Bất động sản Việt Nam tiếp tục duy trì sức hấp dẫn mạnh mẽ

Theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, vốn FDI giải ngân ước đạt 11,72 tỷ USD, tăng 8,1% so với cùng kỳ và là mức giải ngân cao nhất trong giai đoạn nửa đầu năm của 5 năm qua.

Mặc dù dòng vốn FDI tiếp tục duy trì ở mức cao, cơ cấu dòng vốn đang cho thấy sự dịch chuyển chiến lược trong bối cảnh lãi suất quốc tế vẫn neo ở mức cao và các quỹ đầu tư nước ngoài ngày càng thận trọng hơn khi đánh giá lại giá trị tài sản tại Việt Nam. Phần lớn dòng vốn FDI thực hiện tiếp tục đổ vào lĩnh vực sản xuất và chế biến chế tạo, chiếm 82,6% tổng vốn đăng ký trong 6 tháng đầu năm, cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài đang ưu tiên phân bổ nguồn lực vào hoạt động sản xuất thực tế tại nhà máy và kho vận hơn là các thương vụ M&A bất động sản, vốn chỉ chiếm khoảng 7,4% tổng dòng vốn.

Ưu tiên mua lại các bất động sản đã hình thành thay vì phát triển từ đầu

Giá năng lượng gia tăng cùng những căng thẳng địa chính trị đang tái định hình bức tranh M&A bất động sản tại Việt Nam. Chi phí đầu vào xây dựng leo thang và điều kiện tiếp cận vốn ngày càng chặt chẽ khiến nhiều chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng các dự án hiện hữu thay vì triển khai dự án mới. Xu hướng này đang thúc đẩy hoạt động M&A khi các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên việc mua lại các tài sản đã hình thành thay vì phát triển từ đầu, đặc biệt trong bối cảnh bài toán hiệu quả đầu tư và thời gian phát triển dự án ngày càng trở nên thách thức.

Khẩu vị của nhà đầu tư cũng trở nên chọn lọc và thận trọng hơn đáng kể. Dòng vốn đang tập trung vào các dự án có tính minh bạch cao, vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Quy trình thẩm định ngày càng được siết chặt khi nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn hơn là tìm kiếm các cơ hội tăng giá mang tính đầu cơ. Trọng tâm đánh giá hiện nay đã chuyển sang chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền ổn định và hiệu quả vận hành bền vững trong dài hạn.

Những dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại các khu vực chưa có nhu cầu thực vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức. Ngược lại, các tài sản sở hữu hiệu quả năng lượng cao và các tiêu chuẩn phát triển bền vững đang có lợi thế cạnh tranh rõ rệt khi khách thuê tìm kiếm giải pháp kiểm soát chi phí vận hành ngày càng gia tăng. Xu hướng dịch chuyển sang các tài sản chất lượng cao phản ánh thực tế rằng tính thanh khoản hiện không còn được phân bổ đồng đều trên thị trường mà chủ yếu tập trung vào những dự án có khả năng chứng minh sức chống chịu trước bất ổn kinh tế vĩ mô và duy trì hiệu quả hoạt động trong môi trường lạm phát.

Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam bày tỏ sự ghi nhận với dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chiến lược đầu tư dựa trên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế.

"Trong môi trường chi phí vốn còn ở mức cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút vốn của thị trường trong giai đoạn tiếp theo”, ông Tạ Mỹ Bách chia sẻ.

Sôi động hoạt động M&A ở các phân khúc

Trong 6 tháng đầu năm, phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường M&A bất động sản, chiếm tỷ trọng lớn nhất về số lượng giao dịch. Một trong những thương vụ đáng chú ý đầu tiên là việc Tổng công ty cổ phần đầu tư phát triển Xây dựng (DIC Corp – DIG) chuyển nhượng bốn phân khu tại dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, Đồng Nai. Trong đó, các phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 30,7 ha, do Công ty trách nhiệm hữu hạn Đại Phước Thiên An phát triển, được chuyển nhượng cho công ty cổ phần TNT Phú Hòa với giá trị hơn 97 triệu USD. Riêng phân khu 7.1 với diện tích khoảng 14,3 ha, do Công ty trách nhiệm hữu hạn Đại Phước Thiên Minh phát triển, được chuyển nhượng cho Công ty cổ phần Everland An Giang với giá trị dự tính hơn 19 triệu USD. Các quỹ đất này được kỳ vọng sẽ tiếp tục được phát triển thành các giai đoạn tiếp theo của khu đô thị với các sản phẩm nhà ở thấp tầng, thương mại dịch vụ và hệ sinh thái cảnh quan.

