Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần phù hợp thực tế

Công văn của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam được chuẩn bị công phu, tổng hợp nhiều ý kiến phản biện xã hội chuyên sâu từ các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý, đại diện các tổ chức thành viên.

Xem xét thời hạn sở hữu nhà chung cư

Về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nội dung về sở hữu nhà chung cư, thời hạn sở hữu nhà chung cư cơ quan chủ trì soạn thảo đưa ra hai phương án tại Điều 25 dự thảo Luật: Phương án 1: Bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư; phương án 2: Không quy định về sở hữu nhà chung cư.

Theo phương án 1, dự thảo luật quy định rõ về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, quy định cụ thể về quyền của các chủ sở hữu nhà chung cư sau khi chấm dứt quyền sở hữu: Các chủ sở hữu được tiếp tục quyền sử dụng đất chung của nhà chung cư để xây dựng nhà chung cư, trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định.

Theo phương án 2 thì việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư tiếp tục được thực hiện như theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP hiện hành. Mặc dù nhà chung cư hết niên hạn sử dụng và phải phá dỡ nhưng người dân vẫn được bồi thường theo hệ số từ 1 đến 2 lần.

Công văn của Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam nêu rõ, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư và quy định về chấm dứt quyền sở hữu chung cư tại Điều 25 dự thảo Luật quy định cần được cân nhắc kỹ để bảo đảm phù hợp Hiến pháp năm 2013 và thống nhất, đồng bộ với quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo đó, nhà ở chung cư là tài sản lớn, sở hữu lâu dài, gắn liền với đất mà người mua được sở hữu và quyền sở hữu nhà ở được nhà nước ghi nhận, bảo vệ, bảo đảm theo quy định của Hiến pháp năm 2013. Khi cá nhân xác lập quyền sở hữu về nhà ở đối với một căn hộ chung cư cụ thể thì quyền sở hữu đó được bảo vệ, quyền lợi về chỗ ở và sở hữu đối với nhà ở của người mua được bảo hộ và chỉ bị giới hạn trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013.

Do đó, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nếu không xử lý tốt sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản về nhà chung cư của người dân, gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong xã hội.

Mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân, lợi ích cộng đồng, nhưng lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm cơ sở để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân như quy định của dự thảo luật trong khi nhà nước có công cụ khác để bảo đảm mục tiêu này là chưa phù hợp.

Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam đề nghị: Cần phải làm rõ, khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo hộ và thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng lại hoặc bằng phương thức khác do các bên thỏa thuận.

Còn nhiều khó khăn trong tiếp cận nhà ở xã hội

Tại Điều 81 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về nội dung bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo hai phương án:

Phương án 1: Quy định trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh;

Phương án 2: Giữ nguyên quy định hiện hành, đồng thời đưa các quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP vào dự thảo Luật.

Nội dung công văn của Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam nêu rõ, phương án 1 có ưu điểm là thể hiện được vai trò chủ đạo của Nhà nước trong việc thực hiện chính sách an sinh xã hội, hỗ trợ giải quyết nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận người dân có thu nhập còn thấp, không có khả năng chi trả nhà ở theo cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, phương án này cũng có nhược điểm là tăng gánh nặng ngân sách và sẽ càng khó hơn với các địa phương có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn.

Trong khi đó, phương án 2 tiếp tục giữ nguyên quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội. Phương án này sẽ bảo đảm tính ổn định của chính sách hiện hành, quy định trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư trong việc bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, giảm bớt gánh nặng ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, việc bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (tỷ lệ 20% theo quy định của Chính phủ) là chưa phù hợp thực tiễn.

Nội dung công văn cho rằng, quy định nêu trong phương án 2 dẫn đến việc hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; hầu như không bố trí các quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội.

Điều này trong thực tiễn đã gây ra nhiều vấn đề bất cập như tạo ra sự chênh lệch về điều kiện sống, mức sống giữa cư dân thuộc đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội với cư dân ở trong nhà ở thương mại, cư dân ở dự án nhà xã hội thường là người có thu nhập thấp và trung bình phải gánh chịu các chi phí, giá cả, phí dịch vụ cho hạ tầng chung với cư dân có thu nhập cao trở lên; phát sinh hiện tượng mua bán nhà xã hội cho các đối tượng không thuộc hỗ trợ nhà xã hội khi chưa đến thời hạn được mua bán.

Với những điểm chưa thật sự phù hợp với thực tiễn như nêu trên của phương án 2, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam kiến nghị cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét, cân nhắc kỹ trước khi quyết định phương án bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội tại Điều 81 dự thảo Luật.

Cơ quan chủ trì soạn thảo cần nghiên cứu, cân nhắc kỹ các phương án về xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do nhà nước đầu tư xây dựng. Vì theo phương án 1, Điều 85 dự thảo Luật có thể đẩy giá nhà ở xã hội tăng lên, gây khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội của người dân, nhất là với nhiều người lao động hiện nay.