Từ tình hình thực tế tại địa phương, các chuyên gia trong lĩnh vực này cho rằng, không có “sốt đất” như thông tin. Những gì đang diễn ra đơn giản là sự điều chỉnh hợp lý của giá đất sau hơn một năm trầm lắng vì thiếu bảng giá mới, cộng thêm yếu tố tác động của hoạt động đầu cơ tiềm ẩn.
Kỳ 1: Giá đất trúng sau đấu giá tiệm cận giá thị trường
Từ đầu năm 2024 đến hết tháng 4 năm 2025, toàn tỉnh Quảng Bình (cũ) gần như không tổ chức được các phiên đấu giá quyền sử dụng đất. Nguyên nhân không nằm ở việc thiếu nguồn cung hay do chính quyền trì trệ, mà là do Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, buộc các địa phương phải thực hiện một loạt công việc rà soát, cập nhật, điều chỉnh và ban hành bảng giá đất mới.
Chỉ khi bảng giá đất mới được ban hành cuối tháng 3/2025, hoạt động đấu giá mới có thể tái khởi động. Và ngay lập tức, các địa phương trong tỉnh đã triển khai tổ chức đấu giá trở lại.
Tuy nhiên, do thời gian chuẩn bị không dài và thủ tục pháp lý chặt chẽ theo luật mới, trong tháng 5 và 6/2025 chỉ có 8 dự án được đưa ra đấu giá với tổng cộng 288 lô đất có diện tích 57.411m² đất ở. Điều này đã tác động lên tâm lý của người dân và xã hội là đang thiếu nguồn cung, khan hàng.
Sự chú ý của báo chí và dư luận đến các phiên đấu giá đất gần đây là điều dễ hiểu, nhất là khi giá trúng bình quân cao hơn 50% so với giá khởi điểm. Cá biệt, tại phường Hải Thành (thành phố Đồng Hới cũ), 17 lô đất có mức trúng giá tăng gần 3 lần so với giá khởi điểm, cá biệt có một lô tăng giá cao 4,3 lần so với giá khởi điểm.
Thế nhưng, về bản chất, việc tăng giá này không phải là dấu hiệu của “sốt đất” mà là biểu hiện của giá thị trường thực tế đang quay trở lại sau thời gian dài trầm lắng.
Một ví dụ khác là tại dự án Đồng Bình Bổn, phường Đức Ninh (nay là phường Đồng Hới), tổng số lô đưa ra đấu giá là 88 lô nhưng chỉ đấu trúng 81 lô và giá đấu trúng trung bình chưa đến 9,5 triệu đồng/m². Trong khi cùng ở Đức Ninh mà thị trường đang giao dịch hiện nay như dự án Đồng Chài, hay dự án Nguyễn Đăng Giai có mức độ hoàn thiện hạ tầng tương đương nhưng kém lợi thế hơn do vị trí xa trung tâm, xa trục giao thông chính nhưng giá giao dịch khoảng 10 triệu đồng/m².
Như vậy, giá đấu trúng vẫn còn thấp hơn hoặc tương đương giá thị trường, chứ không phải vượt xa hay bị thổi phồng.
Trở lại 17 lô ở phường Hải Thành, nay là phường Đồng Hới, giá đấu trúng trung bình cũng chỉ ở mức 19 triệu đồng/m², so với giá thị trường các lô đất có hạ tầng tương đương trong phường Hải Thành đang giao dịch quanh 20 triệu đồng/m²; nhìn rộng ra thêm tại dự án Đông Phùng Hưng, phường Đồng Phú giáp phường Hải Thành có hạ tầng đồng bộ, đẹp hơn giá giao dịch trên thị trường hiện tại trên dưới 30 triệu đồng/m².
Như vậy, giá bình quân các lô đất tại phường Hải Thành cũng ngang mặt bằng giá thị trường. Qua đó thấy rằng, các phiên đấu giá đất vừa qua tại Quảng Bình (cũ) người mua đang trả giá thực ngang mặt bằng giá thị trường, không có hiện tượng “sốt đất” như thông tin.
Một vấn đề rất đáng quan tâm là cơ cấu người tham gia đấu giá đất trong các phiên vừa qua. Thống kê cho thấy đa số người tham gia là môi giới, đầu cơ, trong đó có một vài cá nhân có biểu hiện tham gia gom đất khi đã đấu trúng với số lượng lớn.
Rất ít người dân có nhu cầu thực đấu được đất để xây dựng nhà ở hoặc để dành cho con cái là họ chưa nắm chắc giá thị trường, thấy “choáng” khi giá bị đẩy lên cao so với giá khởi điểm, phần khác vì quy trình đấu giá đòi hỏi các thủ tục và phải có kinh nghiệm khi đấu giá. Chính điều này mới đáng lo hơn là “sốt đất”.
Dạo quanh một vòng tại thành phố Đồng Hới, nay là các phường Đồng Hới, Đồng Thuận, và Đồng Sơn của tỉnh Quảng Trị (mới), chúng tôi dễ thấy hàng loạt khu đất đấu giá đã hoàn thành hạ tầng nhiều năm vẫn bỏ hoang, cỏ mọc đầy lối, đường nội khu xuống cấp. Từ các khu dân cư ở phường Đức Ninh Đông, Bắc Nghĩa, Bắc Lý, Đồng Phú đến Bảo Ninh, không khó để thấy cảnh nền đất để trống kéo dài, rất ít lô được được xây dựng nhà ở.
Thực tế cho thấy, phần lớn người trúng đấu giá không phải để ở mà là để đầu tư, chờ tăng giá hưởng chênh lệch. Tâm lý găm hàng, “ôm đất” phổ biến, dẫn tới tình trạng hàng nghìn lô đất bị bỏ hoang suốt nhiều năm, gây lãng phí nguồn lực và làm ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị. Trong khi đó, người có nhu cầu thật về nhà ở lại khó tiếp cận đất nền với giá hợp lý.
Một khu đô thị mà đất trống nhiều hơn nhà ở, đất có chủ nhưng không sử dụng, không thể được xem là nơi đang “sốt đất”. Nếu có biến động giá, đó chỉ là kết quả của kỳ vọng ảo và đầu cơ ngắn hạn chứ không phải tín hiệu từ nhu cầu thật hay sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.
(Còn nữa)