Đối với các dự án quy mô lớn, mô hình liên doanh phát triển dự án đang ngày càng được ưa chuộng. Thương vụ nổi bật nhất trong giai đoạn này là dự án Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố Hồ Chí Minh. Dự án đã có bước tiến quan trọng sau khi Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận cho Lotte được chuyển nhượng tối đa 35% phần vốn góp cho các đối tác không liên quan. Sau đó, công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) đã ký Biên bản ghi nhớ với Lotte Properties và đặt cọc khoảng 34 triệu USD nhằm thể hiện cam kết tham gia dự án.

Trong một giao dịch khác, TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản gồm Cosmos Initia, Koterasu và Hinokiya đã hoàn tất việc mua lại khu đất phát triển rộng 1,9 ha trên đường Đào Sư Tích, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh với giá trị ước tính khoảng 30 triệu USD.

Ngoài ra, thị trường phía nam cũng ghi nhận các thương vụ đáng chú ý như OBC Holdings mua lại dự án tháp căn hộ Thuận An Xanh và Bcons Group mua lại dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt.

Ở phân khúc bất động sản thương mại, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã hoàn tất việc mua lại Công ty trách nhiệm hữu hạn 3H Việt Nam và Công ty trách nhiệm hữu hạn Logistics A&E, từ đó gián tiếp nắm quyền chi phối Công ty cổ phần Láng Hạ - đơn vị phát triển dự án tổ hợp văn phòng và thương mại cao 34 tầng tại vị trí đắc địa ở Hà Nội.

Trong lĩnh vực bán lẻ, đầu năm 2026, Pico Holdings đã ký thỏa thuận mua lại phần vốn liên quan hệ thống điện máy Nguyễn Kim từ Central Retail Corporation. Thương vụ có giá trị công bố khoảng 36 triệu USD, đánh dấu quá trình hợp nhất giữa hai thương hiệu bán lẻ lâu đời tại Việt Nam.

Phân khúc công nghiệp ghi nhận hoạt động M&A ở mức thận trọng hơn. Công ty cổ phần Container Việt Nam (Viconship) đã hoàn tất việc mua lại 65% cổ phần chi phối tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Harbour City với giá trị khoảng 34,7 triệu USD. Doanh nghiệp mục tiêu được thành lập năm 2025 với vốn điều lệ hơn 53,5 triệu USD và hiện đang phát triển dự án bất động sản công nghiệp rộng khoảng 6.000 m² tại Khu đô thị mới sân bay Cát Bi, Hải Phòng.

Ngành khách sạn và nghỉ dưỡng cũng là một điểm sáng trong 6 tháng đầu năm. Tháng 3/2026, ông Suchad Chiaranussati, nhà sáng lập SC Capital Partners (Singapore), đã hoàn tất việc mua lại Công ty trách nhiệm hữu hạn Serenity Holding - đơn vị sở hữu và vận hành chuỗi nghỉ dưỡng cao cấp Fusion Hotel Group tại Việt Nam. Dù giá trị giao dịch không được công bố, Fusion sẽ được tích hợp cùng HMJ (Nhật Bản) và Topotels (Indonesia) để quản lý khoảng 16.000 phòng khách sạn tại bốn thị trường tăng trưởng cao của châu Á, với sự hỗ trợ của đội ngũ hơn 100 chuyên gia khách sạn.

Nhìn về phía trước, lĩnh vực trung tâm dữ liệu (data center) đang nổi lên như một phân khúc đầy tiềm năng. Nhiều nhà đầu tư trong khu vực đang tích cực tìm kiếm quỹ đất, đánh giá điều kiện hạ tầng kỹ thuật và chuẩn bị cho kế hoạch gia nhập thị trường Việt Nam. Đây được xem là phân khúc mới có khả năng ghi nhận nhiều giao dịch đáng chú ý trong nửa cuối năm.

Bên cạnh đó, thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án cũng là yếu tố được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm khi một số tài sản đang dần tiến gần đến thời điểm hết hạn giao đất hoặc thuê đất. Cách thức xử lý tài sản sau khi hết thời hạn sử dụng đất và định hướng chính sách của cơ quan quản lý là những vấn đề được nhiều nhà đầu tư nước ngoài cân nhắc trước khi ra quyết định đầu tư.

Tới đây, các nhà đầu tư nước ngoài được kỳ vọng sẽ tiếp tục thể hiện sự quan tâm và cam kết mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Cả các nhà đầu tư hiện hữu lẫn những nhà đầu tư mới đang tích cực tìm kiếm các dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và đáp ứng được các tiêu chí lợi nhuận cũng như quản trị rủi ro.

Hoạt động M&A được kỳ vọng sẽ duy trì ở mức ổn định trong nửa cuối năm 2026, tập trung vào các tài sản chất lượng trong các lĩnh vực nhà ở, khách sạn nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số phân khúc bất động sản thương mại chọn lọc.