Theo các chuyên gia, điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết, tuy nhiên cần thực hiện từng bước, tránh tăng cao đột ngột. Khi xây dựng bảng giá đất, cần đánh giá toàn diện, bởi giá đất mới tác động đến nhiều nhóm đối tượng, nhất là đời sống kinh tế-xã hội của người dân.
Áp lực từ bảng giá đất mới
Tại hội nghị phản biện xã hội về bảng giá đất do Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức mới đây, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, dự thảo bảng giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng chưa phù hợp với tình hình thực tế, tạo áp lực tài chính lớn, nhất là đối với người dân.
Đơn cử, tại huyện Hóc Môn, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải chịu mức thuế tăng cao từ 30 đến 50 lần; huyện Bình Chánh từ 20 đến 30 lần; Quận 4 thuế tăng 11 lần…Với mức điều chỉnh này, nhiều gia đình, qua nhiều thế hệ vẫn chưa đủ tiền để chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng nhà cửa để ở hoặc tách thửa cho con cái.
Theo ông Hậu, việc thuế đất tăng mạnh có thể gây ra phản ứng tiêu cực trong cộng đồng, nhất là đối với những hộ gia đình, cá nhân sinh sống tại các khu vực vùng ven thành phố. Thuế đất tăng sẽ ảnh hưởng đến thị trường khi các giao dịch đều ngừng để chờ tăng giá, kéo theo đó là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ tăng lên, làm tăng chi phí đầu tư, kể cả dự án đầu tư công và dự án của các doanh nghiệp tư nhân, dẫn đến nguy cơ các nhà đầu tư chùn chân, thậm chí tìm đến những thị trường, những phân khúc có mức giá hợp lý hơn.
Do đó, cần ghi nhận thêm ý kiến của người dân và các tổ chức chính trị, xã hội, nghề nghiệp. Từ đó, xác định được mức giá tối ưu, đúng nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư trong việc định giá đất.
Đồng quan điểm với luật sư Hậu, luật sư Trương Thị Hòa, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cũng cho rằng, điều chỉnh giá đất theo hướng tiệm cận thị trường là cần thiết. Tuy vậy, điều cần làm rõ là tăng giá đất thời điểm nào, đồng loạt hay có lộ trình.
Bà Hòa kiến nghị, điều chỉnh bảng giá đất cần làm từng bước, xác định nơi nào, khu vực nào, trường hợp nào cần làm ngay và trường hợp nào cần thêm thời gian nghiên cứu. Khi tăng cần có lộ trình, điều tra sâu rộng để lắng nghe người dân, doanh nghiệp bị tác động.
Còn theo ông Trần Đình Trữ, Phó Chánh thanh tra Thành phố Hồ Chí Minh, chưa cần ban hành bảng giá đất mới vì chưa cần thiết. Trước mắt, thành phố nên áp dụng thu thuế theo bảng giá đất hiện hành cho đến 31/12/2025. Trong quá trình này cần khảo sát một cách kỹ lưỡng để có một bảng giá đất chuẩn xác.
Trước tình trạng hiện nay nhiều địa phương trên địa bàn thành phố đang tạm dừng nhận hồ sơ nhà đất để chờ bảng giá đất mới, bà Ung Thị Xuân Hương, Phó Chủ tịch Hội Luật gia Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, đây là hành vi vi phạm pháp luật. Bảng giá đất mới chưa ban hành, bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực nên phải tính thuế cho người dân theo bảng giá đất cũ.
Sẽ tiếp tục rà soát kỹ lưỡng
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, việc điều chỉnh bảng giá đất là vấn đề liên quan rất lớn về kinh tế-xã hội, về an sinh xã hội của người dân. Do vậy, thành phố cần cẩn trọng khi thực hiện. Hiện nay, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, chỉ có Thành phố Hồ Chí Minh công bố bảng giá đất mới.
Ông Châu kiến nghị thành phố đặc biệt lưu tâm bốn trường hợp thiệt thòi khi xây dựng bảng giá đất mới, đó là, các cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, nhất là những trường hợp tạo dựng đất ở lần đầu; các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn gắn liền với nhà ở (phần diện tích này đã có sổ hồng) trong cùng thửa đất; trường hợp xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở để chia cho con cháu; trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhà, đất nằm trong các khu vực quy hoạch treo.
Cũng theo ông Châu, thành phố cần tiếp tục áp dụng bảng giá đất hiện hành cho đến hết ngày 31/12/2025 để giải quyết thủ tục nhà đất cho dân; bảng giá đất mới nên công bố, áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Phản hồi lại các ý kiến của chuyên gia, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, bảng giá đất mà thành phố đang áp dụng đã bộc lộ nhiều bất cập, không còn phù hợp với quy định của pháp luật và thực tiễn đặt ra.
Cụ thể, bảng giá đất chưa tiệm cận giá thị trường; phạm vi áp dụng hẹp, chỉ sử dụng cho số ít trường hợp thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai; chu kỳ xây dựng bảng giá đất kéo dài (5 năm), khó theo kịp biến động thị trường; thiếu giá đất tái định cư để kịp thời giải ngân vốn đầu tư công cho các dự án, công trình trọng điểm…
Mục tiêu của bảng giá đất mới khi ban hành sẽ góp phần ổn định và thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội, bảo đảm thị trường ngày càng minh bạch cũng như công bằng khi người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính; thúc đẩy công tác bồi thường giải phóng mặt bằng nhiều dự án trọng điểm, bởi giá bồi thường, hỗ trợ đều sẽ tăng nên dễ nhận được đồng thuận của người dân.
Khi xây dựng dự thảo bảng giá đất mới, Sở Tài nguyên và Môi trường đã khảo sát chặt chẽ, đơn vị tư vấn đã thu thập 97.000 giao dịch, sử dụng nhiều phương pháp để đưa ra mức giá phù hợp.
Tuy nhiên, để nhận được sự đồng tình ủng hộ của người dân, sở sẽ rà soát kỹ lưỡng, đánh giá tác động, bảo đảm ban hành bảng giá đất đúng quy định pháp luật. Đối với trường hợp người dân đi làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất thì tùy theo thời điểm, thời gian sử dụng đất sẽ có mức thu khác nhau, trong đó có những trường hợp chỉ thu 10-40% bảng giá đất.
