Cân nhắc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Thời gian qua, với thực trạng tình hình nhà chung cư cũ hiện nay đặt ra yêu cầu cấp thiết phải xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ các quy định pháp luật để vừa thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu, vừa kết hợp chỉnh trang đô thị.

Thứ Sáu, ngày 24/03/2023 - 05:35

Phiên họp thứ 21 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). (Ảnh DUY LINH)

Chúng tôi hoan nghênh Ủy ban Thường vụ Quốc hội vừa qua cho ý kiến kết luận về Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn vì cho rằng sẽ can thiệp quyền sở hữu tài sản của người dân.

Gỡ vướng trong xây dựng lại chung cư cũ

Tại cuộc họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chỉ đạo: phải “bắt đúng bệnh” để có chính sách phù hợp để gỡ vướng khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, có thể chia ra các trường hợp, điều kiện khác nhau như vì lý do bất khả kháng (thiên tai, hỏa hoạn) hoặc xuống cấp, nguy hiểm cho người sử dụng.

Ngoài ra, tùy điều kiện, thực trạng mà có thể quy định tháo dỡ một phần, một tòa nhà thuộc khu chung cư hoặc cả khu chung cư, tương tự như ở Hà Nội và một số địa phương đang làm.

Trước đó, Bộ Xây dựng đề xuất dự án luật này quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, kết luận. Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ và được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư mới.

Chúng tôi thấy rằng, việc nghiên cứu và trả lời ý kiến trong cuộc họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội là rất cần thiết, đề nghị cần làm rõ, rà soát bản chất của vướng mắc trong cải tạo, phá dỡ nhà chung cư cũ.

Tại cuộc họp vừa qua, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho biết phần lớn ý kiến thành viên thường trực của cơ quan thẩm tra không tán thành việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn, bởi vì nhà ở là tài sản lớn của người dân, việc quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn khiến cho quyền sở hữu của người dân sẽ không được xác lập, phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý khi kiểm định nhà chung cư.

Nhiều chuyên gia pháp luật, đại biểu Quốc hội nhận định điều này có thể dẫn tới mất cân đối cung-cầu nhà ở, người dân tăng mua đất thay vì mua căn hộ chung cư và giá nhà đất có thể tăng cao.

Dự án thành công khi “hợp lòng dân”

Nhiều khu nhà chung cư ở Hà Nội đã xuống cấp cần được cải tạo và xây dựng lại. (Ảnh XUÂN TOÀN)

Từ thực tiễn của Thành phố Hồ Chí Minh, công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, nhất là nhà chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng được thực hiện theo phương thức, hoặc do Ủy ban nhân dân thành phố chỉ đạo thực hiện, trong đó có nhiều dự án thành công, nhưng cũng có dự án gặp khó khăn, vướng mắc.

Tất cả các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thành công đều có mẫu số chung là “hợp lòng dân”, được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng tình ủng hộ, tham gia, do đã được bàn bạc, trao đổi dân chủ, thấu tình đạt lý và quyết định theo đa số, nhất là đã xây dựng được phương án bồi thường, hỗ trợ, giải quyết tạm cư, tái định cư, bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người dân.

Từ kinh nghiệm triển khai hiệu quả ở một số nơi thể hiện qua phương án thực hiện “công-tư kết hợp”, trong đó Nhà nước thực hiện phần việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ giải quyết tạm cư, tái định cư cho người dân. Doanh nghiệp chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo đảm nguồn vốn tài chính để Nhà nước thực hiện hỗ trợ, bồi thường giải phóng mặt bằng, giải quyết tạm cư, tái định cư cho người dân theo “phương án” được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời doanh nghiệp có thể hỗ trợ thêm cho người dân ngoài “phương án”.

Trên thực tế, các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo kiểu “công-tư kết hợp” vẫn đang bị “vướng” khâu rà soát để “xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có)” do tâm lý của một số cán bộ, công chức chưa dám thực hiện vì sợ rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ.

Nội dung đáng lưu ý nữa về các hình thức phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, chúng tôi thấy rằng Điều 64 dự thảo luật chưa quy định các hình thức phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư khác.

Đó là phương án các chủ sở hữu nhà chung cư tự thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư để tự tái định cư tại chỗ không nhằm mục đích kinh doanh. Với tư cách đồng chủ sở hữu nhà chung cư thông qua Hội nghị nhà chung cư, các chủ sở hữu nhà chung cư quyết định tự thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư.

Đây có thể là “mô hình của tương lai” theo kiểu “hợp tác xã nhà ở” khi người dân có trình độ kiến thức và có thu nhập ngày càng cao và muốn tự mình làm chủ đầu tư thực hiện dự án phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, cùng nhau hợp vốn, góp vốn, vay tín dụng hoặc các nguồn vốn khác, cùng nhau quyết định lựa chọn đơn vị tư vấn, nhà thầu xây dựng để thực hiện dự án, tự giải quyết tạm cư rồi sau đó trở về tái định cư tại chỗ.

Để khuyến khích thực hiện cách làm này, chúng tôi đề nghị xem xét bổ sung chính sách vay vốn tín dụng ưu đãi đối với trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư tự thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư để tự tái định cư tại chỗ không nhằm mục đích kinh doanh. Điểm b khoản 2 Điều 108 dự thảo luật có quy định “chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở” được hỗ trợ vay vốn tín dụng ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, mà nhà chung cư cũng là nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

Theo số liệu thống kê, cả nước có 5.687 khu chung cư, riêng Hà Nội có khoảng 3.015 khu chung cư, nhà tập thể, trong đó có 1.850 khu chung cư, nhà tập thể xây dựng từ trước năm 1994.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh có 1.568 khu chung cư, trong đó có 474 khu chung cư gồm 573 lô xây dựng trước năm 1975 với 50.640 căn hộ, trong đó có 13 khu chung cư hư hỏng nặng (cấp D), nguy hiểm cho người sử dụng, cần phải phá dỡ, xây dựng lại...

LÊ HOÀNG CHÂU

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

Nhà chung cư Xây dựng lại Phá dỡ Xuân Toàn Quyền sở hữu Luật Nhà ở Nhà tập thể Tái định cư