Cơ hội mới cho thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam

Dân số Việt Nam đang già hóa nhanh chóng, tạo ra cơ hội đáng kể cho thị trường bất động sản, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở và dịch vụ chăm sóc người cao tuổi. Mặc dù vẫn còn ở giai đoạn phát triển, lĩnh vực này đã cho thấy nhiều tiềm năng nổi bật.

Thứ Tư, ngày 03/12/2025 - 09:15

Bất động sản dưỡng lão ở Việt Nam đang có nhiều tiềm năng để phát triển. (Ảnh minh họa: HNV)

Phân tích, trao đổi về cách các yếu tố địa lý, tốc độ đô thị hóa và khả năng tiếp cận dịch vụ y tế, các chuyên gia kinh tế và bất động sản cho rằng, những yếu tố trên đang định hình làn sóng phát triển tiếp theo của phân khúc bất động sản chăm sóc người cao tuổi tại khu vực bắc, trung và nam Việt Nam.

Theo đó, Việt Nam đang trên đường trở thành một xã hội già hóa trong chưa đầy 20 năm. Số liệu của Cục Thống kê Việt Nam cho thấy Việt Nam sẽ trở thành nước có dân số già vào năm 2038 với tỷ lệ người trên 60 tuổi đạt 20,1%. Quỹ Dân số Liên hợp quốc (UNFPA) dự báo đến năm 2050, hơn 1/6 dân số Việt Nam sẽ trên 65 tuổi.

Hệ thống chăm sóc người cao tuổi chưa phát triển đồng bộ với nhu cầu gia tăng

Việt Nam đang đứng trước tốc độ già hóa dân số nhanh và cao.

Mặc dù nhu cầu gia tăng nhanh, hệ thống chăm sóc người cao tuổi tại Việt Nam vẫn chưa phát triển toàn diện. Phần lớn hoạt động chăm sóc hiện nay mang tính tự phát, thiếu đào tạo bài bản và rời rạc, trong khi khoảng trống về dịch vụ ngày càng lớn qua từng năm.

Theo UNFPA, tại Việt Nam, 80% người cao tuổi có nhu cầu được chăm sóc tại nhà, nhưng chưa đến 30% xã, phường có câu lạc bộ hoặc nhóm hỗ trợ người cao tuổi; cả nước chỉ có dưới 100 trung tâm chăm sóc chuyên biệt. Bên cạnh đó, nghề chăm sóc người cao tuổi vẫn chưa được công nhận chính thức trong hệ thống nghề nghiệp.

Người cao tuổi gia tăng đồng nghĩa với nhu cầu chăm sóc sức khỏe, nhà ở cho họ cũng gia tăng...

Các lựa chọn về nhà ở và dịch vụ cho người cao tuổi tại Việt Nam, bao gồm nhà ở, khu nghỉ dưỡng và cơ sở tích hợp chăm sóc sức khỏe, vẫn còn hạn chế. Đây là điểm khác biệt rõ rệt so với các thị trường như Singapore hay Nhật Bản - nơi bất động sản cho người cao tuổi đã trở thành nền công nghiệp tỷ đô. Trong khi Việt Nam hiện chỉ có một vài dự án thí điểm.

Theo các chuyên gia, thị trường chăm sóc người cao tuổi tại Việt Nam vẫn ở quy mô nhỏ nhưng đang mở rộng nhanh chóng, dự kiến sẽ tăng gấp đôi trong thập kỷ tới khi hàng triệu người bước vào tuổi nghỉ hưu.

Trong khi đó, nghiên cứu sơ bộ của Savills Việt Nam cho thấy, quy mô thị trường này được dự báo tăng từ 2,3 tỷ USD năm 2024 lên 3,6 tỷ USD vào năm 2032, tương ứng mức tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) 5,81%. Các khu nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe và nhà ở tích hợp dịch vụ y tế sẽ ngày càng được quan tâm khi người Việt chú trọng hơn đến sức khỏe tinh thần và lối sống bền vững.

