Tuy nhiên, ngay sau khi Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/6/2025, nhiều doanh nghiệp và địa phương phản ánh, các ưu đãi này khó triển khai trên thực tế, do xung đột với các quy định pháp luật hiện hành, khiến quá trình thực hiện gặp nhiều ách tắc.
Mâu thuẫn giữa nghị quyết và luật hiện hành
Một trong những nội dung được kỳ vọng tạo thuận lợi cho doanh nghiệp là Khoản 1, Điều 7 của Nghị quyết 201/2025/QH15, quy định: “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng (Sở Xây dựng). Chủ đầu tư, người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt và chịu trách nhiệm bảo đảm tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng”. Tuy nhiên, cũng tại Điều 7, Khoản 2, Nghị quyết lại yêu cầu: “Việc thẩm định thiết kế về phòng cháy, chữa cháy tại cơ quan chuyên môn được thực hiện lồng ghép trong thủ tục cấp phép xây dựng và do cơ quan cấp phép xây dựng thực hiện trong vòng 30 ngày”. Như vậy, dù miễn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, doanh nghiệp vẫn phải xin cấp phép xây dựng, tức là vẫn phải trình báo cáo khả thi để được xem xét, một bước đi ngược lại với chính Khoản 1.
Theo lãnh đạo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, muốn cấp phép xây dựng thì bắt buộc phải có kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi. Nếu bỏ qua bước này thì lại trái với quy định tại Khoản 2, Điều 89 của Luật Xây dựng 2014; theo đó, công trình chỉ được miễn giấy phép xây dựng nếu đã được cơ quan chuyên môn thẩm định và nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thiết kế đô thị. Như vậy, cơ chế “miễn thẩm định nhưng không miễn cấp phép” đã tạo ra một mâu thuẫn pháp lý, khiến các sở, ngành địa phương không biết phải áp dụng theo quy định nào. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành chia sẻ: “Chúng tôi đã phải rút hồ sơ để làm lại theo quy trình cũ, vì không thể thực hiện các ưu đãi theo Nghị quyết 201/2025/QH15. Nghị quyết có ưu đãi nhưng doanh nghiệp không được hưởng, rất vô lý, chưa kể có thể còn mất thời gian hơn”.
Một vướng mắc khác là vấn đề tính chi phí đất vào giá thành nhà ở xã hội. Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp được đưa tiền mua đất vào chi phí giá thành, gồm 10% tiền mua đất và 10% tiền sử dụng đất, tổng cộng chiếm khoảng 20% giá thành. Tuy nhiên, doanh nghiệp phải hạch toán phần này theo khung giá đất nhà nước, trong khi giá thị trường cao hơn gấp nhiều lần. Cụ thể, tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất nông nghiệp được doanh nghiệp mua lại từ người dân có thể lên đến hơn 20 triệu đồng/m², nhưng khung giá đất nhà nước chỉ quy định tối đa hơn 800.000 đồng/m². Khoảng cách quá lớn này khiến doanh nghiệp không thể thu hồi vốn, trong khi vẫn phải bán nhà ở xã hội theo giá do Nhà nước thẩm định, bị khống chế lợi nhuận dưới 10%. Điều này càng làm cho các nhà đầu tư thiếu động lực, nhất là trong bối cảnh chi phí xây dựng, lãi vay và nhân công đều tăng.
Lãi suất chưa đủ hấp dẫn
Một trong những điểm tích cực được kỳ vọng là gói tín dụng 145.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và người dân vay vốn xây dựng, mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, lãi suất chưa đủ hấp dẫn, trong khi điều kiện vay vẫn còn khắt khe. Chủ tịch Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Phúc Đạt Nguyễn Văn Mạnh cho biết: “Hiện tại, việc tiếp cận vốn vay không quá khó, nhưng nếu lãi suất vẫn cao hơn kỳ vọng; đồng thời, điều kiện thủ tục rườm rà thì doanh nghiệp cũng không mặn mà”. Ngoài ra, với mức thu nhập của người dân theo quy định hiện hành, nhiều người không đạt điều kiện vay do trần thu nhập bị giới hạn thấp.
Đó là chưa kể, theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ có 12 nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, gồm: người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, cán bộ-công chức-viên chức, lực lượng vũ trang, hộ nghèo và cận nghèo,… Điều kiện về thu nhập được quy định cho người độc thân: không quá 15 triệu đồng/tháng; hộ gia đình (vợ chồng) không quá 30 triệu đồng/tháng; với lực lượng vũ trang tính theo thu nhập cấp bậc hàm đại tá (tối đa 1,5 lần nếu vợ/chồng không cùng ngành)… Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, mức thu nhập này không phù hợp thực tế chi phí sinh hoạt tại các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Châu đề xuất nâng trần thu nhập lên 19-20 triệu đồng/người và 38-40 triệu đồng/hộ gia đình; đồng thời, bỏ yêu cầu chứng minh có dư 4 triệu đồng/tháng khi đã thế chấp căn nhà để vay vốn.
Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu nhận định: Với chính sách ngân hàng chỉ cho vay nếu tổng gốc và lãi không vượt quá 50% thu nhập hằng tháng, thì trần thu nhập thấp khiến nhiều người không đủ điều kiện tiếp cận vốn vay; từ đó, lỡ cơ hội mua nhà. Ông Hiếu cũng chỉ ra rào cản khác khiến nhà ở xã hội triển khai chậm là thủ tục xét duyệt đối tượng được mua nhà quá phức tạp. Doanh nghiệp chỉ được bán nhà theo giá đã thẩm định, trong khi việc xét duyệt đối tượng thuộc diện “khó khăn về nhà ở” lại yêu cầu nhiều văn bản xác nhận. Nhiều doanh nghiệp nước ngoài cho biết: Họ không thể xác nhận người lao động có nhà hay chưa, do không có đủ thông tin. Ngoài văn bản xác nhận từ doanh nghiệp, người mua còn phải có giấy xác nhận từ Văn phòng Đăng ký đất đai, chứng minh điều kiện về nhà ở, gây phiền hà, mất thời gian.
Theo ý kiến của một số doanh nghiệp, với các dự án không sử dụng vốn ngân sách, nên giảm bớt các bước xác nhận không cần thiết, để giảm gánh nặng thủ tục cho cả doanh nghiệp và người dân. Chỉ khi các vướng mắc về chính sách và thủ tục được tháo gỡ một cách triệt để, nhà ở xã hội mới trở thành hiện thực, góp phần giải quyết bài toán an cư cho hàng triệu người thu nhập thấp tại các đô thị lớn.
