minh châu Âu (EU). Tại các thành phố như Berlin và Leipzig, tỷ lệ này thậm chí còn vượt mức 80%, như ông Dorffmeister, một chuyên gia kinh tế tại Viện DIW Konstantin Kholodilin lý giải. “Các thành phố lớn đang thiếu quỹ đất xây dựng và quy trình cấp phép lại kéo dài”, ông nói.
Các hiệp hội ngành nghề và các chuyên gia kinh tế đã kêu gọi thực hiện các biện pháp khẩn cấp, bao gồm đẩy nhanh quy trình cấp phép, cắt giảm chi phí và áp dụng ưu đãi có trọng tâm cho các dự án nhà ở nhiều căn hộ. Chính phủ liên bang mới đã cam kết triển khai sáng kiến “Bau-Turbo” (tăng tốc xây dựng) - được Quốc hội Đức thông qua vào cuối năm ngoái nhằm đẩy nhanh tiến độ phê duyệt và đơn giản hóa các quy định. Tuy nhiên, các nhà phân tích vẫn tỏ ra hoài nghi về khả năng xoay chuyển tình thế nhanh chóng trước những thách thức hiện tại.
Mặt khác, các chính sách khí hậu đầy tham vọng của Đức, nhất là “Luật sưởi ấm” (GEG) cùng các quy định liên quan cũng gia tăng đáng kể chi phí xây nhà và kéo dài quy trình cấp phép. Gần đây, Chính phủ Đức đã thay thế bằng một đạo luật mới linh hoạt hơn nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính và thủ tục hành chính cho ngành xây dựng.
Những hệ lụy không mong muốn
Không phải chỉ riêng ở Đức, theo ông Dan Jørgensen - Ủy viên châu Âu phụ trách Năng lượng và Nhà ở - châu Âu đang đối mặt với cuộc khủng hoảng nhà ở chưa từng thấy, khiến nhiều người lao động khó có khả năng mua hoặc thuê nhà. Cuộc khủng hoảng đã trở thành một “tình trạng khẩn cấp”, đặc biệt đối với người trẻ tại nhiều nước thành viên khi giá bất động sản tăng khoảng 60% trong thập niên qua và giá thuê nhà trung bình tăng hơn 20%.
Theo báo cáo “Tình trạng nhà ở tại châu Âu năm 2025” của tổ chức Housing Europe, các nước châu Âu như Đức, Pháp, Tây Ban Nha, Hà Lan... mỗi năm cần hàng trăm nghìn căn hộ mới. Giá cả leo thang tác động mạnh nhất đến giới trẻ và những người có thu nhập thấp. Theo Ngân hàng Đầu tư châu Âu (EIB), tỷ lệ sở hữu nhà ở của nhóm người từ 24 đến 35 tuổi đã giảm 5,9% trong giai đoạn 2005-2023, trong khi mức giảm ở dân số chung chỉ là 0,8%. Có rất nhiều hệ lụy tiềm ẩn như “người trẻ không thể tiếp tục học tập hay lập gia đình, đồng thời buộc phải trì hoãn việc dọn ra ở riêng”, bà Sorcha Edwards - Tổng thư ký Housing Europe nói.
Tại Đức, năm 2025 dân số Đức đạt khoảng 83,5 triệu người. Kể từ năm 1990, con số này đã tăng thêm 3,7 triệu người, chủ yếu do làn sóng nhập cư. Đồng thời, số lượng hộ gia đình một người cũng gia tăng. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở không theo kịp những thay đổi này. Các đạo luật bảo vệ người thuê nhà giúp duy trì khá tốt các hợp đồng hiện có, nhưng các hợp đồng thuê mới gặp rất nhiều khó khăn. Theo báo cáo thường niên mới nhất của Hội đồng Chuyên gia về Hội nhập và Di cư (SVR), người nhập cư và những người có nguồn gốc nhập cư là nhóm chịu nhiều bất lợi nhất. Do chi phí thuê nhà chiếm tới hơn 1/3 thu nhập, những người mới đến phải sống trong các căn hộ nhỏ, thường xuyên trong tình trạng quá tải, đồng thời ít có khả năng sở hữu nhà riêng hơn nhiều. Người nhập cư phải chuyển đến các khu dân cư có điều kiện khó khăn, nơi giá thuê thấp hơn hoặc đã có sẵn mạng lưới hỗ trợ chưa kể phải chịu sự phân biệt đối xử, bao gồm cả phân biệt chủng tộc.