Bài học cho Việt Nam

Bà Emily Fell, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Living Sectors khu vực châu Á-Thái Bình Dương nhấn mạnh, nhà đầu tư cần hướng vào năng lực vận hành thay vì chỉ tập trung vào xây dựng tòa nhà.

Bà Emily Fell, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Living Sectors khu vực châu Á-Thái Bình Dương, nhấn mạnh Việt Nam có tiềm năng tăng trưởng lớn, nhưng phải có chiến lược phát triển riêng.

Bà lưu ý rằng Việt Nam cần kết hợp cả mô hình “lifestyle” (viện dưỡng lão công cộng, khu dân cư tích hợp,..) của Australia dành cho người cao tuổi tại các trung tâm đô thị và mô hình chăm sóc đặc biệt (care) kiểu Nhật để đáp ứng nhu cầu gia tăng về chăm sóc hỗ trợ.

Việt Nam có thể tham khảo một số mô hình chăm sóc người cao tuổi từ Nhật Bản, Singapore...

Đồng thời, vai trò của chính sách: từ hành lang pháp lý cho viện dưỡng lão công cộng, đến cơ chế thanh toán bền vững cho các dịch vụ chăm sóc đặc biệt - có thể thông qua bảo hiểm công hoặc tư nhân cũng rất quan trọng.

Chuyên gia này cũng gợi mở về một kinh nghiệm quốc tế đáng chú ý là mô hình “vertical village” của Singapore - tích hợp nhà ở cho người cao tuổi ngay trong các khu phức hợp đô thị. Đây được xem là hướng đi tối ưu quỹ đất và thúc đẩy kết nối cộng đồng, phù hợp với bối cảnh đô thị hóa tại Việt Nam.

Một số chuyên gia khác cho rằng, văn hóa Á Đông, chính sách và năng lực nhân sự đều ảnh hưởng mạnh đến mô hình cung cấp dịch vụ chăm sóc người cao tuổi. Tuy nhiên, hạ tầng, từ kết nối y tế đến đồng bộ bất động sản, mới là yếu tố then chốt quyết định quy mô phát triển của thị trường.

Đồng quan điểm về tiềm năng, bà Olivia Wood đến từ Lotus Advisory Group Vietnam nhận định, Việt Nam đang trở thành điểm đến đáng chú ý cho dòng vốn vào lĩnh vực an cư-dưỡng lão. Thị trường còn nhiều khoảng trống, tạo cơ hội cho doanh nghiệp sớm tham gia và xây dựng lợi thế cạnh tranh.

Các chuyên gia cho rằng, cần một khung chính sách hoàn chỉnh, nguồn nhân lực chuyên nghiệp và mô hình vận hành phù hợp với văn hóa Việt Nam. Nếu những yếu tố này được hoàn thiện, bất động sản dưỡng lão không chỉ mở ra cơ hội tỷ đô cho nhà đầu tư mà còn giải quyết một nhu cầu xã hội ngày càng bức thiết: chăm sóc thế hệ lớn tuổi một cách bền vững và nhân văn.

Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, chi phí dịch vụ chăm sóc sức khỏe đang tăng nhanh hơn tốc độ điều chỉnh lương hưu. Nếu lương hưu tăng 5-7% mỗi năm, thì chi phí dưỡng lão leo thang 10-15%. Ở các nước phát triển, phần lớn chi phí này được bảo hiểm hoặc Nhà nước chi trả, còn tại Việt Nam, gánh nặng vẫn thuộc về gia đình. Mức phí cao khiến không phải ai cũng kham nổi làm nhiều dự án lo khó đạt tỷ lệ lấp đầy ngay từ đầu, kéo theo giảm sức hút với doanh nghiệp.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chính sách, cơ chế đến luật pháp cho loại hình bất động sản dưỡng lão chưa đồng bộ, khiến nhà đầu tư lo ngại khó bảo đảm thanh khoản và lợi nhuận.

LÊ NGUYỄN