Không phát sinh thuế nhưng vẫn phải thông báo doanh thu
Theo Nghị định số 141/2026/NĐ-CP của Chính phủ, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản với tổng doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không thuộc diện chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT) và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động cho thuê bất động sản.
Đây là một trong những nội dung đáng chú ý trong quá trình hoàn thiện cơ chế quản lý thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh. Việc nâng ngưỡng doanh thu không thuộc diện chịu thuế được kỳ vọng sẽ giảm nghĩa vụ tài chính cho nhóm cá nhân có quy mô kinh doanh nhỏ, đồng thời đơn giản hóa việc thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhiều trường hợp cho thuê nhà ở, căn hộ, mặt bằng kinh doanh hoặc các tài sản khác.
Tuy nhiên, không thuộc diện nộp thuế không đồng nghĩa với việc không phải thực hiện các nghĩa vụ kê khai liên quan.
Từ ngày 1/1/2026, hoạt động cho thuê bất động sản được quản lý theo nguyên tắc tự khai, tự nộp. Theo đó, cá nhân cho thuê bất động sản vẫn phải thực hiện thông báo doanh thu phát sinh trong năm và thông báo tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử sử dụng cho hoạt động kinh doanh.
Quy định này nhằm bảo đảm cơ quan thuế có cơ sở theo dõi, xác định chính xác doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản, đồng thời phân loại đúng đối tượng thuộc hoặc không thuộc diện phải nộp thuế theo quy định.
Một điểm đáng chú ý là người cho thuê được chủ động lựa chọn phương thức thông báo doanh thu phù hợp với thực tế hoạt động.
Cụ thể, cá nhân có thể lựa chọn thông báo doanh thu một lần cho cả năm tính thuế. Trong trường hợp này, thời hạn thực hiện chậm nhất là ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.
Ngoài ra, người cho thuê cũng có thể lựa chọn thông báo doanh thu hai lần trong năm. Theo phương án này, lần thông báo thứ nhất được thực hiện chậm nhất vào ngày 31/7 của năm tính thuế và lần thứ hai thực hiện chậm nhất vào ngày 31/1 của năm tiếp theo.
Việc cho phép lựa chọn tần suất thông báo doanh thu được xem là giải pháp tạo thuận lợi cho người nộp thuế, nhất là đối với những trường hợp doanh thu cho thuê có biến động trong năm hoặc phát sinh nhiều hợp đồng thuê với thời hạn khác nhau.
Khi thực hiện thông báo doanh thu, cá nhân sử dụng Mẫu số 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư số 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026 của Bộ Tài chính.
Đối với trường hợp có từ hai bất động sản cho thuê trở lên, người nộp thuế phải lập thêm Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC ngày 5/3/2026 để kê khai đầy đủ thông tin của từng bất động sản phát sinh hoạt động cho thuê.
Tăng thuận lợi cho người cho thuê bất động sản
Cùng với quy định về thông báo doanh thu, cơ chế quản lý mới cũng yêu cầu cá nhân cho thuê bất động sản thực hiện thông báo số tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử sử dụng trong hoạt động cho thuê.
Thông tin này được tích hợp ngay trên Mẫu số 01/BĐS. Theo đó, người nộp thuế thực hiện kê khai tại các chỉ tiêu liên quan đến tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử trên cùng một mẫu biểu, thay vì phải thực hiện thêm một thủ tục độc lập.
Theo quy định, cá nhân chỉ cần thông báo một lần trong trường hợp chưa từng gửi thông tin tài khoản hoặc ví điện tử cho cơ quan thuế hoặc thông tin đó chưa được thể hiện trong hợp đồng cho thuê bất động sản.
Thời hạn thực hiện thông báo tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử được áp dụng tương ứng với thời hạn thông báo doanh thu.
Một điểm mới khác là toàn bộ quy trình thông báo doanh thu được thực hiện bằng phương thức điện tử. Người nộp thuế có thể thực hiện trên ứng dụng eTax Mobile hoặc thông qua Hệ thống Thông tin giải quyết thủ tục hành chính Thuế: dichvucong.gdt.gov.vn.
Việc chuyển hoàn toàn sang môi trường điện tử được kỳ vọng sẽ giúp giảm thời gian đi lại, giảm hồ sơ giấy và tạo thuận lợi hơn cho cá nhân trong quá trình thực hiện nghĩa vụ với cơ quan thuế.
Đối với trường hợp cá nhân thuộc đối tượng có hoàn cảnh đặc biệt, bao gồm người cao tuổi, người khuyết tật, người thuộc diện bảo trợ xã hội, người cư trú tại địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn hoặc thuộc trường hợp bất khả kháng khác, không thể thực hiện giao dịch điện tử thì nộp hồ sơ trực tiếp hoặc gửi hồ sơ qua dịch vụ bưu chính đến Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã.
Đáng chú ý, trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn hoặc tại nhiều tỉnh, thành phố khác nhau thì không phải thực hiện thông báo tại từng địa phương. Thay vào đó, người nộp thuế được lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để thực hiện thông báo doanh thu.
Quy định này giúp giảm đáng kể khối lượng thủ tục hành chính cho người có nhiều tài sản cho thuê, đồng thời tạo thuận lợi trong việc quản lý hồ sơ và thực hiện các nghĩa vụ liên quan.
Nhìn chung, quy định mới tiếp tục duy trì nguyên tắc miễn thuế đối với cá nhân có doanh thu cho thuê bất động sản từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu về minh bạch thông tin và chủ động kê khai theo cơ chế tự khai, tự nộp. Trong bối cảnh hoạt động cho thuê tài sản ngày càng đa dạng, việc thực hiện đầy đủ các thủ tục thông báo doanh thu và tài khoản nhận tiền sẽ giúp người nộp thuế tránh các vướng mắc phát sinh trong quá trình quản lý, đồng thời bảo đảm thực hiện đúng quy định của pháp luật thuế hiện hành.