Đó cũng là một trong những nguyên nhân khiến Đức dù là nền kinh tế hàng đầu châu Âu lại có lượng người vô gia cư lớn nhất ở lục địa này với hơn 500 nghìn người.
Hướng tới mục tiêu nhà ở giá phải chăng
Trước những hệ lụy về kinh tế-xã hội gây bất ổn tiềm tàng, Đức đang tích cực tìm giải pháp cho tình trạng thiếu hụt nhà ở. Thủ tướng Friedrich Merz cam kết sẽ thành lập một cơ quan nhà nước chuyên trách xây dựng nhà ở giá rẻ trong gói cải cách mới. Động thái này sẽ đi kèm với một đạo luật nhằm ngăn chặn kế hoạch của chính quyền thành phố Berlin về việc chuyển đổi một số bất động sản cho thuê tư nhân thành nhà ở công. Chính phủ liên bang cho rằng việc này có thể cản trở hoạt động xây dựng của khu vực tư nhân. Tuy nhiên, vẫn còn những hoài nghi về tính hiệu quả của các biện pháp được đề xuất này.
Nhằm khuyến khích hoạt động xây dựng, vừa qua Bộ trưởng Bộ Nhà ở, Phát triển Đô thị và Xây dựng Verena Hubertz đã công bố một kế hoạch hành động tập trung vào việc cắt giảm chi phí xây dựng. Bên cạnh các biện pháp khác, kế hoạch này hướng tới việc đơn giản hóa các chính sách hỗ trợ dành cho nhà phát triển bất động sản và đẩy nhanh quy trình quy hoạch. Kế hoạch cũng đề xuất tăng cường áp dụng phương pháp xây dựng công nghiệp hóa như nhà lắp ghép để đẩy nhanh tiến độ thi công.
Nhận thức được tình trạng thiếu hụt nhà cho thuê với mức giá hợp lý, chính quyền đã đưa ra sáng kiến nhằm tăng cường hiệu quả của các biện pháp kiểm soát giá thuê. Sáng kiến này giới hạn mức tăng giá tối đa 10% trong các hợp đồng mới so với mức giá trung bình phổ biến tại địa phương. Quy định này được áp dụng cho các khu vực đang trong tình trạng khan hiếm nhà. Mục tiêu của sáng kiến là mở rộng thị trường cho thuê dài hạn và loại bỏ các kẽ hở pháp lý tạo điều kiện cho sự bùng nổ cho thuê nhà ngắn hạn và nhà có sẵn nội thất với mức giá cắt cổ. Sáng kiến cũng quy định thời hạn cho các hợp đồng thuê nhà ngắn hạn tối thiểu sáu tháng, đồng thời giới hạn các khoản phụ phí nội thất ở mức tương đương giá trị của đồ đạc hiện có.
Một biện pháp tích cực khác nhằm bảo vệ người thuê và giám sát người cho thuê nhà, gần đây, chính quyền bang Berlin đã phê duyệt việc thiết lập hệ thống đăng ký chủ nhà. Đây là cơ sở dữ liệu kỹ thuật số liệt kê 1,8 triệu bất động sản cho thuê tại thủ đô, cho phép phát hiện các trường hợp đầu cơ bất động sản đáng ngờ nhờ sự hỗ trợ của trí tuệ nhân tạo. Hệ thống sẽ kích hoạt công cụ rà soát giá thuê để tự động phân tích các tin đăng trên nền tảng trực tuyến, qua đó phát hiện những trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật.
Nhiều chuyên gia cho rằng, điều quan trọng là các chính sách nhà ở không nên chỉ tập trung vào nguồn cung. Việc đáp ứng tốt nhu cầu người dân không chỉ đơn thuần là xây thêm nhà mới, mà còn là việc cải tạo, tân trang và chuyển đổi công năng các tòa nhà hiện có, bảo đảm chất lượng nhà ở đồng thời chú trọng sức khỏe, khả năng thích ứng và chất lượng cuộc sống của người dân làm trọng tâm.
